공동주택 리모델링의 계획요소에 관한연구 : 리모델링의 내/외적 영향분석을 중심으로 = (A) study on design elements for the remodeling of the apartment housing : analysis on the internal and external influence of remodeling

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Remodeling appeared to be an alternative against reconstruction that had an effect on the improvement for the old apartment house of a city and supply of new housing but also brought a large number of urban problems, and to be increase of concern on environment of the 90's.
This is a study on the analysis and the inspection as to a special environment quality that remodeling has, through the analysis of design elements on before and after remodeling on comparison of internal and external influence of reconstruction and remodeling, that is sunshine, parking, density for revitalization of remodeling.
It is concentrate upon the subjects for the institutionalized remodeling is enlargement of a building, relief of density limitation represented by lighten of the building coverage and the floor area ratio, and strongly linked elements to residential environment such as the sunshine, parking, and so on, for prescribing characteristics of remodeling design elements.
In comparison of internal and external influence of reconstruction and remodeling, as the result after studying internal influence of remodeling, sunshine environment comes out the decline situation of sunshine by diminution to pitch of building(1H→0.88H~0.92H), and parking environment shows up disadvantage(reconstruction: 1.7~1.9/unit, remodeling: 1.2~1.4 /unit) than reconstruction. but, in the density environment, in case that the floor area ratio of the existing houses is high, the remodeling has the characteristic of improving the housing density highly and easily. (reconstruction: 107%→241%, remodeling 207%→282%).
On the basis that the external influence changed by remodeling is similar to the origin condition, in the result of the analysis through the comparison of the before and after reconstruction, external influence, the shadow area of outside increases to 2.6 times~10times and the landscape environment increases to 0.78times~2.5times in the blockage ratio of view and to 2.3times~7.5times in visual blockage ratio of elevation. And raising volume of building waste come to pass more nearly around 5times than remodeling of a scale to equal.
This results shows that the remodeling is better desirable method in reformation of urban dwelling environment, because the reconstruction has the negative influence on the external although it takes advantages on the internal as far as it goes.
Analysis of design elements on the before and after of remodeling, in case of sunshine circumstance, showed results to be worse about 5.3% additionally, compared with before remodeling.
For the sunshine influence by increase of density, additional sunshine decline started from dwelling exclusive area 13.75% of extend, and kept up the same condition to extend of 57%. and in case of additional extend the sunshine decline came out in accumulated condition.
In analysis of parking condition to be connected with density for analysis on parking circumstance, the basement 2nd (about 1.4/unit) is needed in extend of dwelling exclusive area 11.2%~11.8%, and the basement 3rd (about 1.8~1.9/unit) in case of 43.3%~49.4% extend.
In the result compared with an example of actually plan, because of difference of site circumstance, plan method, etc. it is possible to park of 1.2~1.5 per unit in planning basement 2nd plan.
Improvement of parking environment in remodeling comes out as the most important demand by case studies, and on the analysis of improving status of parking environment it is shown that the parking circumstance (increase of parking area) improves nearly around 30.9%~62.7% compare with pre-existence parking in case of remodeling. General confirmed method of parking area in the remodeling is underground parking lot and using deck.
In the institution of parking concerned with remodeling, it shall be improved that more than 50,000㎡ total building space shall take the traffic impact assessment, because that remodeling has not some additional traffic induction and improves traffic circumstance.
Analysis of a special quality for density, in results of time-series analysis, shows that apartment housing of more than the building-to- land-ratio 200% is remodeling due to the appeasement policy of floor area ratio in the early 90's.
Analysis results on the circumstance of these apartments shows up increase of density, that existing 180% is to 250%, and 210% is to 300%.
In this results, if density becomes a standard of judgment of reconstruction and remodeling, reconstruction can be a method improving apartment housing under the existing building-to-land-ratio 180% and remodeling can be more than 180%, in the system of the present.
But if the building-to-land-ratio of 3rd general residing region would the increase to 300% by a appeasement policy of government, apartments of existing about 210% can be most likely possible to be changed to the reconstruction work.
This policy alteration has restrictive effects in the reconstruction market but on the other hand it is to be an obstacle not only in revitalization for eco-construction fields, but also for development in this field improving in self-regulation with nongovernmental. therefore, it is on the time that intelligent public policy is needed.

