부동산개발이익 환수부담금의 적합성평가 = Compatibility Assessment for the return Allotment to public of the Real Property Development Gains|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The enforcement of the allotments that is imposed on the people must be stricter than that of taxes. People point out that there is no guarantee of equality rights set by the constitution for allotments, its burden is excessive and redundant, and that is why it is becoming a social issue. Therefore, this study presented the feasibility of calculation standards, non-redundancy of allotments and legality as the method to solve the above matters and defined the compatibility of allotments to comprehend the above concepts . Also, this study built the analysis model to assess the compatibility of allotments and attempted a comprehensive and systematic approach on this matter. I think there is a need to closely examine the compatibility of allotments in securing the effectiveness of the allotment system.
In this study, through theoretical examination, development act means a physical type, and development gains is defined as including the tangible, intangible, and other socio-economic concepts. I have organized the existing theory on the justification of the returning of development gains, and have established a theory that development gains occur in both the act of changing the land characteristics and the act of construction. I have searched the economic effect of development gains and the measurement of development gains based on existing theories. I have also examined the justification of tax and separate special allotments through precedents. Since preceding studies had randomly classified allotments, I have felt the need to classify all the allotments, and have newly attempted to systematically classify allotments. Through this, I have limited the scope of this study.
The results of compatibility are in the followings. First, as a result of evaluating the validity of allotments, in the case of allotments exclusively for farm land, allotments were being imposed despite of the fact that development gains had regional differentials, and the allotment ratio appeared have severe deviation by each land category. And there was a severe gap between allotment ratios of similar allotments. Since in the case of some allotments the average allotment on development gains were imposed exceeding the development gains, it had the possibility to encroach capital, and by imposing a fixed amount without connection to development gains, it was not able to respond to the benefit according to the act of development.
Second, in case of redundancy, although there was no redundancy between allotments imposed to the act of changing land characteristics and allotments imposed to the act of construction, there was redundancy among allotments imposed to the act of changing land characteristics and among allotments from the act of construction.
Third, some gain return allotments were going against the rule of minimum violation and the rule of balance in the benefit and protection of the law among the rule of proportion. Meanwhile, if you analyze just one individual allotment, you can say the extent of violation is small. But if multiple allotments are imposed simultaneously, the extent of the violation will become greater. Therefore, we can say redundant allotments go against the rule of minimum violation.
Since securing the compatibility of allotments work to raise the effectiveness of the allotment policy, there is a need for several alternatives. First, if you want to secure validity, there is a need to change the imposition of a fixed ratio to 'site' by usage areas and the gap of land category subject to development. Allotment ratio is due to the contradiction of equally imposing a fixed amount, it must be amended to an allotment that corresponds to the development gains. There is a need to unify the base price at the expiration point of the reconstruction allotment to appraised price.
Second, in order to correct redundant impositions, there is a need to simplify the gain return allotment system. We must divide up the development gains into two allotments: allotment from the act of changing land characteristics and allotments from the act of construction, and integrate and manage the allotments from each act into one law.
it can be presented that the allotment from the act of changing land characteristics is integrated to integrate allotments into the existing 'law on returning of development gains. It will be reasonable that the existing allotment from the act of construction is amalgamated into 'the law on infrastructure allotment.'
As a means to secure legality, in the case of allotment for damaging limited development district, if you want to abide by the rule of minimum violation and the balance in the benefit and protection of the law, the calculation method must be amended from method based on the land price differential between the land category of the area outside the existing limited development district and the land category before the relevant development to the method based on land price differential between the 'site' within the limited development district and the land category before the relevant development. If you wish to abide by the rule of minimum violation of the reconstruction allotment, you must make sure there are no artificial gains. To do that, you must determine the appraised amount as the price at the point of expiration instead of the sales price.
As a result of the study, what I've discovered is that there are rather more development gains in an area serviced with infrastructure. The reason behind it is because the act of development is being carried out while benefiting from various infrastructures already set in place by the government, and therefore, there is more synergistic effect compared to areas with poor infrastructure. Yet there is a problem because the government is imposing not enough allotments to the area benefiting from these infrastructures, and excessively imposing allotments on areas that are not benefiting from infrastructures. In addition to that, by having an improvised response when there are needs from government offices or a social issue arises without being able to systematically manage the allotments, the system becomes more complex and gives rise to the issue of non-validity, overlapping imposition, and illegality. Therefore, there must be continued efforts to overcome invalidity of the return allotment on gains by imposing allotments which corresponds to development gains, and raise the compatibility of allotments by simplifying the allotment system and resolving redundancy and illegality.

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국문 초록 (Abstract)

