개발이익환수제도의 운용에 관한 개선방안

국문 초록 (Abstract)

토지를 중심으로 하는 부동산은 인간이 인간답게 살아가는 장소성을 확보하는데 주요한 자산이다. 물리적 환경은 그 안에서 살아가는 인간의 정서적 문화적 사유의 기반을 제공한다. 또한 지역 공동체의 성격과 방향에 영향을 준다.
공공적 목적을 위한 개발 사업은 국민의 세금 부담으로 진행될 뿐 아니라, 생태자원과 도시 역사성과 장소성의 변화를 가져온다. 하지만, 지금까지 한국의 도시 계획과 개발은 압축성장에 따른 토건주의 방식으로 진행되어 왔다. 개발 과정에서 형성된 직간접 이익에 대한 사회적 합의와 제도가 선행되지 않았다. 부동산 투기와 불로소득에 대한 우려와 사유재산권 및 기본권 침해와 시대상황에 따른 적용의 문제점을 만들었다.
개발이익환수는 여러 요인에 의해 상승한 지가 중 개인의 노력이나 투자에 의하지 않은 부분에 대해 사회적 공공성 확보와 불로소득 환수라는 의미를 갖고 있다. 따라서 개발이익환수는 국민적 공감대 형성이 무엇보다 중요하다. 또한, 부동산 투기를 통한 부의 증식과 중산층 열망이 강한 한국적 상황을 고려한다면 강력하고 일관성 있는 정책의 지속성이 요구된다.
1960년대부터 시작된 급속한 산업화와 도시화로 인한 개발의 과정에서 개발이익의 사유화가 처음 제기 된 후, 우리나라 개발이익환수제도는 거시경제정책과 부동산 시장의 변화에 따라 매우 다양하고 복잡한 형태로 나타났다. 그동안 개발이익 개념의 미정의, 부과 기준과 시점의 타당성, 양도소득세의 중과, 주변 지역과의 형평성, 대상지역의 한정 등의 문제점을 가지고 있었다.
본 연구는 개발이익환수제도의 이러한 문제점을 진단하고 개선방안을 제시함으로써 개인적 욕망과 사회적 공공성이 충돌하는 개발이익의 바람직한 환수방안을 찾고자 한다. 이를 위해 개발이익의 개념과 성격, 환수의 필요성과 근거, 국내외 개발이익환수제도의 비교, 개발이익의 환수 방법을 살펴 보았다. 또한 운영현황과 함께 제도와 운영상의 문제점을 알아보고 그에 따른 개선 방안을 제시해보았다.
개발이익 개념에 대한 재정립이 요구된다. 개발이익 환수의 목적을 비용과 수익의 공평한 배분으로 단순화하여 현실화해야 하며 개발이익이 실현되는 시점에서 자본이득세나 양도소득세를 통해 환수해야 한다. 또한 손실보상제도의 도입과 토지초과이득세의 재도입을 제안한다. 이러한 관점은 사회적 공공성을 획득하여 시장 자율성과 사회정의 실현을 고려하고, 새로운 제도의 도입보다는 제도간 연계를 강화를 통해 중복부과를 지양하고 운용의 실효성을 제고하고자 함이다. 이를 통해 인간적 삶의 기반으로서의 토지와 공간을 위한 부동산 개발을 위해서는 무엇보다 국민적 재인식과 합의를 기반으로 하는 개발이익환수제의 의미가 지속될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estates centered about land are important assets for us human beings to secure a locality for humane life. A physical environment provides a ground of emotional and cultural meditation for the human beings who live therein. In addition, such a physical environment affects nature and development of the community.
The development projects for public goals are financed by citizens' tax, while they change ecological resources, historical conditions and locality of cities. However, the hither-to city plans and developments in Korea have followed the model of compact growth through intensive civil engineering and construction, which means that no social consensus and systems about direct and indirect developmental profits have not dictated any development plan. The results are rampant real estate investments, increasing unearned income, infringement on private property rights and poor consideration about the conditions of the time.
Redemption of the developmental profits means that the parts of the increased land prices not attributable to individuals' efforts or normal investment profits should be returned to the society to ensure public interest in development projects and redeem the unearned income. Accordingly, a national consensus should be formed to have the developmental profits redeemed. In addition, a strong and consistent policy is required to redeem the developmental profits, in consideration of our special conditions or people's strong yearning for increase of their wealth through real estate speculations or joining the rank of middle class.
