부동산거래제도의 안전 및 투명화를 위한 부동산에스크로제도 도입 = (A)Study on Introduction of the Real Estate Escrow System for Safety and Transparency of the Real Estate Transaction System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due the rapid economic growth, real estate development projects have increased remarkably since 1980 with vigorous real estate activities.
Thus, real estate finance markets for various real estate development projects and their financing have developed considerably, while the accidents of real estate transaction have increased rapidly.
There are various factors affecting such real estate transaction accidents, and the reality is that such accidents may occur anytime and anywhere.
Meanwhile, the government has made multi-faceted efforts to prevent accidents of real estate transaction and enhance transparency of real estate transaction by introducing Public Certified Real Estate Broker System, computerization of registry, application for registration through judicial scriveners, and the like, but such efforts have resulted only in granting to certain professionals the privilege of monopolizing the real estate transaction services rather than improving the systems for transparency or safe real estate transactions.
The real estate transactions handled by those professionals have been opaque than transparent, and the efforts for a safe real estate transaction system has only resulted in operation of an insurance system for the possible accidents during their services; the whole system has been rooted, ironically, to the effect that the contracting parties should be responsible for any defect of their rights to the real estate.
Currently, the United States who puts highest priority on transparent and safe real estate transactions operates a real estate escrow system which serves to not only prevent accidents of real estate transaction but also check dual transactions or false contracting for transparent real estate transaction, and further, prevent evasions of national or local taxes.
In Korea, the real estate transaction accidents account for more than 70% of the annual civil lawsuits, while the real estate transactions amount to more than 30 billion won annually. Therefore, it is deemed essential to introduce a real estate escrow system preventing evasions of the capital gain tax by means of dual contracting and the acquisition and registration taxes by means of omission of the intermediary registrations, but the government has still to consider introducing such an escrow system.
The reason why the government hesitates to introduce an escrow system may be that real estate brokers, judicial scriveners and lawyers have long been privileged to monopolize the real estate transaction services and therefore, that they resist to any policy change unfavorable to their interests. Thus, the reality is that the real estate transactions are closed and opaque enough to allow for false transaction prices reported and evasion of the capital gain tax by means of dual contracting or omission of the intermediary registrations before closure of the transaction for another contract with a third party and evasion of acquisition and registration taxes thereby.
An escrow system must serve to make transparent the real estate transactions because every record about transaction should be managed by a neutral third party and because the fund related to the transaction should be fairly managed by an escrow account, and further, it may well be used as a risk hedge for the MBS.
The escrow system has various advantages in terms of transparent and safe real estate transactions. The expected effects of the escrow system can be summed up as follows;
1) The most useful advantage of the escrow system is the effect of simultaneous performances of right and obligation, which means that as soon as the escrow company pays the price to the seller, the ownership of the real estate is transferred to the buyer on the registry. Therefore, the escrow system may well serve the parties concerned by managing the money in a proper and legal way, while ensuring the simultaneous performances of right and obligation in the real estate transactions.
2) An escrow company informs the parties concerned whether every condition has been fulfilled before transfer of the real estate ownership, while playing the role of exchanging money with document and keeping every document and evidence about real estate real estate transactions and their processes to ensure transparency of transactions. So, the escrow system prevents dual contracting, false contracting and any other secret transactions, and therefore, it may well be the best system for the open real estate transactions based on actual prices.
3) Under the escrow system, parties concerned will not deal in payments or other money until the legal closure of the transaction but deal in the transaction through an escrow account opened at a bank, and therefore, the real estate transaction frauds inherent in our real estate markets may well be prevented.
4) Since the title insurance system is correlated with the escrow system, real estate buyers can well be protected against the possible defects involving ownership or other problems if these two system are operated in parallel. Accordingly, in case of Korea where the public trust of the real estate registry is not guaranteed, the escrow system may well serve to enhance reliability of the public administration by supplementing the public trust of the registry.
5) Since everything can be managed by an escrow company if it is mandated to manage everything required for transfer of ownership, the procedures will be uniform, swift and precise. In addition, clients' important documents and money will be safely kept by a neutral third party or the escrow company obliged by statutes to do so.
6) When the MBS introduced already in our real estate markets is operated, the escrow system will be greatly helpful. When consumers want to get loans, an escrow company will handle complicated documentation and payment of costs. Then, financial institutions and escrow companies can support each other mutually, while real estate transactions can be processed smoothly.
