부동산업 전문직 종사자의 직업윤리에 관한 연구 : 직업윤리 준수 실태에 대한 전문직 종사자와 일반인과의 인식 비교를 중심으로 = (A) study on the vocational ethics of professional agents in real estate industry : focusing on the comparison of ethical recognitions between professional agents and the general public

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산관련 산업 분야 중에서 전문직에 속하는 감정평가사 및 공인중개사의 직업윤리에 대하여 고찰하였다. 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리에 대한 연구는 아직까지는 윤리규범의 개정안이나 법률적인 규제에 대한 내용을 위주로 학술논문 형태로 발표되었을 뿐, 각각의 직업군에 대한 연구나 직업윤리를 경험적으로 다룬 연구는 미흡한 실정이다. 따라서 본 연구는 첫째, 부동산업 전문직 종사자들의 직업윤리 위반으로 인한 사회적 문제를 대법원의 판례를 통하여 분석함으로써 직업윤리의 실천이라는 측면에서 업계에서 보완하고 개선해야 할 점들을 파악하며 둘째, 부동산업 전문직 종사자들의 직업윤리 실천 정도에 대한 전문가 자신들의 인식과 일반인들의 인식의 차이를 설문조사를 통하여 비교·분석함으로써 앞으로 개선되어야 할 직업윤리 측면의 과제를 알아보고 직업윤리 제고를 위한 실제적인 대안들을 모색하는 데 목적을 두었다.
본 연구를 통하여 밝혀진 사실 등을 요약하면 다음과 같다. 먼저 우리나라의 부동산업 전문직 종사자들의 직업윤리 실천 동향과 위배사례에 대한 분석으로서 첫째, 우리나라의 감정평가사협회와 공인중개사협회의 윤리규범들은 대부분 선언적이거나 추상적이어서 실제 업무영역에서 응용될 만한 규정이 대단히 부족하였다. 둘째, 윤리 준수 실태를 평가하고 있는 실체적인 기관들의 전문적 기능도 미약하였다. 셋째, 직업윤리 위반 경향도 전반적으로 경제적 이해관계와 감시 · 감독 기능의 과오 및 실수에 의한 문제가 주를 이루고 있었다.
다음, 판례 분석을 통한 감정평가사와 공인중개사의 직업윤리 위배 사건은 손해배상과 개별 법령에 따른 금지사항 위반이 주를 이루고 있음을 알 수 있었다. 법원은 이러한 사건들에 대하여 주의의무를 다 하지 못한 귀책사유를 엄정하게 판결하고 있다.
마지막으로 설문조사를 통해 밝혀진 사실은 다음과 같다. 첫째, 직업윤리 준수 실태에 대한 결과로서 감정평가사나 공인중개사의 공히 자기 자신의 직업윤리 준수 평가에서는 상당히 관대하다고 볼 수 있는 반면, 일반인들의 평가는 상대적으로 낮음을 알 수 있다. 둘째, 감정평가사와 일반인의 인식 비교로서 대다수 항목(10개 항목 중 9개)에서 통계적으로 대단히 유의한 차이가 있는 것으로 나타났는데, 그것은 감정평가사의 자체 평가보다 일반인들의 평가가 현저하게 낮다는 것, 즉 일반인들은 감정평가사 자신들보다 감정평가사들의 직업윤리 준수 정도를 평가절하하고 있음을 보여준다. 셋째, 공인중개사와 일반인의 독립표본검정 결과도 감정평가사와 마찬가지로 다수의 항목(12개 항목 중 11개)에서 통계적으로 매우 뚜렷한 차이를 보이고 있다. 즉, 연구의 대상인 부동산업 전문직 종사자(감정평가사, 공인중개사)와 일반인의 인식에는 상당한 괴리가 있음을 알 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study represents an examination of vocational ethics of professional appraisers and realtors in real estate industry. Studies on vocational ethics of professional agents in real estate industry have been limited to the presentation of academic thesis and dissertations focusing on revised bill of ethical norms or legal regulations so far, and little studies have been conducted which deal with vocational groups or ethics empirically.