국민에게 금전을 부담시키는 부담금제도의 집행은 조세 부담보다 더 엄격해야 한다. 부담금이 헌법에서 정하는 평등권이 보장되지 않고, 과다하고 중복성이 있어 사회 문제화 되고 있다는 지적이다. 그래서 이 연구는 이같이 지적된 문제를 해결하는 수단으로서 산정기준의 타당성, 부담의 비중복성, 적법성을 제시하였으며 이것을 포괄하는 개념으로 부담금의 적합성이라 하였다. 그리고 부담금의 적합성을 평가하기 위하여 분석모형을 구축하였으며 종합적이고 체계적인 분석을 시도하였다. 이는 부담금제도의 실효성을 확보하는데 유효한 수단으로 판단했기 때문이다.
먼저, 이론을 고찰하여 개발행위는 물리적인 유형을 의미하고, 개발이익은 유형ㆍ무형ㆍ기타 사회 경제적 개념을 포함한다고 정의하였다. 다음으로, 개발이익 환수의 정당성은 선행연구의 이론을 검토하여 정리하였으며, 개발이익이 무엇인가 하는 것은 여러 가지 견해를 검토한 후, 토지형질변경 행위와 건축행위에서 각각 별개로 발생한다는 논리를 세웠다. 그리고 개발이익의 경제적 효과와 개발이익의 측정을 기존 이론을 바탕으로 탐색하였고, 조세와 별도의 특별 부담에 대한 정당성을 판례를 통하여 고찰하였다. 또한 선행연구에서 부담금을 간헐적으로 분류하고 있어, 전체 부담금 분류의 필요성을 느껴 부담금을 체계적으로 분류하고자 새롭게 시도하였고, 이를 기초로 연구의 범위를 한정하였다.
연구의 핵심으로 볼 수 있는 적합성 분석결과는 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 부담의 타당성 평가결과 농지전용부담금의 경우는 개발이익이 지역에 따라 차이가 발생함에도 불구하고, 이런 차이에 관계없이 부과되고 있었고, 부담비율이 각 지목별로 편차가 심한 것으로 나타났다. 유사 부담금간의 부담비율의 격차도 심했다. 일부부담금은 개발이익에 대한 평균부담이 개발이익을 초과하여 부담시키고 있어 원본잠식 가능성이 있었고, 개발이익과 연동되지 않고 일정액을 부과함으로써 개발행위에 따른 편익에 대응하지 못하였다.
둘째, 중복성이 있는 경우로 형질변경행위와 건축행위 간에는 중복성이 없었으나, 형질변경행위에 부과하는 부담금 내에서 중복성이 있었고, 건축행위에 따른 부담금 내에서도 중복성이 있었다.
셋째, 일부부담금은 비례의 원칙 중 최소 침해의 원칙과 법익균형의 원칙에 반하고 있었다. 한편 개별부담금 하나만 놓고 분석하면 침해의 정도가 작다고 할 수 있으나, 여러 개의 부담금을 동시에 부담시키면 그 침해정도는 커질 것이다. 중복성이 있는 부담금은 최소 침해의 원칙에 반한다 할 수 있다.
부담금의 적합성이 확보되는 것은 부담금 제도의 실효성을 높이는 작용을 하므로 이를 위한 몇 가지 대안을 제시하고자 한다. 첫째, 타당성을 확보하려면 지목별 부담비율의 격차를 줄여야 하므로, 이를 위해서는 용도지역별 ‘대’와 개발 대상 지목의 격차에 일정비율을 부담하는 것으로 변경하는 것이 바람직하다. 부담비율은 일정금액을 일률적으로 부과하는 모순이 있으므로 개발이익에 상응하는 부담으로 개정되어야 한다는 뜻이다. 재건축부담금의 종료시점기준가격은 감정평가금액으로 통일하여야 한다.
둘째, 중복부과를 시정하기 위해서는 이익환수부담금 체계를 단순화시켜야 한다. 개발이익을 형질변경행위에 따른 부담금과 건축행위에 따른 부담금으로 이원화하여 각 행위에 따른 부담금을 하나의 법률로 통합하여 관리하는 것이 바람직할 것이다. 형질변경행위에 따른 부담금은 기존의 ‘개발이익환수에 관한 법률’로 통합하는 방안을 제시한다. 현행 건축행위에 따른 부담금은 ‘기반시설부담금에 관한 법률’로 통폐합하는 것이 합리적일 것이다.
적법성 확보방법으로, 개발제한구역 훼손부담금의 경우에 최소 침해의 원칙, 법익균형의 원칙을 준수하려면, 산정방식을 현행 개발제한구역 외지역의 지목과 당해 개발하기 전의 지목을 비교한 지가 차이에서, 개발제한구역지역 내의 ‘대’와 해당 개발하기 전의 지목의 지가차이를 부담금 산정기준으로 개정해야할 것이다. 재건축부담금이 최소 침해원칙과 법익균형의 원칙을 준수하려면 가공의 이익이 발생하지 않도록 하여야 한다. 그러기 위해서는 종료시점의 가격을 분양가격 대신 감정평가금액으로 결정해야 한다.
이 논문은 적합성의 평가기준을 평등의 원칙에 두었기 때문에 타당성이 결여되거나, 중복성이 있거나, 부적법하면 정부가 부담금을 자의적으로 부과한다는 판단이다. 즉 적합성을 확보하지 못한 부담금은 평등의 원칙에 반한다할 것이다.
연구결과 발견한 점은 기반시설이 정비된 지역에서 개발이익이 오히려 더 많이 발생한다는 점이다. 그 이유는 이미 정부로부터 각종 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 상태에서 개발행위가 이루어지기 때문에 상승효과가 기반시설이 열악한 지역보다 많기 때문이다. 그런데 이처럼 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 지역은 부담금을 과소하게 부과하고, 기반시설에 대한 혜택을 입지 않는 지역은 부담금을 과대하게 부과함으로써 문제가 발생하고 있다는 점이다.
또한 부담금을 체계적으로 관리하지 못하고 부처의 필요나 사회적인 문제가 발생할 때 즉흥적으로 대응함으로써 체계가 복잡해져 비타당성 문제, 중복부과의 문제, 부적법성 문제가 발생하고 있는 점을 지적할 수 있다. 따라서 이익환수부담금이 개발이익에 대응하게 부과하여 비타당성을 극복하고, 부담금체계도 단순화하여 중복성과 부적법성을 해소하여 이를 바탕으로 부담금의 적합성을 높이는 노력이 계속되어야 할 것으로 본다.

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국민에게 금전을 부담시키는 부담금제도의 집행은 조세 부담보다 더 엄격해야 한다. 부담금이 헌법에서 정하는 평등권이 보장되지 않고, 과다하고 중복성이 있어 사회 문제화 되고 있다는 ...

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