서울시 권역별 오피스 빌딩의 소득수익률 영향요인에 관한 연구 = (An) analysis on the factors affecting income yield rate of local office buildings in Seoul

국문 초록 (Abstract)

1997년 외환·금융위기 이후 부동산투자 환경이 변화하면서 부동산의 운영수익에 대한 관심이 증대되어 왔다. 이에 따라 리츠(REITs), 부동산펀드, ABS, MBS 등 다양한 간접투자상품이 출시되고, 국내 부동산시장에서 기관투자자나 외국자본과 부동산펀드의 영향력이 날로 커지고 있다. 특히 외국자본은 수익과 비용을 동시에 고려한 수익적 관점에서 투자를 고려하기 때문에 수익성 지표의 중요성과 필요성이 증대되고 있다. 부동산 투자시 운용 효율성을 중요시하는 경향에 따라 오피스 투자에 대한 관심도 높아지고 있다. 이는 오피스 빌딩이 수익용 부동산 중 안정성 및 현금 흐름이 상대적으로 양호한 자산으로 인식되고 있기 때문이다.
본 연구는 이러한 부동산시장 환경 변화와 연구 필요성에 부응하여 서울시 오피스 투자수익률에 관한 정보를 권역별로 제공하고, 투자수익률의 영향 요인들을 분석하였다. 본 연구는 서울시 오피스 시장을 도심, 마포·여의도, 강남, 기타 등 4개 권역으로 구분하여 소득수익률을 추계하였다. 그리고 소득수익률의 영향요인으로는 각 개별 오피스 빌딩이 입지하고 있는 위치에서 지하철역까지의 거리, 빌딩 내 은행의 입점 유무, 보안시스템 유무 등과 건물의 경과연수, 건물의 규모, 용적률, 공실률 등의 미시적 변수들을 고려하였다. 또한 이자율, 경제성장률, 지가변동률과 같은 거시적 변수들을 고려함으로써 경제 전반적인 변화가 소득수익률에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보았다.
본 연구는 선행 연구와 달리 서울시 1,358개 오피스 빌딩의 5년간(2003～2007) 조사한 횡단면과 시계열자료를 활용하여 권역에 따라 특성 변수들이 소득수익률에 어떤 영향을 미치는지에 대하여 실증분석을 실시하였다. 실증분석 결과 권역별 특성 변수인 도심권역, 여의도·마포권역, 강남권역은 모두 소득수익률에 정(+)의 효과를 미치는 것으로 나타났다. 소득수익률에 영향을 미치는 변수는 지하철역 거리, 보안시스템, 이용제한, 용적률, 공실률 및 이자율로 나타났으며, 이들 변수들은 유의수준 5%에서 모두 유의한 것으로 나타났다. 그러나 각 권역별로 영향력을 미치는 변수가 동일하지 않으며, 같은 변수라 하더라도 영향을 미치는 수준이 권역별로 다르게 나타났다.
이상의 분석결과에서 나타난 바와 같이 소득수익률에 영향을 미치는 변수들이 권역별 특성에 따라 유의수준이 다른 것을 알 수가 있다. 이것은 서울시 오피스 시장이 권역별로 서로 다른 시장이라는 것을 의미하고 있다. 이 같은 연구결과는 오피스 시장의 공급 추이와 확산을 예측하는 데 주요한 정책 자료로 활용할 수 있을 뿐 아니라 도시계획 수립, 재개발·재건축 및 도시환경정비사업 등의 추진을 위한 정책방향을 결정하는 데 유용한 자료로 활용될 것으로 보인다. 아울러 부동산 투자정보가 투명하지 않는 부동산 시장에서 건전한 투자지표로서의 역할도 기대된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate investment climate has greatly changed since the Asian financial crisis in 1997. With increasing interest in income gains from real estate investments, rather than capital gains, Real Estate Investment Trusts(REITs), Real Estate Funds, Asset- backed Securities(ABS), Mortgage-backed Securities(MBS), and other kinds of indirect real estate investment products have been introduced and are being sold to investors. In addition, the influence of institutional and foreign investors in the domestic real estate market continues to grow day by day. Foreign investors typically analyze expected returns against the costs of investment before committing funds. Therefore the need for a reliable real estate returns indicator is needed more than ever.
As investors begin to focus more on income gain-related returns, they have taken a greater interest in office building investment because of the perception that such returns are stable and that the cash flow is positive.
Given that, the main purpose of this Ph.D. thesis is to provide necessary information for office buildings investment in Seoul by means of (1) listing returns by district, (2) identifying macro- and micro-level factors affecting any return differences, and (3) projecting returns by district from prospective investments in office buildings in Seoul. This study covers 1,358 office buildings in four districts (Central District, Mapo-Yeoido District, Gangnam District, and Other District) in Seoul. In Chapter 3, these office buildings' distribution patterns and their income yield rates were analyzed by district. Results from a factor analysis of the returns for each office building was introduced in Chapter 4.