국문 초록 (Abstract)

리모델링 방식은, 노후 도시주거의 개선과 주택의 신규공급 측면에서 큰 효과를 거두었으나 아울러 수많은 도시적 문제들을 발생시킨, 재건축방식에 대한 대안으로서 그리고 ‘90년대 들어 환경에 대한 관심의 증대로 등장하였다.
본 연구는 이러한 리모델링의 활성화를 위해 재건축과 리모델링방식의 내·외적 영향비교 즉, 일조, 주차, 밀도를 중심으로 한 리모델링 전?후 계획요소의 분석을 통하여 이 방식이 가지는 환경적인 특성을 분석, 검증하고자 한 것이다.
이 연구에서 리모델링의 계획요소가 가지는 특성을 규정함에 있어 중점적으로 살펴본 부분은 제도화된 리모델링방식이 증축형 리모델링이라는 점과 이를 현실화한 제도적 뒷받침이 건폐율, 용적률 완화로 대표되는 밀도제한의 완화, 그리고 일조 및 주차환경 등 주거환경과 밀접하게 관련된 요소들이었다.
재건축과 리모델링의 내/외적 영향 비교에서 내적영향을 살펴본 결과 리모델링 방식은 인동거리 감소(1H->0.88H~0.92H)로 일조가 저하되며, 주차환경도 재건축보다 불리(재건축: 1.7~1.9대, 리모델링: 1.2~1.4대)한 것으로 나타났다. 반면에 밀도환경의 경우 기존 단지가 고밀단지인 경우 재건축보다 용이하게 보다 고밀도로 주거환경의 개선이 가능한 특성이 나타나고 있었다.(평균용적률변화; 재건축: 107%→241%, 리모델링 207%→282%)
외적영향의 비교는 리모델링을 통해 변화되는 외적영향이 기존과 크게 다르지 않다는 전제하에 재건축 전?후의 비교를 통해 분석한 결과 외부음영면적이 약 2.6배~10배 정도까지 증가되었고, 경관환경은 조망차폐율이 0.78배~2.5배, 입면 차폐도의 경우 2.3배~7.5배 증가되는 것으로 나타났다. 또한 폐기물발생량 비교결과는 재건축이 동일규모의 리모델링보다 약 5배정도 더 발생하는 것으로 나타났다.
이러한 결과는 재건축 방식이 단지 내적으로는 어느 정도 유리한 반면 단지 외적인 부정적 영향 또한 크게 나타나고 있음으로써 리모델링방식이 도시주거환경 개선에 보다 바람직한 개선방식임을 증명하고 있다.
리모델링 전?후 계획요소의 분석은 일조환경의 경우 리모델링 전에 비해 약 5.3%정도 추가적으로 악화되는 결과를 보여주고 있었다. 밀도증가가 일조에 끼치는 영향은 전용면적 13.75% 증축부터 추가적 일조저하현상이 시작되어 57%정도의 확장시까지 동일조건이 유지되는 것으로 나타났으며, 추가적인 확장의 경우 일조저하 현상이 누적되어 나타나는 것으로 분석되었다.
주차환경 분석을 위해 밀도와 주차조건과의 관계를 살펴본 결과 전용면적 11.2%~ 11.8% 증축시 지하2층(약 1.4대), 43.3% ~49.4% 증축시 지하3층(약 1.8~1.9대)의 계획이 필요한 것으로 나타났다. 이를 실제 계획사례와 비교한 결과 각 단지별로 처한 단지환경, 계획방법 등의 차이로 지하2층의 계획으로 세대당 1.2대~1.5대의 주차가 가능한 것으로 나타났다.
리모델링에 있어서 주차환경 개선에 대한 요구는 사례연구에 의하면 가장 중요한 요구조건으로 나타나고 있었으며, 주차환경 개선현황을 살펴본 결과 리모델링시 기존 주차에 비해 약 30.9%~62.7%정도 주차환경(주차대수 증가)이 개선되는 것으로 파악되었다. 또한 리모델링의 주차공간 확보방식은 지하주차장방식과 데크 방식이 일반적이었다.
