부동산 경매에 있어서 유치권의 문제점과 개선방안 : 집행관의 현황조사보고의 문제점을 중심으로 = Problems of Lien on Real Estate Auction and Plans for its Improvements : Focusing on the Problems of the Reporting by Bailiffs on the Current Status

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The lien reveals many problems to the extent that it is called to be a nuclear bomb in the real estate auction. In addition, our country has shown rapid progress, but our civil law on the lien has not been amended since its establishment in 1958 and thus it does not reflect the reality, while we are applying theories and precedents in solving problems.
There have been debates on the limits of counteractions to the lien in the real estate auction for a while. However, as there have been a growing number of undesirable cases from the lien recently, even the courts tend to judge the existence of counteractions from the sequence of aggressively constituting the lien within the procedures of auction. But we still have debates over the limits of the lien as we have yet to establish the generalized theory. Subsequently, this paper attempted to review the characteristics of the seizure, lien and mortgage, and looked into the facts that the lien and mortgage with malicious intents might not have any counteraction to the precedent seizure by the validity of prohibitive measure and the lien with malicious intents might not have any counteraction to the precedent mortgage by the protection of exchange value of such mortgage.
In addition, the interest groups without any definite information for the requirements such as the time of the lien constitution might not be able to easily identify the existence of the counteractions of such lien in the event that the lien is reported in the real estate auction, and accordingly the procedures of auction are delayed and its vicious cycle is repeated in that those who have such malicious lien gain such inappropriate profits from abusing such circumstance.
Since the problems of lien on the procedures in the real estate auction for their fundamental causes lie in the irresponsible and formal examinations for the current status carried out by the bailiffs, this paper reviewed the causes of such irresponsible and formal examinations and suggested as their plans for the improvements that the examinations of the current status of real estate should be entrusted to the practitioners of realty rights analysis.

국문 초록 (Abstract)

유치권은 경매의 핵폭탄이라고 불릴 정도로 많은 문제점을 드러내고 있다. 또한 우리나라는 비약적인 발전을 거듭하였음에도 불구하고 유치권에 관한 우 리민법은 1958년에 제정된 이후 한번도 개정하지 않고 있어 현실을 잘 반영하 지 못하고 있었고, 학설과 판례로서 해결하여 왔다.
부동산경매에서 유치권의 대항력의 한계에 대하여 그동안 논란이 있어 왔 다. 그러나 최근에는 유치권으로 인한 폐해가 늘어나면서 법원에서도 경매절 차 내에서는 적극적으로 유치권의 성립 선후에 의하여 대항력의 유무를 판단 하는 경향이다. 그러나 아직도 일반적인 이론으로 정립된 것은 아니어서 유치 권의 한계에 대하여는 여전히 논란거리가 되고 있다. 따라서 본 논문에서는 압류, 유치권, 저당권의 특징을 살펴보고, 악의의 유치권 및 저당권은 선행하 는 압류에 대하여 압류의 처분금지효에 의해 대항할 수 없고, 악의의 유치권 은 선행하는 저당권에 대하여 저당권의 교환가치 보호 등의 이유로 대항할 수 없음을 살펴보았다.
또한 부동산경매에서 유치권이 신고될 경우, 유치권의 성립시기 등 요건에 해당하는 확실한 정보가 없는 이해관계인들로서는 유치권의 대항력 유무를 쉽 게 파악할 수 없고, 이에 따라 경매절차는 지연되고, 부당한 유치권자는 이를 악용하여 부당이득을 챙기는 악순환을 거듭하고 있다.
부동산경매절차에서 유치권의 문제는 집행관의 무책임하고 형식적인 현황조 사가 근본원인으로서 집행관의 무책임하고 형식적인 조사의 원인을 살펴보고, 그에 대한 개선방안으로 부동산권리분석업자에게 부동산현황조사를 맡기는 방 안을 제안하였다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 내용 및 방법 = 3
• Ⅱ. 유치권에 관한 이론 및 선행연구 고찰 = 4
• 1. 유치권의 개념 = 4
• 1) 의의 = 4
• 2) 인정근거 = 4
• 3) 유치권과 동시이행의 항변권과의 관계 = 5
• 2. 유치권의 법적 특성 = 6
• 1) 법정담보물권으로서 유치권 = 6
• 2) 점유와 유치권 = 7
• 3) 유치권과 반환거부권 = 7
• 3. 유치권의 성립요건 = 8
• 1) 목적물의 점유 = 8
• 2) 불법점유와 유치권 = 8
• 3) 채권과 목적물과의 견련성 = 9
• 4) 채권이 변제기에 있을 것 = 11
• 5) 특약과 유치권 = 11
• 4. 유치권의 효력 = 12
• 1) 유치권자의 권리 = 12
• 2) 유치권자의 의무 = 16
• 5. 유치권의 소멸 = 16
• 1) 유치권의 일반적 소멸사유 = 16
• 2) 유치권 특유의 소멸사유 = 17
• 6. 유치권 관련 판례 = 18
• 1) 유치권 주장이 가능한 경우 = 18
• 2) 유치권 주장이 불가능한 경우 = 19
• 7. 유치권에 대한 선행연구 검토 = 21
• Ⅲ. 부동산경매에서 압류·저당권과 유치권 상호간의 효력의 한계 = 24
• 1. 부동산경매에서 압류·저당권의 개념 = 24
• 1) 부동산경매에서의 압류 = 24
• 2) 부동산경매에서의 저당권 = 28
• 2. 부동산경매에서 압류와 유치권 상호간의 효력의 한계 = 29
• 1) 압류 이전에 성립한 유치권 = 29
• 2) 압류 이후에 성립한 유치권 = 29
• 3) 압류 이전에 점유 또는 채권의 한 가지를 취득한 자가 압류 후에 나머지 권리를 취득한 경우 유치권의 대항력 유무 = 37
• 3. 부동산경매에서 저당권에 대한 유치권의 효력 = 37
• 1) 학설 = 38
• 2) 판례 = 39
• 3) 소결 = 40
• Ⅳ. 부동산경매에서 유치권의 문제점과 개선방안 = 42
• 1. 경매에서 유치권의 문제점 = 42
• 1) 낙찰가격의 부당한 저가화 = 42
• 2) 유치권과 관련된 집행기록의 미공개로 인한 문제 = 44
• 3) 명도의 부당한 지연 = 45
• 4) 허위·과장 유치권 신고로 인한 이해관계인 및 국가적 손실 = 46
• 2. 유치권과 현황조사 = 47
• 1) 집행관 제도 = 48
• 2) 집행관의 보수 = 50
• 3) 집행관의 업무량 = 50
• 4) 소결 = 51
• 3. 유치권 문제 해소방안 = 52
• 1) 부동산권리분석업 제도 = 52
• 2) 부동산권리분석업자에 의한 부동산현황조사에 대한 검토 = 54
• 3) 부동산권리분석업자에 의한 부동산현황조사에 대한 문제점과 대책 = 55
• Ⅴ. 결론 = 56
• 참고문헌 = 58
• （Abstract） = 60