As discussed above, the escrow system has many advantages for real estate transactions, while it can be used for numerous systems related to real estate transactions.
However, what is important is that the escrow system has been enforced on real estate transactions in the United States and has been successful in terms of transparent, safe and swift real estate transactions, but that since Korea follows Japan's real estate system different from that of the United States, it is necessary to establish an escrow system befitting our conditions.
With such basic conceptions in mind, this study was aimed at analyzing various forms of real estate transaction system, addressing the problems and reviewing the real estate escrow systems adopted in the United States and other advanced nations to suggest the solutions.
Specifically, this study examined how such advanced escrow system can be introduced to Korea and thereby, suggested 1) a research model solving the problems of our current real estate brokerage system when an escrow system is introduced, 2) a research model preventing the real estate transaction accidents due to lack of the public trust of the registry by introducing an escrow system and 3) an research model introducing an escrow system for effective management of the risks in the mortgage market. Then, this study was concluded by discussing differences between such research models and conventional ones in terms of efficiency.
Lastly, based on such research models developed, this study analyzed their expected effects on our economy in terms of national and local tax revenues and social effects.
The results of this study were based partly on researcher's personal knowledge and data acquired through the careers of vice-president of a US title insurance company branch in Korea, public certified real estate broker, educator/instructor and current job engaged in a real estate PF service.
The data and numerous books about real estate transaction systems and transparent real estate transactions collected by the researcher for a long period were very useful to this study. So, it is hoped that this study will conduce to future studies about introduction of a real estate escrow system not yet established in Korea.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 급속한 경제성장과 더불어 1980년부터 부동산개발이 급속하게 증가함에 따라 부동산활동(Real estate activity)도 활발하게 전개되었다.
이에 따라 각종 부동산에 대한 개발이나 부동산을 담보로 하는 부동산 금융시장의 발달과 동시에 부동산거래사고 또한 급속한 속도로 증가하고 있는 추세이다.
부동산거래사고의 종류에는 수많은 요인이 있으며, 현실적으로 부동산 거래사고는 언제 어디서나 꾸준히 일어나고 있다.
정부는 이러한 부동산사고 예방을 위해서 부동산거래와 관련하여 공인중개사제도와 등기전산화제도, 법무사를 통한 등기신청제도 등 많은 제도를 추가도입, 부동산거래사고예방 및 투명화 정착에 노력을 하였으나, 현실적으로 이러한 제도는 투명화나 거래안전을 위한 정형화된 시스템 제도개선이기보다 특정 전문가들에게 부동산거래행위에 관한 업무를 독점할 수 있도록 특권을 부여한 결과가 되어버렸다.
이들에 의해 처리되는 부동산거래행위는 투명화되기 보다 불투명화 되었고, 거래안전제도 역시 이들의 업무상과실 책임에 대한 보험제도만 생겼을 뿐 부동산권리의 하자에 대한 부분은 고스란히 계약당사자들이 부담하는 형태로 정착화 되어 버렸다.
현재 부동산거래시장의 투명화 및 안전을 최우선시하는 미국의 경우 부동산에스크로제도를 도입, 거래와 관련된 사고는 물론 투명화를 가져와 이중거래나 허위계약서작성 등을 차단하고 있으며, 이로 인해 국세 및 지방세누수현상을 방지하고 있다.
우리나라의 경우 연간 총 민사사건 중 70%를 넘고 있는 부동산사고와 연간300조가 넘는 부동산거래활동에 있어 이중계약으로 인한 양도소득세 탈세 방지 및 중간생략등기로 인한 취, 등록세갈취 및 소득세누수 등을 방지하기 위하여 부동산에스크로제도의 도입은 필연적임에도 불구하고, 아직까지 에스크로제도에 대한 도입을 검토하고 있지 않다.
그 이유를 살펴보면, 우리나라는 오래동안 부동산거래와 관련하여 중개업자, 법무사, 변호사들에 의한 독점적 권한을 부여, 이들로 하여금 거래행위에 대한 비공개, 불투명화 됨으로써 거래금액을 낮추어 양도소득세를 적게 내기 위하여 이중계약서작성이나 또는 잔금을 내기전 또 다른 제3자와 계약을 하는 중간생략등기를 함으로써 취, 등록세 등을 갈취하는 수법으로 거래관행이 이루어지고 있는 것이 현실이다.
