미분양 주택 발생 원인 및 해소방안에 관한 연구 = A study on the cause of unsold housing emergence and the measures

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the sales of new home has diminished, recent housing market is showing a phase of recession, remaining a large amount of house unsold. In 2008, the amount of nationwide unsold housing reached to 160 thousand, the biggest number since the IMF crisis. The increase of unsold housing can be resulted to a dishonor of a housing construction company, and if it lasts a long term, domestic business conditions and the whole national economy can be damaged.
Therefore, for solving this problem needed a prompt measure. First, we need a fundamental understanding about the cause and quality of the augmentation of unsold housing. Through the above research, the measure for minimizing the number of unsold housing should come out.
In this report, I examined the present status of unsold housing problem compared with the past, and researched on the causes that had influenced the emergence of unsold housing by documents. Moreover, I carried out a survey to find out national house consumer's recognition of unsold housing. The following is the result of the research.
First, the present augmentation of unsold housing is the biggest in number compare with the past identical situations, as for the quality it is more serious outside the metropolitan area, and the ratio of unsold housing is higher in the middle-large sizes than the small, and soaring in the completed than the in-completed. So the measures should be taken early to prevent serious problems.
Second, the biggest cause of the present unsold housing increase is the shrinking demand by global economic downturn. So for decreasing the number of unsold housing needed a proactive reflation policy of government, vitalizing the market and demands.
Third, The cause and quality of the unsold housing problem has differences between metropolitan area and off-metropolitan area and so does the consumers' recognition. So the differentiated policies should be applied , considering the characteristics of regions.
Fourth, to lift up the house demand of off-metropolitan areas, the tax system must be mitigated, for example, the exemption of a real estate transfer tax and the mitigation of an acquisition tax and a registration tax are demanded.
Finally, as the high price of housing influenced the cause of present unsold housing increase, and consumers' most preferred condition is also price cutting, house suppliers should try to reduce the price of new houses and orient a discount marketing. Also, including the part payment laon system and the financial support of a house purchase, direct and indirect financial support should be enlarged.
However, on this time the research focused just on the house consumer. So hereafter, if the research diversifies the object, more meaningful effect would be achieved.

국문 초록 (Abstract)

