부동산 개발사업의 미분양 마케팅전략에 관한 연구 = (A) Study on the Real Estate Development Unsold Apartment Marketing Strategy

국문 초록 (Abstract)

한국 부동산시장은 최근 미국발 서브프라임 모기지사태, 부동산규제에 의한 부동산의 가치하락, 증시침체, 내수경기부진 등 여러 가지 악재가 겹쳐 최근 진행하는 부동산개발프로젝트에서 미분양분의 과다발생으로 인한 흑자도산 건설기업이 발생하고 있는 것이 현실이다. IMF이후 경기부양책의 일환으로 부동산규제를 완화한 것이 버블 7이라는 신조어를 낳으며 과열양상을 보이더니 정부의 일관성 없는 규제와 세계경제의 침체가 결합되어 이제 갖가지 부양책을 사용해도 꺼져가는 부동산 불씨를 살리기에는 역부족인 것 같다. 본 연구는 부동산개발사업의 여러 단계 중 상품을 소비자에게 선전하여 계약으로 유도하는 일련의 활동들에 대하여 연구하고 검토했으며 그 중 최초분양계약일 90일 이후의 미분양판매방안에 대하여 집중적으로 사례를 통한 해결책과 자구책들을 조사했다.
이러한 관점에서 부동산마케팅에 있어서 판매에 관련한 최 유효 방안에 대한 연구 및 검토가 절실했으며 이는 부동산 불경기 때 미분양세대가 개발프로젝트에 수익성과 승패에 미치는 영향이 너무도 크기 때문에 미분양마케팅 프로모션에 대한 개선점은 없는지도 함께 살펴보게 되었다.
이와 관련하여 부동산마케팅은 사전마케팅, 본 마케팅, 그리고 사후마케팅으로 구분이 되는데 여기서는 사후마케팅에 대하여 주로 언급하기로 하겠다.
본 연구의 구성은 제 1장은 서론으로 연구의 배경 및 목적 그리고 연구의 방법과 범위에 관하여 이야기하였으며 제 2장에서는 부동산개발사업과 분양마케팅의 이론적 고찰을 서술하였다. 제 3장에서는 부동산개발사업과 미분양마케팅전략에 관한 내용을, 4장에서는 부동산시장에서 미분양마케팅의 사례와 전략을 설명하였으며 끝으로 제 5장은 결론부분으로 앞부분의 내용들을 정리하여 요약하였다.
본 연구는 개발 사업에서의 부동산 분양마케팅의 중요성과 이에 따른 활용 및 실제업무의 방향설정에 얼마나 많은 영향을 주는가도 포함하고 있으며 이를 바탕으로 이론과 실제를 분석하였고 결과물은 분양마케팅에 반영하고 특히 최근 심화되고 있는 미분양 마케팅에 대하여 어떻게 하면 효과적으로 분양율을 제고할 수 있는가하는 실질적 마케팅활동들을 연구하는데 주안점을 두었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea real estate market is facing to surplus bankruptcy of the construction company because the unsold apartment is excessive occurance in real estate development project recently. Due to the obsolescence of the real estate market, stagnation of the securities market, poor progress of the domestic market and so on by subprime mortgage accident from united states and real estate regulation.
After IMF, Government mitigate real estate regulation for the economic stimulus package. but the result make a overheating aspect through coining the term "Bubble Seven" and then combining the world economic crisis and not consistent regulation, it looks like a want of ability to save a disappearing source even using several reflationary actions.
This study focus on review the marketing activity - series of activity for driving to contract by promoting products to customer - among serveral steps of the real estate development business. Specially survey and review solutions through cases about the sales method for an unsold apartment after 90 days from contract date
With this points, it is needed to study about the highest and best use for sales in real estate maketing. also to study improvements of promotion for unsold apartment marketing due to affect profitability and conclusion of development porject during real estate deflaction period.
the real estate marketing is composed of pre-marketing, main marketing and post marketing. this study focus on post marketing mainly.
This study is composed of chapter no.1 is written the background of the study, methodology and scope of the study. chapter no.2 is written the concept, definition, characteristics and relations of maketing in real estate development business, chapter no.3 is written the unsold marketing Strategy of real estate development business, chapter no.4 is written the case study of the unsold apartment marketing strategy .
chapter no.5 is written the summary and conclusions
This study included in the importance of sales marketing in real estate development business and selecting direction for applying to practical business. based on them, to analysis theory and real to focus on real marketing activity how to effectively reconsider sales ratio.
Furthermore this study give a change to be a useful data for person in charge of the presale marketing and to make a success project in real estate in korea

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 부동산개발사업과 분양마케팅의 이론적 고찰 = 5
• 제1절 개발사업 = 5
• 1. 개발사업의 개념 및 정의 = 5
• 2. 부동산 개발사업의 이해와 고찰 = 8
• 제2절 부동산의 이해 = 10
• 1. 부동산의 의의 = 10
• 2. 부동산시장의 특징 = 10
• 제3절 부동산마케팅 = 13
• 1. 부동산마케팅의 개념 및 정의 = 13
• 2. 부동산마케팅의 특성 = 15
• 제4절 일반마케팅과 부동산마케팅기법의 차이 = 19
• 1. 일반마케팅기법 = 19
• 2. 부동산마케팅기법 = 22
• 제5절 미분양마케팅의 필요성 = 25
• 1. 개발사업과 미분양마케팅 = 25
• 2. 국내개발사업과 미분양현황 = 26
• 3. 정부정책과 미분양의 연관성 = 27
• 제3장 부동산개발사업의 미분양마케팅 전략 = 31
• 제1절 미분양 마케팅의 특성 = 31
• 1. 미분양마케팅의 특징 = 31
• 2. 미분양의 문제점 = 32
• 제2절 부동산경기와 미분양 연관성 = 33
• 1. 경기에 따른 미분양부동산시장 = 33
• 2. 분양전략의 내부/외부요인 = 36
• 제3절 미분양 마케팅 전략 / 기법 = 37
• 제4장 미분양마케팅 사례연구 = 46
• 제1절 사례연구 개요 = 46
• 1. 논현 로얄팰리스 개요 = 46
• 2. 청주 지웰시티 개요 = 47
• 3. 여수 웅천지웰 개요 = 48
• 제2절 사례 분석 = 49
• 1. 논현 로얄팰리스 사례 = 49
• 2. 청주 지웰시티 사례 = 55
• 3. 여수 웅천지웰 사례 = 60
• 제3절 사례 분석을 통한 시사점 = 65
• 제5장 결론 = 67
• 참고문헌 = 68
• ABSTRACT = 70