상가용 부동산의 층별 입점 특성에 관한 연구 : 잠실지역 단지 내 상가를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

상가용 부동산의 층별 점포 입점은 투자자가 결정해야 할 가장 중요한 요소이다. 점포 입지 및 업종구성은 상가용 부동산의 투자 성공에 큰 영향을 미치기 때문이다. 상가용 부동산의 층별 입점은 다양한 요인에 따라 차별화가 이루어지고 있다. 하지만 상가용 부동산의 층별 입점은 공급자 주도로 이루어지고 있다. 공급자가 주도하는 층별 점포 입점이 불합리할 경우 많은 공실이 생기고 있는 것이 현실이다. 따라서 본 연구자는 상가용 부동산을 분양할 시 층별 업종구성에 일반시민들의 의견을 반영할 필요가 있다고 생각한다.
이러한 배경에서 본 연구는 상가용 부동산의 층별 입점과 업종구성에 관하여 이론적 고찰과 현황에 대하여 알아보고, 부동산 관련업자와 수요자인 일반시민들의 인식 차이를 분석하여 그 결과를 논의해 보고자 한다. 따라서 본 연구는 일반시민의 의견을 반영한 합리적인 각 층별 점포 입점을 밝힘으로써 상가용 부동산의 미분양 및 임대지연에 따른 손실을 방지하고 효율적 분양과 임대의 관리방안 제시할 수 있을 것으로 생각된다.
본 논문은 다음과 같이 구성된다. 제1장은 서론으로 연구의 배경 및 목적과 연구의 범위와 방법을 구체적으로 설명하고 있다. 제2장에서는 상가용 부동산과 점포 입점에 관련된 이론을 살펴보았다. 또한 선행연구를 통해 본 연구가 다른 연구와의 차이점을 가질 수 있도록 하였다. 제3장에서는 상가용 부동산의 공급, 분양가, 투자 선호도, 층별 입점 현황에 대하여 살펴보았다. 제4장에서는 상가용 부동산의 층별 입점 특성에 관한 인식 차이 분석을 하고, 마지막으로 제5장에서는 연구 결과를 정리하고 결론을 맺는다.
본 연구는 상가용 부동산의 층별 입점 특성에 관하여 부동산 관련업자와 일반시민들 두 집단 간의 인식 차이를 알아보기 위하여, t-test를 수행하였다. 이 분석에서 문항의 구성은 각 층별 입주 가능 업종, 각 층별 입점에 미치는 영향, 각 층별 적정 분양가 수준, 각 층별 분양가에 미치는 영향으로 이루어져 있다. 본 분석의 결과, 두 집단 간의 인식 차이는 어느 정도 존재하고 있었으며 또한 일반시민들의 의견을 어느 정도 알 수 있었다.
본 논문의 결과를 토대로 본 연구의 결과가 흡족하지 못한 부분과 인식 차이가 있는 부분에 대해서는 그 원인에 대하여 조사할 필요성이 있다. 특히 본 연구가 부동산 개발사업자의 의견이 충분히 반영되지 못하고 상가용 부동산의 여러 유형의 상가를 대상으로 분석하지 못하였으므로 이른 반영한 연구의 필요성이 있다고 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The location in commercial properties is diversified by various factors. It is certainly important to investors but mainly distributed by suppliers. As store entries to each floor irrationally proceeds by suppliers, much loss occurs actually. Therefore, I suggest that citizen opinion needs to be considered with regard to locational business categories in selling commercial properties in lots.
The present study theoretically reviews the locational entries and business categories in commercial properties and investigates their current status. The perception difference between real property-related agents and general citizens is also analyzed and discussed. Along with the rational reflection of citizen opinion regarding store entries to each floor, this study intends to present how to avoid losses due to unsold space and delayed lease, how to achieve efficient sales, and how to manage lease.
The current study consists of five sections. Section 1, the intro, explains research background, study purposes, and methods. Section 2 reviews a theory relevant to commercial properties and store entries. Here a preceding study is executed to make the current study different from other research. Section 3 examines commercial properties in terms of the supply, selling prices, investment preference, and the status of location. Section 4 analyzes the perceptional difference in locational properties of commercial properties. At last, section 5 summarizes research findings and concludes.
T-test was carried out to examine perceptional differences as to the locational properties of commercial properties between two groups: real property-interested agents and citizens. Analysis items are composed of locational business categories, the factors of locational entries, appropriate locational selling prices, and the factors of locational selling prices. Research findings are as follow.
First, real property agents answered that returns are the first consideration as to the commercial property sales and investments.
Second, two survey groups revealed different perceptions about locational business categories.
Third, the survey result on locational properties indicated a group difference in the first basement only.
Fourth, there was a perception difference in the appropriate level of selling prices.
Fifth, two groups were different in the perception on the factors of locational selling prices.
Future research needs further examination about the cause of perceptional differences and about some doubtful findings of this study. Since development operators of real properties are not considered in the present study and since various types of commercial properties are not included as well, following research should take them into account.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제 2 장 이론적 배경과 선행연구 = 6
• 제 1 절 상가용 부동산의 개념과 특성 = 6
• 1. 상가용 부동산의 개념 = 6
• 2. 상가용 부동산의 참여자 = 7
• 3. 상가용 부동산의 분양 = 11
• 4. 상가용 부동산의 분류 = 18
• 제 2 절 입체적 토지이용과 점포 입점에 관한 이론 = 21
• 1. 입체적 토지이용 = 21
• 2. 점포 입점 = 23
• 제 3 절 관련선행연구 = 26
• 1. 상업적 토지이용 관련 선행연구 = 26
• 2. 상가용 부동산 관련 선행연구 = 27
• 3. 입점 관련 선행연구 = 28
• 4. 선행연구의 시사점 및 본 연구의 차이점 = 30
• 제 3 장 상가용 부동산 층별 입점 현황 = 32
• 제 1 절 상가용 부동산 공급 현황 = 32
• 1. 상업용 부동산의 공급 및 공급량 추이 = 32
• 2. 공급 현황 분석 = 39
• 제 2 절 상가용 부동산 분양가 현황 = 45
• 1. 전국의 상가용 부동산 분양가 현황 = 45
• 2. 수도권 상가용 부동산 분양가 현황 = 47
• 3. 잠실지역 상가용 부동산 분양가 현황 = 48
• 제 3 절 상가용 부동산에 대한 투자 선호도 = 50
• 1. 상가별 투자 선호도 = 50
• 2. 투자 금액별 투자 선호도 = 52
• 3. 업종별 투자 선호도 = 53
• 제 4 절 잠실지역 상가용 부동산 층별 입점 현황 = 56
• 1. 신천동 = 57
• 2. 잠실동 = 63
• 3. 소결 = 73
• 제 4 장 상가용 부동산의 층별 입점에 관한 인식 차이 분석 = 76
• 제 1 절 분석 및 개요 = 76
• 1. 조사 및 분석 개요 = 76
• 2. 설문지 구성 = 76
• 제 2 절 층별 입점 특성에 관한 인식 차이 분석 = 78
• 1. 인구통계학적 사항 = 78
• 2. 상가분양과 투자에 관한 사항 = 80
• 3. 층별 입점에 관한 사항 = 85
• 4. 분양가에 관한 사항 = 95
• 제 5 장 결론 = 106
• 제 1 절 결과의 요약 및 시사점 = 106
• 제 2 절 연구의 한계 = 108
• 참고문헌 = 109
• 설문지 = 112