최근 주택시장은 신규 주택 판매가 크게 부진해지면서 미분양 주택이 대량으로 발생해 침체 양상을 나타내고 있다. 2008년 전국의 미분양 주택은 16만호에 달해 지난 IMF(외환위기) 이후 최대치를 기록하고 있다.
이같은 미분양 주택의 증가는 주택건설업체의 부도와 부동산 가격 폭락으로 이어질 수 있으며, 이러한 현상이 장기화될 경우 내수 경기 침체와 국가 경제 전반에 심각한 영향을 줄 수 있다. 따라서 미분양 주택을 해소하기 위한 조속한 방안 마련이 필요하며, 근본적으로 미분양 주택이 발생되는 특성과 원인을 파악하여 미분양 주택을 최소화하기 위한 대책이 필요한 실정이다.
이에 본 연구에서는 미분양 주택의 현황과 특성을 과거 미분양주택이 대량 발생했던 시기들과 비교하여 살펴보고, 미분양 주택 발생에 영향을 미친 원인을 문헌 연구를 통하여 살펴보았다. 또 전국의 주택 수요자들의 미분양 주택에 대한 인식을 알아보고자 설문 조사를 실시하여 미분양 주택 발생 요인과 해소방안을 모색해보고자 하였으며, 본 연구의 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 최근 미분양 주택의 급격한 증가 현상은 과거 미분양 주택 대량 발생 시기와 비교했을 때, 규모면에서 사상 최고치에 이르며 특성면에서도 비수도권과 중대형, 준공후 미분양 비중이 상대적으로 높아 심각한 문제를 야기시키므로 조속한 해소대책이 필요하다.
둘째, 최근의 미분양 주택 발생은 대외적인 경기 침체로 인한 수요 위축이 가장 큰 원인이므로 미분양 주택을 감소시키기 위해서는 수요 진작과 거래 활성화를 위하여 우선적으로 적극적인 경기 부양책이 필요하다.
셋째, 미분양 발생 요인과 특성은 수도권과 비수도권간에 차이를 보이며, 각 지역별로 주택 수요자들의 인식에도 차이가 있으므로 하위 주택시장별로 각 지역간 특성을 고려하여 차별화된 정책 적용이 필요하며, 이에 미분양 비중이 높은 비수도권 지역의 수요를 진작시키기 위하여 양도세 면제 및 중과세 폐지 등의 강력한 세제완화 대책이 필요하다.
넷째, 최근의 미분양 주택 발생에 ‘높은 분양가격’이 중요한 영향을 미쳤으며, 주택 수요자들 역시 판매조건 중 ‘가격 인하’를 가장 선호하는 것으로 나타났다. 따라서 주택공급업체들은 분양가격을 낮추는 할인 마케팅과 신규 분양가격 자체를 낮추는 노력이 필요하며 중도금 대출 및 주택 구입 자금 등의 직간접적인 금융 지원 확대가 필요하다.
다섯째, 현재 주택시장은 신규 주택 수요인 무주택자를 위주로 되어 있어 주택 교체수요들의 신규주택 구입에 대한 유입 효과가 제한되고 있으므로 주택 금융 대출 규제를 완화함으로써 미분양 주택 구매수요를 촉진할 필요가 있다.
여섯째, 지역별로 주택 공급이 과잉되어 수급 불일치 현상이 미분양 주택을 발생시킨 것으로 나타나는 바, 향후 개발이 예정되어 있는 수도권 2기 신도시 및 전국의 대규모 주택사업지에 대하여 신규 주택 공급 시기에 대한 재검토가 필요하며, 지역적 특성과 기존 미분양 주택 물량 등을 감안하여 공급시기와 양을 탄력적으로 조절할 필요가 있다.
마지막으로, 준공후 미분양과 같은 악성 미분양의 경우 주택구매 선호도가 떨어져 판매에 한계가 있는 만큼 한시적으로 임대주택으로 전환하거나 이를 자산 유동화하는 방안을 모색할 필요가 있으며, 이를 위하여 취등록세 및 양도세제 등에 대한 비용 지원과 제도 개선이 필요하다.
현재 미분양 주택 발생에 대하여 주택 수요자들이 지역별 및 연령별 등 특성에 따라 인식의 차이를 보였다는 점에서 본 설문조사의 결과는 의미있는 분석이었으며, 미분양 주택 해소를 위해서도 차별화 정책이 필요하다는 결론을 도출해낼 수 있었다. 다만, 본 연구에서는 주택 수요자 중심으로만 조사가 이루어졌으며 미분양 해소방안들에 대한 검증 작업이 구체적으로 이루어지지 못한 점은 아쉬움으로 남는다. 향후 조사 대상 범위를 다각화하여 분석을 실시한다면 더 의미있는 연구가 될 것이라고 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 1. 연구의 범위와 방법 = 3
• 2. 연구의 흐름 = 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 = 5
• 제1절 미분양 주택의 개념 및 문제점 = 5
• 1. 미분양 주택의 개념 = 5
• 2. 미분양 주택 발생에 따른 문제점 = 6
• 제2절 미분양 주택 발생의 제도적 배경 = 8
• 1. 주택 선분양제도 = 8
• 2. 분양가 규제제도 = 10
• 3. 평형 규제제도 = 12
• 제3절 선행연구 검토 = 14
• 제3장 미분양 주택의 실태 현황 및 특성 = 17
• 제1절 미분양 주택 물량 추이 = 17
• 제2절 특성별 미분양 주택 현황 = 18
• 1. 지역별 미분양 = 18
• 2. 규모별 미분양 = 21
• 3. 공급주체별 미분양 = 24
• 4. 준공후 미분양 = 26
• 제4장 시기별 미분양 주택 발생 원인 및 해소대책 = 28
• 제1절 1차 미분양 주택 정점기 (1995년) = 29
• 제2절 2차 미분양 주택 정점기 (1998년) = 40
• 제3절 3차 미분양 주택 정점기 (2008년) = 54
• 제5장 미분양 발생원인 및 해소방안에 대한 설문 분석 = 74
• 제1절 설문조사 개요 및 방법 = 74
• 제2절 응답자 일반적 특성 분석 = 76
• 제3절 설문결과 분석 = 78
• 1. 주택시장 현황에 대한 수요자 인식 분석 = 78
• 2. 미분양 주택 발생 원인에 대한 수요자 인식 분석 = 85
• 3. 미분양 해소방안에 대한 수요자 인식 분석 = 87
• 4. 미분양 주택 구입에 대한 수요자 인식 분석 = 94
• 제4절 분석결과 요약 = 105
• 제6장 미분양 주택 해소를 위한 방안 = 107
• 제1절 제도적 방안 = 107
• 제2절 공급업체 전략 = 110
• 제7장 결론 = 112
• 참고문헌 = 114
• 국문초록 = 116
• ABSTRACT = 118
• 부록 = 121