에스크로제도는 부동산거래시장에서의 모든 거래기록이 에스크로를 통해 중립적인 제3자의 입장에서 관리되고, 거래와 관련된 자금 또한 에스크로계좌에 공정하게 관리되므로 부동산거래시장의 투명화를 확보할 수 있으며, 저당권유동화제도에 따른 리스크헷지 방안으로 활용 할 수 있다.
에스크로제도는 부동산거래행위에 있어 거래행위의 투명화는 물론 거래안전을 위해 많은 장점을 보유하고 있다. 에스크로제도 도입시 기대되는 효과는
1) 에스크로우 제도의 가장 큰 장점은 동시이행의 효과가 있다는 점이다. 동시이행의 효과란 에스크로우 회사가 매수인에게 돈을 지급하는 동시에 매도인에게 소유권의 이전등기가 이루어짐을 의미한다. 그러므로 에스크로우는 이해 당사자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부동산 거래의 동시이행을 보장해 줄 수 있을 것이다.
2) 에스크로제도는 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되었는지 시사해 주고 자금과 문서의 교환소 역할을 해주므로 부동산거래과정 및 거래행위에 대한 일체의 자료 및 근거를 비축하므로 부동산거래의 투명화를 제고할 수 있다 이로 인해 이중계약이나 담합에 의한 허위계약 등 일체의 밀실거래를 방지하고 부동산실거래 공시제도에 있어 최고의 제도라고 할 수 있다.
3) 에스크로제도는 매매 당사자들이 합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매대금 등 금전을 직접 거래하지 않고 은행에 개설된 에스크로계좌를 통하여 거래하기 때문에 우리나라 부동산 시장에서 발생될 수 있는 부동산거래 사기 사건들을 사전에 방지할 수 있다.
4) 권리보험(Title Insurance)제도와 에스크로우 제도는 서로 상관관계가 있으므로 두 제도가 어울릴 경우, 부동산 소유권 및 목적부동산에서 발생될 수 있는 하자들에 대해 부동산의 매수인이 보호를 받을 수 있다. 따라서 부동산등기에 대하여 공신력을 인정하고 있지 않는 우리나라의 경우 국가공신력을 보강하는 기능을 부여하므로 신뢰받는 국가행정업무를 수행할 수 있다.
5) 에스크로우 회사에 소유권 이전에 필요한 모든 업무를 맡기는 경우에는 모든 것을 한 곳에서 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이며 절차가 신속․정확하다. 또한 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 이해관계가 없는 제3자 즉 에스크로우 회사의 법적인 책임 하에 안전하게 맡겨진다.
6) 우리나라 부동산 시장에 이미 도입된 주택저당유동화제도(MBS)를 운영할 때, 에스크로우 제도가 많은 도움이 될 수 있다. 그 이유는 소비자가 대출을 받을 경우 복잡한 서류의 정리 및 금전배분을 에스크로우 회사에서 담당하므로 금융기관과 상호보완적 역할을 수행할 수 있고 원활한 부동산거래를 꾀할 수 있기 때문이다.

위와 같이 에스크로제도는 많은 부동산거래분야에서 장점을 가지고 있으며, 이외에도 거래와 관련된 수많은 제도에도 활용할 수 있다.
그러나 중요한 것은 에스크로제도가 미국의 부동산거래제도에 있어 의무적인 제도가 되어 부동산거래제도의 투명화 및 거래의 안전과 신속을 가져왔다고 할 수 있으나, 미국과는 달리 우리나라의 부동산거래제도는 미국과 다른 즉, 일본의 거래제도를 답습하고 있어 우리나라에 맞는 에스크로제도의 정착이 필요하다.
이에 본 논문에서는 우리나라 부동산거래제도의 여러 가지 형태를 분석하고 문제점은 무엇인지, 그리고 이를 개선하기위해 미국과 선진국에서 채택하고 있는 부동산에스크로제도에 대하여 살펴보았다.
그리고 선진국에스크로제도를 한국의 부동산시장에 어떻게 도입할 것인가를 연구, 분석, 1)현행 부동산중개제도상의 문제점을 해결할 수 있는 중개제도상의 에스크로제도 도입을 위한 연구모형과 2) 부동산등기제도상의 공신력불인정으로 인한 부동산사고예방을 위한 에스크로제도 도입 연구모형 3) 모기지시장에서의 리스크보완을 위한 에스크로제도 도입에 대한 연구모형들을 통해 기존모형과 어떻게 다르고 효율적인지를 본 논문 결론부분에 제시하였다.