The factor analysis of returns by building considers micro factors such as location, distance from the subway, banks located within the building, presence of a security system, building age & size, floor area ratio (FAR), and vacancy rate. Macro factors are also taken into account, including interest rates, economic growth rates, and the rate of change in land prices, for factors which affect the entire economy can also be expected to affect investment returns.
In most of the previous research, only cross-sectional analysis of the above factors was conducted. In the current study, however, the most recent 5 years (2003-2007) of cross-sectional and time series data for 1,358 sample office buildings in Seoul was analyzed. Empirical analysis was also conducted on the effect that the above factors exerted on office building investment income by region.
The results of the empirical analysis indicate that all the regional dummy variables are positively correlated with investment returns. Distance from the subway, presence of a security system, usage restrictions, floor area ratio, vacancy rate, and interest rates proved to be factors affecting returns, with significance at the 95% confidence interval.
Overall results show that salient factors in each district exerted statistically significant effects on office building investment returns. This suggests that the office building investment market in Seoul has special characteristics varying by district. These results support previous research into the overall factors determining rents.
Unlike the previous studies that would provide useful information only to lessees and lessors, however, this study focusing on the factors affecting income yield rates then becomes meaningful not only for lessees and lessors but also for developers and investors in the private sector. In addition, this study is hoped to make a significant contribution in various fields including urban planning and redevelopment policy in the public sector. Finally, it is hoped that this study's results will serve as a sound investment indicator that would help making the current Korean office building investment market more transparent.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 1. 연구범위 = 4
• 2. 연구방법 = 5
• 제 2 장 오피스 빌딩의 소득수익률에 대한 이론적 고찰 = 7
• 제 1 절 오피스 정의와 입지 = 7
• 1. 오피스 정의 및 분류 = 7
• 2. 오피스 빌딩의 입지원리 및 요인 = 11
• 3. 오피스 입지에 관한 이론 = 14
• 제 2 절 부동산 투자와 분석방법 = 18
• 1. 부동산 투자의 특성 및 목적 = 18
• 2. 부동산 투자의 위험과 해결방안 = 22
• 3. 부동산의 투자분석 방법 = 25
• 제 3 절 소득수익률의 의의와 영향요인 = 31
• 1. 소득수익률의 의의 = 31
• 2. 소득수익률의 구성요인 = 34
• 3. 소득수익률의 영향요인 = 38
• 제 4 절 선행연구 고찰 = 45
• 1. 오피스 빌딩의 임대료 영향요인에 관한 연구 = 46
• 2. 오피스 빌딩의 수익률 영향요인에 관한 연구 = 51
• 제 3 장 오피스 빌딩의 분포 및 수익률 현황 = 55
• 제 1 절 오피스 시장 형성과정 및 분포현황 = 55
• 1. 서울시 오피스 시장의 형성과정 = 55
• 2. 권역별 업무종사자 변화 추이 = 57
• 3. 오피스 빌딩 분포현황 = 71
• 제 2 절 오피스 빌딩의 수익률 현황 = 77
• 1. 2007년 수익률 현황 = 77
• 2. 연도별 평균 수익률 추계 결과(2002년∼2007년) = 84
• 3. 오피스 빌딩의 종합수익률 대비 금융자산 수익률 현황 = 87
• 4. 오피스 수익률의 국제비교 = 88
• 제 3 절 오피스 빌딩 수익률이 주는 시사점 = 90
• 1. 지역별 측면 = 90
• 2. 경제적 측면 = 91
• 제 4 장 오피스 빌딩 소득수익률 영향요인 실증 분석 = 95
• 제 1 절 분석의 틀 = 95
• 1. 오피스 빌딩의 가격 산정방법 = 95
• 2. 모형 설정 = 96
• 3. 자료 및 변수 = 100
• 제 2 절 분석 자료의 기초통계분석 = 109
• 1. 서울시 전체 = 109
• 2. 도심권역 = 110
• 3. 여의도.마포권역 = 112
• 4. 강남권역 = 113
• 5. 기타권역 = 114
• 제 3 절 실증분석의 결과 = 116
• 1. 서울시 오피스 소득수익률 분석 결과 = 116
• 2. 권역별 오피스 소득수익률 분석 결과 = 119
• 3. 분석결과 종합 = 124
• 제 5 장 결론 = 132
• 제 1 절 연구결과 요약 = 132
• 제 2 절 정책적 시사점 = 135
• 제 3 절 연구의 한계 = 136
• 참고문헌 = 138
• (Abstract) = 145
• [ 부록 ] 오피스 빌딩의 수익률 추계절차 및 산출방법 = 149