未分讓 住宅의 發生原因과 解消方案에 관한 硏究 = (A) Study on the Cause and Solution of the Unsold Subdivision House.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The number of unsold housing of the nationwide has reached a record since its figures were counted, being over 160,000 families. Especially unsold housing in the metropolitan area that is being left instead of working out proper measure is close in upon 23,000 families.
So far, the government has constantly put forth a great many measures but those were only partial policies or temporary ones. The measures were not fundamental policy making at all. I think that the major cause of the failure of government is because the government did not bring about a down-to-earth approach.
In my opinion, there have always been the problems of unsold housing in market, to some degree, however, unsold house has a negative influence on the housing security of people as well as the country's economy due to its exceed or its long period after completion.
I believe that among these failures are three major causes. First, supply is the most important issue, in other words, tons of builders have poured out housing sales since the government announced the effectiveness of the price ceiling for sale in before its enforcement. Probably it would be more accurate to say that this resulted in current over supply. Also, in order to secure decreased profitability level from the price ceiling for sale in, construction companies have put forth midsize and large centered apartments rather than small-and medium-size ones. This is why unsold house had to occur, to put it another way, builders didn't see into the needs of actual demand in market.
Second, both the enforcement of price ceiling for sale in and the oversupply of apartments encouraged demanders to reduce their consumption ; demanders expect current drop in real estate prices to go down more than now. Besides, the factor of demander's taking prudence from the stronger lock-up period of the exclusive purchase right for housing is now contributing to the decline of housing demand in market.
Third, to prevent the owners of multiple houses and the speculative power, there are some tax policies through the heaviest-ever tax such as the comprehensive real estate taxes, property tax, and capital gains. However, these tax policies resulted in leveling off not only the certain force but also the market of actual demand. Therefore, it is advised that the government must stimulate current market through deregulation of appropriate level.
The demand of housing in the Seoul area has been stagnant substantially toward expensive, large homes ; the impact of the comprehensive real estate taxes, the strong regulations about mortgage rate and home equity loan. Both add points for subscription and the price ceiling for sale in made people take great care in using their housing bank accounts. As a result of this, the inclining towards certain areas is rising and the sale of large homes that go beyond 135㎡ is decreasing, whereas medium and small sized homes that are in and out 85㎡ are not in big reason after new completion.
Accordingly, this study surveyed the cause and the problems of unsold housing, suggesting the solution using a method of limitation on how to resolve them through the deregulation and the maintenance of related systems as an alternative.
I believe that the application of the method of limitation could bring about the expansion of house owners in middle and low class, the stimulation of housing upward mobility, and the easing of the burden of funds for the construction sector. What I want to stress is that the aim of housing is that the underprivileged must get the chance for housing which they want to live within their incomes, not to mention rental housing.
To sum up, I can say that three major policies must be reformed soon or later ; the maintenance of related systems for expansion of sales in, the leading to the upward mobility through more deregulation measure for expensive housing, the reform of subscription systems in new sales market.
For the above-mentioned reasons, I believe that we can absolutely see some light in unsold housing without a ripple effect in market if the government takes flexibility at housing demand in market. I expect to boom in our construction industry in the future as well.

국문 초록 (Abstract)

전국의 미분양 주택수가 16만 가구를 넘어 미분양 집계를 시작한 이래 사상 최대를 기록했다. 특히 대책 없이 방치되고 있는 수도권의 미분양 주택이 2만 3000여 가구에 肉薄했다.
그 동안 수많은 정책이 쏟아져 나왔지만 部分的 대책이나 一時的 대책에 불과할 뿐 근본적인 정책수립이 되지 못했다. 정부가 이렇다할 성과를 내지 못하고 있는 가장 큰 원인은 미분양 주택의 해결방안에 대한 현실적 접근이 되어있지 못하다는 것 때문이다.
주택미분양은 어느 정도 尙存하는 것이 정상이지만 미분양이 過度하거나 장기화되어 준공 후에도 지속적으로 남아 있는 경우 미분양으로 인한 영향은 업체 뿐 아니라 크게는 國家的으로 여러 가지 문제점을 야기하게 되고 결국 미분양은 국가 전체의 經濟性과 국민의 주거안정에 부정적인 영향을 가져오게 된다.
주택 미분양의 원인으로 첫째, 공급의 문제를 들 수 있다. 2007년 하반기, 정부의 분양가 상한제 실시의 발표로 많은 건설사들이 정책의 시행 이전에 물량을 많이 쏟아냈다. 그 결과, 현재 供給過剩을 야기시켰다고 볼 수 있다. 또한 분양가 상한제의 실시로 줄어든 收益性을 맞추기 위해 중소형에 비해 상대적으로 높은 가격대로 오르는 중대형 아파트 위주의 공급으로 실수요자와의 必要欲求가 제대로 맞지 않아 미분양으로 넘어서는 사태를 초래하게 되었다.
둘째, 분양가 상한제의 실시와 아파트의 과잉 공급을 수요자의 입장에서 볼 때 앞으로도 가격하락을 기대할 수 있는 기대심리를 부추기며 상대적으로 수요자들의 소비를 줄이게 되었으며 분양권 전매 제한 기간 강화 등의 영향으로 수요자들이 주택 구매 결정에 더 신중하게 된 요인도 주택 구매 수요를 감소시키는데 기여하고 있다.
셋째, 종합부동산세, 재산세, 그리고 양도세 등의 중과세를 통해 다주택자, 投機性 勢力을 막는 세제들이 존재하고 있다. 이는 특정세력 뿐 아니라 실수요의 시장도 沈滯시키는 하나의 요인으로 작용하였다. 따라서 적정선의 규제완화를 통해 시장의 活性化를 불러일으킬 수 있다고 생각한다.
