아파트 가격결정요인에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1960년대 이후부터 산업화 및 도시화로 인해 서울로 인구가 집중되었고 계속적으로 도시가 확장되면서 그에 따른 결과로 도심부 및 내부 시가지의 쇠퇴문제를 가지게 되었다. 기존 도시의 정비, 낙후된 주거환경의 개선, 주택공급의 부족 등의 문제해결을 위한 도시정비 사업으로 서울시와 수도권, 대도시를 중심으로 재건축이 활발하게 진행되고 있다.
1970년대부터 서울시는 강북지역의 인구집중도 및 과밀화를 줄이기 위해 강남지역을 개발하기 시작하였다. 오늘날 강남지역의 아파트는 1970년대 건축된 아파트로써 짧은 시간 내에 주택수요를 충족시키기 위해서 대량으로 건설된 건물로써 낙후된 시공방법, 난방방식의 낙후성, 경과년수가 20년이 지나는 등 문제점을 가지고 있어 재건축의 필요성이 제기되어 왔다.
재건축사업은 주거성능향상, 삶의 질 개선, 도시미관 향상, 토지이용의 효율화 등의 긍정적 효과를 가지고 있다. 그러나 서울의 주택보급률이 전국에서 가장 낮고, 아파트를 새로 아파트를 건축할만한 택지가 부족하다는 점에서 재건축아파트는 투자의 관심이 되었고, 이러한 관심이 증가할수록 재건축아파트의 가격은 상승하였다.
재건축아파트는 사용기간이 길었던 아파트라고 할 수 있다. 오래된 아파트일수록 주거 서비스의 질이 떨어지기 때문에 가격이 낮아져야 하지만 재건축을 기대한 투기적 수요로 인해 오히려 아파트가 노후화될수록 가격이 올라가는 현상이 나타나고 있다. 이러한 재건축아파트의 가격은 해당 아파트에 국한되지 않고 인근지역 신규 아파트의 분양 가격과 기존 주택의 가격을 끌어올리는 역할을 하고 있어 주택시장 전반에 미치는 영향이 매우 크다고 할 수 있다. 따라서 본 연구는 재건축아파트를 대상으로 재건축과 아파트가격과의 관계를 알아보았다. 재건축아파트의 가격결정구조를 알아봄으로써 재건축아파트의 가격에 영향을 미치는 요인을 알아보았다.
재건축아파트 가격결정구조를 물리적 특성, 입지적 특성, 재건축 특성변수를 이용하여 분석한 결과, 현재의 물리적 특성보다는 입지적 특성과 재건축사업과 관련된 특성들이 가격변화에 유의미한 것으로 나타났다. 기존의 연구에서 가장 높은 영향력을 지녔던 면적이 유의미하지 않았다. 재건축아파트의 용적률이 높을수록, 예상건립세대수가 많을수록 재건축아파트의 가격이 높아짐을 볼 수 있었다. 이는 용적률이 높을수록 단위 토지 당 많은 주택을 지을 수 있기 때문이다. 재건축아파트의 영향을 미치는 요소 중 용적률과 예상건립세대수는 물리적으로 조정 불가능한 값이 아닌 정책적으로 조절 가능한 변수이다. 따라서 재건축에 관한 정책수립 시 용적률을 조절함으로써 부동산시장에 관한 세밀한 정책이 가능할 것이라 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After 1960's, the National Capital of Korea, Seoul, has been a densely populated region and enlarged its scale due to its industrialization and urbanization. The expansion of region brought a decline of downtown area or inner part district. Therefore the reconstruction which is one of urban regeneration programs such as readjustment of town lots, improvement of residential area and solution of housing shortage, lively, has been promoted.
Specifically, Seoul Metropolitan Government has started an exploitation of the south of the Han River in order to appease the concentration and the overcrowding of population on the north form 1970's. For this reason, a large quantity of apartments on the south region were built in short time and then have had lots of problems such as shoddy and fault construction, underdevelopment of heating system and excess of available period. The necessity of reconstruction, consequently, has been proposed.
Reconstruction produces affirmative results such as the development of residential function, improving the quality of life, raising the beauties of town and the efficiency of land use. Investors, however, has been interested in rebuilding apartment in that the housing diffusion rate of Seoul is the lowest and the building estate is insufficient. The more investors have been interested in, the more apartment prices have risen.
Rebuilt Apartment is an apartment which has been used during a long period. An older apartment, usually, has lower prices due to the poor quality of residential services. Nevertheless, as an apartment is deteriorated, the speculative enthusiasm raises the apartment prices. This Rebuilt Apartment prices raise the sale prices of other new apartment and the prices of existing housing in an adjacent district. It has an effect on the whole housing market. Therefore this study examines the relationship between reconstruction and the prices of rebuilt apartment, and then the determinant factors for apartment prices.
This study analyzes the price structure of rebuilt apartment in the aspect of structural, locational and environmental traits. As a result, the price fluctuations are influenced by not the structural traits but the locational traits. And also other traits related to reconstruction influence the price structure. Most of all, the area variable which has highly influenced is not significant in this study. The more the floor space index of rebuilt apartment and the number of expected households, the higher the prices of rebuilt apartment. The floor space index and the number of expected households are the variables which can be adjusted physically and politically. In conclusion, the adjustment of the floor space index can be the decisive factor for real estate policy when government frames reconstruction programs.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 제도적·이론적 배경 6
• 제1절 재건축사업 6
• 1. 재건축사업의 정의 및 대상 6
• 2. 재건축사업의 필요성 및 문제점 7
• 3. 재건축사업의 도입 8
• 4. 재건축사업 절차 9
• 5. 재건축사업의 현황 12
• 제2절 주택가격의 접근방법과 헤도닉 가격모형 16
• 1. 주택가격의 접근방법 16
• 2. 헤도닉 가격모형 18
• 3. 아파트 특성 21
• 제3절 선행연구 23
• 1. 헤도닉 가격모형을 이용한 아파트 가격 결정구조에 관한 연구 23
• 2. 재건축 관련 아파트 가격 결정구조에 관한 연구 27
• 제3장 연구설계 32
• 제1절 분석의 틀 32
• 제2절 변수의 정의 34
• 1. 종속변수 34
• 2. 독립변수 34
• 제3절 분석방법 39
• 제4절 분석대상지역 선정 및 자료 수집 방법 41
• 1. 분석대상지역 선정 41
• 2. 자료수집 방법 41
• 제4장 분석결과 43
• 제1절 연구대상지역 43
• 1. 강남구지역 현황 44
• 2. 강남구 아파트 현황 44
• 제 2절 기초 통계량 분석 47
• 1. 강남구 전체 아파트 기초 통계량 분석 47
• 2. 강남구 비재건축아파트 기초 통계량 분석 49
• 3. 강남구 재건축아파트 기초 통계량 분석 51
• 4. 강남구 아파트의 비교분석 55
• 제 3절 상관관계 분석 57
• 1. 전체 상관관계 분석 57
• 2. 재건축 특성변수의 상관관계 분석 59
• 제4절 다중회귀분석 61
• 1. 개별 회귀모형 분석 61
• 2. 전체 회귀모형 분석 69
• 3. 모형별 특성 및 결과요약 71
• 제5장 결 론 73
• 제1절 연구요약 73
• 제2절 정책적 시사점 74
• 제3절 연구의 한계 75
• 참고문헌 77
• ABSTRACT 84