끝으로 이러한 연구, 개발된 모형을 근거로 우리나라 경제에 미치는 영향에 대하여 국세 및 지방세세수확대측면과 사회적 측면에서 기대효과로 분석, 제시하였다
이러한 연구의 바탕은 오랫동안 미국의 권원보험회사 한국지사장직과 부동산공인중개사 교육강사, 그리고 현재 부동산 PF 사업분야에 근무하면서 얻은 지식과 자료들을 근간으로 논문을 작성하게 되었다.
또한 그동안 우리나라 부동산거래제도 및 투명화를 위해 틈틈이 모아두고 기록해둔 자료들과 수많은 관련서적들이 본 논문을 제출하게 된 동기가 되었으며, 미약하나마 얇은 지식으로 아직까지 정착하지 못하고 있는 우리나라 부동산에스크로제도 도입을 위한 연구에 많은 도움이 되었으면 하는 간절한 마음에서 본 논문을 제출한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 의의 및 목적 1
• 1. 연구의 의의 1
• 2. 연구의 목적 9
• 제2절 연구의 범위와 방법 9
• 제2장 현행 우리나라 부동산거래제도에 대한 고찰 11
• 제1절 현행 부동산중개제도 11
• 1. 부동산 거래단계별 업무담당자 11
• 2. 부동산 거래관련 서비스업의 근거법률 및 업무내용 12
• 3. 현행 부동산 중개제도 13
• 4. 중개계약 및 매매계약 14
• 5. 현재 거래관련 손해배상책임과 업무보증범위 17
• 제2절 현행 부동산등기제도 20
• 1. 현재의 부동산공시제도(公示制度) 20
• 2. 외국의 부동산공시제도 22
• 제3절 주택저당채권의 유통 및 증권화제도 32
• 1. 모기지제도의 도입배경 32
• 2. 신용보강에 대한 하자담보 33
• 제3장 부동산 에스크로제도 35
• 제1절 에스크로제도 35
• 1. 에스크제도의 의의 35
• 2. 에스크로 대리인 36
• 제2절 에스크로 직원의 업무 38
• 1. 에스크로 직원의 업무 38
• 2. 에스크로 직원의 주의사항 39
• 3. 에스크로 수수료의 부담주체 40
• 4. 에스크로 진행일정표 41
• 제3절 미국의 에스크로 42
• 1. 에스크로 회사의 자격요건 42
• 2. 대리인으로서의 원칙과 금지사항 45
• 3. 매매당사자의 중립적 역할 47
• 4. 에스크로의 개설 48
• 5. 에스크로 절차 및 업무내용 51
• 제4절 우리나라 에스크로제도 도입 추진 54
• 1. 에스크로우제도관련 법 적용 54
• 2. 에스크로제도 도입을 위한 관계법령 개정 및 재정 사항 56
• 3. 현행 중개법 및 시행령의 개정사유 58
• 제4장 현행제도의 문제점 및 개선방안 59
• 제1절 현행 부동산 중개제도의 문제점 및 개선방안 59
• 1. 부동산중개제도의 문제점 59
• 2. 부동산중개제도의 개선방향 62
• 제2절 현행 부동산등기제도의 문제점 및 개선방향 64
• 1. 현행 부동산등기제도의 문제점 64
• 2. 부동산등기제도의 개선방향 68
• 제3절 주택저당유동화제도의 문제점 및 개선방향 71
• 1. 주택저당유동화제도의 문제점 71
• 2. 주택저당유동화제도의 개선방향 74
• 제4절 외국인투자유치를 위한 에스크로제도 도입 76
• 1. 현행 외국인 국내부동산투자에 대한 리스크 76
• 2. 외국인 국내부동산투자에 대한 개선방향 76
• 제5절 에스크로제도 도입을 위한 인재양성 및 시스템구축 77
• 제6절 기존법령에 대한 문제점 및 에스크로관련법 재정에 따른 제안 78
• 1. 현행 계약금 등의 반환 채무 이행의 보장에 대한 관계법 및 령에 대한 문제점 및 개정 78
• 2. 현행 손해배상책임의 보장제도 관련법 및 령의 문제점 및 개정 82
• 제5장 결론 85
• 제1절 에스크로 제도 도입시 기대효과 85
• 제2절 제언 89
• 참고문헌 91
• 부 록 94
• ABSTRACT 99