리모델링 주차관련 제도에 있어서 리모델링방식이 추가적인 교통유발이 없고, 교통환경을 개선시키는 점을 감안하여 연면적 5만㎡이상 교통영향평가대상으로 되어있다는 점은 개선의 필요성이 있는 것으로 보인다.
밀도특성의 분석은 리모델링 단지들에 대한 시계열 분석결과 ‘90년대 초반의 용적률 완화정책으로 용적률 200%가 넘는 단지들이 리모델링되고 있음을 보여주고 있다. 이 단지들에 대한 밀도변화 현황 분석결과 기존 180%정도의 용적률을 갖는 단지들은 250%정도까지, 기존 210%의 단지들은 300%정도까지 밀도가 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 결과를 볼 때 밀도가 재건축과 리모델링 선택의 판단기준이 된다면 현 제도 하에서 기존 용적률 180%미만의 단지들은 재건축을, 그 이상에서는 리모델링을 선택할 것으로 보인다. 하지만 정부의 완화정책에 따라 3종 일반주거지역의 용적률이 300%까지 증가한다면 기존 용적률 210%정도의 단지들까지 재건축으로 사업을 전환할 가능성이 커질 것으로 분석되었다.
이러한 정책의 변화는 재건축시장에 제한적인 효과가 있겠지만 또 다른 측면에서 친환경적인 건설분야의 활성화에 장애가 됨은 물론 주로 민간부문에서 자율적으로 추진하는 이 분야의 발전에 제약요소가 될 수도 있으므로 이에 대한 현명한 공공정책이 필요한 시점이라 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 7
• 제2절 연구의 범위 = 8
• 제3절 연구의 방법 = 10
• 제2장 개념 및 선행연구 고찰 = 12
• 제1절 개념 및 용어의 정의 = 12
• 1. 재생의 개념 = 12
• 2. 재생형 개발과 리모델링의 개념 = 15
• 3. 관련 용어의 정의 = 18
• 제2절 선행연구 고찰 = 21
• 1. 선행연구 조사범위 및 분야 = 22
• 2. 관련분야별 연구현황 = 22
• 제3절 기존 연구의 한계점 및 시사점 = 25
• 제3장 분석의 틀 = 27
• 제1절 분석요소의 구분 = 27
• 제2절 분석방법 및 대상 = 29
• 제3절 분석의 틀 = 34
• 제4장 재건축과 리모델링의 내/외적 영향 = 36
• 제1절 제도적 특성의 비교 = 36
• 1. 철거형 방식과 재생형 방식 = 36
• 2. 현행 법령상의 재건축과 리모델링 비교 = 37
• 3. 법, 제도정비의 필요성 = 43
• 제2절 내적영향의 비교 = 45
• 1. 일조영향 = 45
• 2. 주차영향 = 47
• 3. 밀도영향 = 50
• 제3절 외적영향의 비교 = 52
• 1. 주변일조(음영)환경 및 경관환경 분석 = 52
• 2. 폐기물 발생량의 분석 = 55
• 제4절 소결 = 57
• 제5장 리모델링 전·후 계획요소의 분석 = 62
• 제1절 일조환경 분석 = 62
• 1. 일조분석기준 및 시뮬레이션 모델설정 = 62
• 2. 일조문제의 파악 및 환경성의 비교 = 63
• 3. 밀도증가와 일조와의 관계분석 = 74
• 제2절 주차공간의 분석 = 80
• 1. 주차환경 개선요구 및 개선현황 = 80
• 2. 주차공간 관련 제도와 특성 = 85
• 3. 밀도증가와 주차와의 관계분석 = 88
• 제3절 밀도의 분석 = 96
• 1. 단지별 용적률의 시계열 분석 = 96
• 2. 밀도산정 관련 제도의 분석 = 101
• 3. 계획사례의 분석 = 107
• 제4절 분석종합 및 소결 = 116
• 제6장 결론 = 120
• 제1절 연구요약 및 결론 = 120
• 제2절 연구의 한계와 향후 과제 = 123
• 참고문헌 = 125
• 부록 = 129
• 1. 외부 일조영향 분석자료 = 129
• 2. 환경성, 경제성 비교검토 자료 = 131
• 3. 밀도증가에 따른 일조저하 현상 분석자료 = 132