First, this study analyzes social problems arising from the breach of vocational ethics by professional agents in real estate industry based on legal cases of Supreme Court in an attempt to figure out what needs to improve in the industry from the perspective of the practice of vocational ethics. Second, it compares and analyzes the difference in recognitions of vocational ethics between professional agents and general public though a survey to determine the extent of vocational ethics that are put into practice among professional agents in real estate industry, identify future tasks relative to the aspect of vocational ethics that need to improve, and explore practical measures necessary for improving vocational ethics.
The findings of this study indicates the followings: Above all, this study represents an analysis of current practice of vocational ethics among professional agents in real estate industry in Korea and cases involving breaches of vocational ethics. first, this study found that most of ethical norms of both the Association of Appraisers and the Association of Realtors often proclamative or abstract, and therefore, little regulations existed which were practical enough to be applied to real works.
Second, practical organizations that evaluate the conformity with ethics provided little professional functions. Third, most of breaches of vocational ethics generally arose from economic interest and mistakes or errors in functions relative to the monitoring and supervision.
Meanwhile, most of breaches of vocational ethics among appraisers and realtors were concerned with non-compliance with ban imposed by individual laws and claims for damages. The Court has made strict rulings in regard to reasons attributable to the failure to meet the obligation to heed in relation to those cases.
Finally, the findings of the survey indicated the followings: First, both appraisers and realtors showed very generous attitude in terms of the self-assessment of vocational ethics from the standpoint of conformity with vocational ethics, while general public showed relatively low level of scores.
Second, a considerably significant difference existed in most items(9 out of 10 items) relative to the recognitions of vocational ethics between appraisers and general public, which implies that the general public tend to underestimate their level of conformity with vocational ethics far more than appraisers do.
Third, the outcome of independent sample test indicated a statistically clear difference between realtors and general public in many items(11 out of 12 items) like the case involving appraisers.
In others words, a considerable gap existed in ethical recognitions between professional agents(appraisers and realtors) in real estate industry and the general public which are the subjects of this study.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 4
• 제2장 부동산학의 가치론과 직업윤리에 대한 이론적 고찰 = 6
• 제1절 부동산학의 가치론과 윤리론 = 6
• 1. 개별과학의 가치론과 윤리론 = 6
• 2. 부동산학의 가치론과 윤리론 = 10
• 3. 윤리론과 직업윤리 = 16
• 제2절 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리 = 18
• 1. 전문직과 직업윤리 = 18
• 2. 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리 = 22
• 제3절 선행연구에 대한 고찰 = 27
• 1. 직업윤리에 관한 일반적 연구 = 27
• 2. 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리에 대한 선행연구 = 33
• 제3장 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리 실천동향 = 39
• 제1절 우리나라 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리 실천 동향 = 39
• 1. 부동산업 전문가 협회와 윤리강령 = 39
• 2. 직업윤리 관련 법률 = 49
• 3. 공인자격증 시험과 직업윤리 교육 = 61
• 제2절 우리나라 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리 위배 동향 = 71
• 1. 감정평가사 = 71
• 2. 공인중개사 = 73
• 3. 감정평가사와 공인중개사의 직업윤리 위배 사례 = 76
• 제3절 선진국 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리와 실천 덕목 = 81
• 1. 미국 = 81
• 2. 영국 = 86
• 3. 일본 = 89
• 4. 선진국의 직업윤리 실천 덕목의 시사점 = 93
• 제4장 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리 준수 실태 분석 = 95
• 제1절 직업윤리 준수 실태에 관한 판례 분석 = 95
• 1. 감정평가사 = 95
• 2. 공인중개사 = 99
• 제2절 직업윤리 준수 실태에 관한 설문조사 = 102
• 1. 설문조사의 개요 = 102
• 2. 조사의 대상과 범위 = 102
• 3. 설문지의 구성 = 103
• 4. 설문조사 분석 = 110
• 제3절 분석 결과의 요약과 해석 = 130
• 1. 판례 분석 = 130
• 2. 설문조사 분석 = 132
• 3. 판례 및 설문조사 분석의 통합적 해석 = 134
• 제4절 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리 제고 방안 = 137
• 1. 감정평가사 = 137
• 2. 공인중개사 = 139
• 제5장 결론 = 142
• 제1절 연구 결과의 요약 = 142
• 제2절 연구의 시사점 = 143
• 【 참고 문헌 】 = 145
• Appendix = 151
• ABSTRACT = 174