수도권의 주택 수요는 주택담보대출 금리 및 대출 규제 강화, 종부세의 영향으로 고가 대형 주택을 중심으로 크게 위축되어있다. 청약가점제, 분양가상한제 등의 영향으로 청약통장 사용에 신중을 기하는 수요자가 늘고 있어 인기지역의 분양에만 청약이 몰리는 쏠림현상이 나타나고 있고 신규 분양의 청약 결과 역시 85㎡ 내외의 중소형 주택은 분양에 큰 무리가 없으나 135㎡를 초과하는 대형 주택의 경우에는 매수세 위축으로 판매가 크게 부진하다.
이에 본 연구는 미분양 주택이 발생하는 원인과 그 문제점을 살펴보고 그 대안으로 규제완화와 관련제도의 정비를 통한 미분양 해소방안과 지분형 분양방식을 활용한 미분양 주택의 解消方案을 제시하였다. 미분양 아파트의 지분형 분양 방식의 적용 효과로 중ㆍ서민층의 자가 보유 확대, 상향 이동형 주택 교체의 活性化, 부분적인 미분양 해소로 건설업체들의 자금 부담 완화 등을 들 수 있으며, 이 주택의 목적은 저소득층 서민도 임대주택뿐 아니라 능력에 맞는 주택을 공급받을 수 있는 기회를 가질 수 있도록 하자는데 있다.
본 연구의 결과 향후 지분형 분양 방식의 活性化를 위한 관련 제도를 정비, 고가 주택에 대한 규제완화로 주거 상향이동 유도, 신규 분양시장 청약제도의 개편이 요구된다.
또한, 경직된 주택수요 억제 대책에 融通性을 부여한다면 시장의 큰 波及效果 없이 미분양 문제 해결의 실마리를 찾을 수 있으리라 본다.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序論 = 1
• 第 1 節 硏究의 目的 및 背景 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 = 2
• 第 2 章 住宅市場의 理論的 背景 = 4
• 第 1 節 不動産市場의 槪念 및 機能 = 4
• Ⅰ. 부동산시장의 개념 = 4
• Ⅱ. 부동산시장의 기능 = 5
• 第 2 節 住宅市場의 槪念 및 特性 = 8
• Ⅰ. 주택시장의 개념 = 8
• Ⅱ. 주택시장의 특성 = 10
• 第 3 節 住宅價格과 住宅景氣 = 17
• Ⅰ. 주택가격의 의의 = 17
• Ⅱ. 주택경기 = 24
• 第 3 章 住宅 未分讓의 原因 및 問題點 = 33
• 第 1 節 未分讓 住宅 發生의 制度的 背景 = 33
• Ⅰ. 주택 선분양방식과 미분양 = 33
• Ⅱ. 주택분양가 규제제도와 미분양 = 38
• 第 2 節 最近 住宅市場 動向과 特徵 = 40
• Ⅰ. 수도권 주택시장 = 40
• Ⅱ. 비수도권 주택시장 = 42
• Ⅲ. 최근 미분양 상황의 특징 = 46
• 第 3 節 住宅 未分讓 增加의 原因 = 48
• Ⅰ. 수도권 주택시장의 미분양 증가원인 = 49
• Ⅱ. 지방 주택시장의 미분양 증가원인 = 51
• 第 4 節 未分讓에 따른 影響 = 53
• Ⅰ. 주택업체의 자금조달과정 = 54
• Ⅱ. 미분양 발생에 따른 자금조달구조 = 56
• Ⅲ. 미분양과 재무구조의 악화 = 59
• 第 5 節 未分讓 積滯 長期化 可能性과 波及效果 = 60
• Ⅰ. 미분양 적체 장기화 가능성 = 60
• Ⅱ. 미분양 적체 장기화에 따른 파급효과 = 64
• 第 6 節 住宅 後分讓制 導入에 따른 問題點 = 65
• Ⅰ. 주택후분양제 도입배경 = 65
• Ⅱ. 주택 후분양제 시행방안 = 67
• Ⅲ. 주택 후분양제도의 문제점 = 70
• Ⅳ. 주택 후분양제의 시행이 주택시장에 미치는 영향 = 72
• 第 4 章 未分讓 住宅 解消方案 = 75
• 第 1 節 未分讓 解消를 위한 對策 = 75
• Ⅰ. 주택구매 수요의 회복 = 75
• Ⅱ. 공급물량의 조절 = 78
• Ⅲ. 지방도시 미분양 주택 해소방안 = 79
• 第 2 節 持分形 分讓方式을 活用한 未分讓 아파트 解消方案 = 81
• Ⅰ. 지분형 주택의 의의 = 81
• Ⅱ. 도입배경 = 83
• Ⅲ. 주요내용 = 84
• Ⅳ. 시행방안 = 86
• Ⅴ. 미분양 아파트의 지분형 분양 방식의 도입모델 = 87
• Ⅵ. 미분양 아파트의 지분형 분양방식의 적용효과 = 89
• 第 3 節 向後 政策課題 = 93
• Ⅰ. 지분형 분양방식 관련제도의 정비 = 93
• Ⅱ. 고가 주택에 대한 규제 완화 = 94
• Ⅲ. 신규 분양시장 청약제도의 개편 = 95
• Ⅳ. 규제정책의 지역별 차별화 = 96
• 第 5 章 結論 = 98
• 參考文獻 = 102
• ABSTRACT = 106