Due to rapid industrialization and urbanization since 1960's, development profits had been privatized, and when such a problem evolved into a social issue, the developmental profit redemption system began to take very diversified and complicated forms. Meanwhile, this system has exposed various problems with regard to development profits, validity of criteria and timing, heavy capital gain tax, equity between regions, and scope of the subject regions.
The purpose of this study was to diagnose various problems of the developmental profit redemption system and suggest their solutions to redeem the development profits by appropriately compromising individuals' desire and social and public interests. For this purpose, the researcher reviewed concept and nature of the developmental profits, and the need and ground for their redemption and methods of redemption, and then, compared domestic and foreign cases in terms of system and methods, and thereupon, examined the problems of its operation and relevant systems and thereby, suggested the way to reform the developmental profit redemption system.
Above all, it is essential to reestablish the concept of the developmental profits. Specifically, it is necessary to simplify the goals of developmental profit redemption in view of fair distribution of cost and profits, while redeeming the developmental profits through capital gain tax or transfer gain tax at the time when the profits are realized. In addition, it is necessary to introduce a loss compensation system and reintroduce the excessive land profit tax system. Such reform measures are designed to ensure the public interest of real estate development in consideration of market autonomy and social justice. In this regard, inter-system linkage needs to be intensified rather than new systems should be introduced, while operational efficiency should be enhanced. In order to develop the real estates as land and space for the ground of human life, the developmental profit redemption system should be based on people's recognition and consensus.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 한계 = 2
• 1. 연구의 방법 = 2
• 2. 연구의 한계 = 3
• 제2장 개발이익환수제도의 이론적 고찰 = 4
• 제1절 개발이익의 개념 및 성격 = 4
• 1. 개발이익의 개념 = 4
• 2. 개발이익의 성격 = 6
• 1) 외부효과 = 6
• 2) 불로소득 = 7
• 3. 개발이익환수의 필요성과 근거 = 8
• 1) 개발이익환수의 필요성 = 8
• 2) 개발이익환수의 근거 = 9
• 제2절 개발이익환수제도의 개요 = 13
• 1. 우리나라 개발이익환수제도 = 13
• 1) 개발이익환수제도의 구조 = 13
• 2) 관련법규 및 내용 = 14
• 2. 외국의 개발이익 환수제도 = 16
• 1) 영국 = 16
• 2) 미국 = 17
• 3) 일본 = 18
• 4) 외국제도와의 비교 = 19
• 제3절 개발이익환수 방법 = 21
• 1. 조세에 의한 환수 = 21
• 1) 부동산 투기억제세제 = 21
• 2) 양도소득세제 = 22
• 3) 간주 취득세제 = 23
• 4) 토지초과이득세 = 23
• 2. 부담금에 의한 환수 = 24
• 1) 수익환수형 = 24
• 2) 시설비용 부담형 = 28
• 3. 기타 방법에 의한 환수 = 32
• 제3장 개발이익환수제도의 운영현황 및 문제점 = 35
• 제1절 운영현황분석 = 35
• 1. 개발이익환수의 방법 = 35
• 2. 개발이익환수의 규모 및 운영현황 = 36
• 제2절 제도상의 문제점 = 40
• 1. 일반적인 문제점 = 40
• 1) 개발이익 개념과의 문제 = 40
• 2) 환수제도 체계상의 문제 = 43
• 2. 과세방법별 문제점 = 45
• 1) 과세방법의 문제 = 45
• 2) 비과세방법의 문제 = 46
• 제3절 운영상의 문제점 = 50
• 1. 도시재개발사업과 개발이익환수 = 50
• 2. 도시및주거환경정비사업과 개발이익환수 = 53
• 3. 광역재정비사업과 개발이익환수 = 56
• 4. 운영상 문제점 = 59
• 제4장 개발이익환수제도의 개선방안 = 62
• 제1절 제도개선의 기본과제와 방향성 = 62
• 1. 기본과제 = 62
• 2. 개선의 방향성 = 63
• 제2절 제도와 운영상의 개선방안 = 65
• 1. 제도의 체계화 = 65
• 2. 과세방법의 개선 = 67
• 3. 새로운 제도의 도입 가능성 = 68
• 제5장 결론 = 71
• 참고문헌 = 73
• ABSTRACT = 76