준공 전 미분양아파트의 자산유동화에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

2008년에 들어 주택건설업체들은 미분양아파트 적체로 인한 자금 유동성부족으로 인하여 사업에 많은 어려움을 겪고 있다. 미분양아파트의 적체는 사회ㆍ경제적으로 많은 부작용을 야기시키기 때문에 이에 대한 해결방안이 절실히 요구되고 있다.
본 연구는 이에 대한 해소방안으로 “미분양아파트 자산유동화방안”을 제시하게 되었다. 이 방안을 제시하게 된 필요성과 이 방안이 주택건설업체들에게 자금조달의 유용한 수단이 될 수 있으며, 적체된 미분양아파트를 해소하기 위한 효과적인 대안이 될 수 있는 이유를 다음과 같이 기술하고 있다.
미분양아파트 자산유동화방안의 필요성은 두 가지 이유가 있다
첫째, 미분양아파트는 부동산으로서 고액성 등에 따른 비유통성이라는 특징과, 분양된 아파트보다 상대적으로 열위적인 성격을 가지고 있으므로 처분하는데에 많은 어려움이 있다. 이러한 특징을 극복하여 상품화하기 위해서는 자산유동화가 필요하다는 것이다.
둘째, 주택건설업체들은 유동성 위기시 자금조달에 많은 어려움을 가지고 있으므로 자금조달방법을 다양화 할 필요가 있다. 자산유동화는 자본시장 활용의 관점에서 이러한 문제해결의 좋은 방법이 될 수 있다.
하지만 미분양아파트의 유동화를 원활하게 하기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요하다.
첫째, 정책적 지원차원에서 대한주택보증(주)나 신용보증기금과 같은 공적기관의 신용보강과 현금흐름 창출을 위한 유동성 지원이 필요하다는 것이다.
둘째, 자본시장활성화 차원에서 미분양아파트의 유동화가 주택시장에 조기 정착될 수 있는 여건을 만들어 주어야 할 것이다.
미분양아파트 유동화 방안이 주택건설업체의 자금조달을 원활히 하고 미분양 적체를 해소할 수 있는 효과적인 대안이 될 수 있다는 근거는 개별 경제주체에게 단점보다 장점이 많다는 것이다.
주택건설업체는 자금조달을 저렴하게 이용할 수 있으며, 투자자는 보다 안정적이고 수익성이 높은 상품에 투자할 수 있게 된다. 그리고 유동화의 매개역할을 하는 주택보증기관 등은 고수익을 얻을 수는 없지만 주택금융지원을 다양화 할 수 있으므로 공적기관으로서의 위상을 제고할 수 있다.
결론적으로 “준공전 미분양야파트의 유동화”는 주택건설업체에게 시급히 요구되는 유동성 지원을 효과적으로 달성하기 위한 방안이 되며, 향후 시행이 예상되는 후분양제에서 보다 활성화 될 것으로 기대되므로 부동산금융의 활성화를 촉진시킬 수 있다는 것이다. 하지만 시장에서 미분양아파트의 유동화가 정착되기까지는 정부의 정책적 지원과 주택시장의 여건조성이 필요하다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

At the beginning of the year 2008, there are many difficult for housing constructors to do business due to increase unsold apartment. There are many side-effects due to stacking of unsold apartment, so we need salvation for those definitely.
This paper suggest salvation of "ABS for unsold apartment before completion". There are described reason as below why necessity of suggesting this salvation, this salvation making it easy for financing of housing constructors and very effectively alternative salvation for cleaning stacking of unsold apartment.
There are two reason for necessity of ABS of unsold apartment.
First, feature of less liquidity for unsold apartment because of high-price real estate and feature of less comparative advantage than sold apartment make difficult to liquidate. It is necessity to ABS for overcoming those feature and commercialization.
Second, because housing constructors have many difficulty in liquidity crisis, there is a need for diversify financing. It is possible for ABS to be a good method for salvation in capital market.
But we need conditions as below for easing liquidity necessarily.
First, In policy supporting, Korea Housing Guarantee Co. Ltd or government agency as like Credit Guarantee agency need to do supporting liquidity for credit enforcement and creating cash flow.
Second, we must make condition for earlier settlement in housing market by liquidating unsold apartment for the sake of vigorous activating capital market.
ABS of unsold apartment are much more merit than default for economy subjects based on effectively alternative salvation for cleaning stacking unsold apartment and making housing constructors do ease financing.
It makes Housing constructors use cheaper financing and investors invest more stable and profitable commodity. However Housing Guarantee Agency does not make lucrative profits but make a firm standing as government agency by diversification housing finance supporting.
As a result "ABS of unsold apartment before completion" is effective required salvation for supporting liquidity to housing constructors and more expected to activate than after-made sales of housing, so it is more accelerating real asset financing. But we need more background condition like as government fiscal supporting and housing market for setting ABS of unsold apartment in market.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 선행연구의 검토 = 4
• 제2장 이론적 배경 및 관련 연구 = 8
• 제1절 주택시장의 이론적 개념 = 8
• 1. 주택의 개념 = 8
• 2. 주택시장의 개념 = 10
• 3. 주택시장의 실패 및 정부의 실패 = 18
• 제2절 미분양아파트의 일반적 특징 = 19
• 1. 미분양아파트의 개념 및 특징 = 19
• 2. 미분양아파트 발생의 제도적 배경과 일반적 원인 = 21
• 3. 미분양아파트가 사회ㆍ경제에 미치는 영향 = 26
• 제3절 부동산증권화의 기본적 이론고찰 = 28
• 1. 부동산 증권화의 의미 = 28
• 2. 미분양아파트 증권화의 의미 = 32
• 제3장 미분양아파트의 현황 및 문제점 = 35
• 제1절 최근 주택시장의 동향 및 특징 = 35
• 1. 주요 주택경기 지표 현황 = 35
• 2. 미분양아파트의 현황 = 41
• 제2절 최근 미분양아파트 증가의 원인, 특징 및 문제점 = 45
• 1. 미분양아파트 증가의 원인 및 특징 = 45
• 2. 미분양아파트 증가에 따른 문제점 = 49
• 제4장 준공 전 미분양아파트의 자산유동화 방안 = 52
• 제1절 자산유동화에 대한 기본적 이론 고찰 = 52
• 1. 자산유동화의 개요 = 52
• 2. 자산유동화 증권의 종류 및 평가 = 60
• 3. 자산유동화의 장ㆍ단점 = 64
• 제2절 준공 전 미분양아파트의 자산유동화 방안 = 66
• 1. 준공 전 미분양아파트 환매조건부매입방식과 유동화 = 66
• 2. 준공 전 미분양아파트 유동화채권의 발행조건 및 기본구조 = 70
• 3. 준공 전 미분양아파트 유동화채권(ABS)의 발행효과 분석 = 75
• 4. 구조의 세부검토 = 82
• 5. 기대효과 = 91
• 6. 문제점 및 향후과제 = 93
• 제5장 결론 = 95
• 참고문헌 = 99
• 부록 = 101
• ABSTRACT = 105