서울시 주택하위시장 특성 연구 : 주택점유형태와 주택유형을 중심으로 = A Study on the Characteristics of Housing Sub-Markets in Seoul : Forcusing on Housing Tenure and Housing Types

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the housing market is known for its distinctive characteristics which are heterogeneity, immobility and information incompleteness, it is difficult to define the market as a homogeneous single one. Noticeably, the various types of housing sub-markets exist driven by different conditions including house size, tenure type, housing type, etc. As there exist a number of housing sub-markets, it is important to ensure that housing policy considers different features presented by each sub-market. Nevertheless, the established housing policies up to now have revealed their limitations in reflecting regional characteristics of sub-markets, creating a number of side-effects. Hence, there is a growing need for developing more refined housing policy aligned to regional characteristics of each sub-market.
Therefore, this study focuses on analyzing the characteristics of each sub-market, and seeking the right direction for developing the housing policy based on the analysis results. To this end, first of all, this study has investigated profile of both housing market and its sub-markets and categorized the market into several types. Secondly, the characteristics of sub-markets of each housing market type have been analyzed. Thirdly, the relationship between sub-markets and income(consumption expenditure) has been investigated. Lastly, based on the results of those analyses, this study has proposed a right direction for developing housing policies aligned to sub-market considerations.
Housing types are classified into two categories: 'apartment' and 'any type of houses other than apartment (herein after 'non-apartment'), and types of occupancy are also classified into two categories: 'owner occupation(hereinafter 'owner')' and 'occupied by someone other than owner (hereinafter 'tenant'), all of which leads to creating 4 different types of housing market. These 4 types are defined as Apartment-Owner (type I), Apartment-Tenant (type Ⅱ), Non-apartment-Owner (type III), and Non-apartment-Tenant (type IV).
For the purpose of this research, 23 variables that can explain the housing market were selected for the factor analysis and the result has shown that the housing market of Seoul can be explained with 3 characteristics, which are the factors of 'house price and economy', 'convenience' and 'community' and their explanatory power was different depending on the type of housing market. The analysis result demonstrates that Apartment-Owner (type I) market as well as Non-apartment-Tenant (type IV) market could be explained with all 3 characteristics, and that sub-markets do exist for each market based on the characteristics. In the meantime, it has been analyzed that Apartment-Tenant (type II), and Non-apartment-Owner (type III) market could be explained by 2 characteristic factors('price and economy' and 'community'), yet, the 'convenience' factor turned out to be not valid as explanatory variable. Therefore, the convenience factor, which means the convenience of use of the commercial facilities or hospital, health/welfare facilities, the convenience of access to the pubic facilities including police station, town-block office, etc., the convenience of access to public transports including buses and subways, or/and parking convenience, is not the determining factor for selecting a residential area by households who are living in an apartment on lump-sum deposit based lease(jeonse) or rent, and the same is true for households owning either single-family(stand-alone) house or row house.
As demonstrated by results above, the housing market which could be explained by various variables has been found out to be closely related with household income and consumption expenditure. Both household income and consumption expenditure were not significantly different between Apartment-Owner(type I) market and Apartment-Tenant(type II) market. In other words, the household living in an apartment whether rented or owned does not exhibit considerable difference in terms of household income and consumption expenditure. However, a significant difference in both variables can be observed between the rest of market types. For instance, there exists a significant difference in household income or consumption expenditure between Apartment-Owner(type I) market and Non-apartment-Owner(type III), and between Apartment-Tenant(type II) and Non-apartment-Tenant(type IV). This difference can be more accentuated depending on whether you live in apartment or single-family (stand-alone)house/row-house. As consumption expenditure level, which server as a barometer for predicting a family's housing affordability (purchasing possibility) in the future, is dependent on housing type (apartment and non-apartment) the family lives in and, additionally, tenure type in case of a family living in non-apartment( owner or tenant), it may be important to consider the attributes of sub-markets when developing policies either on house price or house supply.
From 3 characteristics that explain the housing market, 'price and economy' factor best explains the difference in consumption expenditure between housing market types. If interpreted more comprehensively, the housing market in Seoul where the size of economy is heterogeneous according to different regions, also demonstrates a gap in consumption expenditure between those regions.
In the Apartment-Owner(type I) market , group 1(Gangnam-gu, Seocho-gu) with the largest size of economy and the highest house price is totally heterogenic from the rest of groups (group 2, 3, 4) in terms of consumption expenditure. That is, Gangnam-gu and Seocho-gu, which have been a main driver of house price, do boasts big numbers not only in house price and the size of economy but also in consumption expenditure, proving that this region's house market exhibits totally different attributes from the rest of regions.
In the Apartment-Tenant(type II) market, Seocho-gu with which housing price or economy size is

국문 초록 (Abstract)

주택시장은 이질성, 고정성, 정보의 불완전성이라는 특징을 가지고 있기 때문에 하나의 통합된 시장으로 형성되기 어렵다. 특히 주택규모, 점유형태, 주택유형 등 여러 가지 조건에 따라 다양한 하위시장이 존재하고 있다. 다양한 하위시장이 존재하기 때문에 주택정책은 하위시장의 특성을 반영할 수 있어야 한다. 그러나 지금까지 수립된 주택정책들은 하위시장의 지역적 특성을 반영하는데 한계를 드러내면서 많은 부작용을 야기시켰다. 따라서 주택하위시장의 지역적 특성을 고려한 보다 세밀한 주택정책 수립이 요구되고 있다.
이러한 필요성에 따라 본 연구는 주택하위시장의 특성을 분석하고, 이를 토대로 한 주택정책을 수립할 수 있는 방향을 모색하고자 한다. 이를 위해 첫째, 주택시장과 주택하위시장의 특성을 살펴보았으며, 주택시장을 유형화하였다. 둘째, 주택시장 유형별로 주택하위시장의 특성을 분석하고, 셋째, 주택하위시장과 소득(소비지출)의 관계를 살펴보았다. 마지막으로 이와 같은 분석 결과를 토대로 주택하위시장을 고려한 주택정책 방향을 제안하였다.
주택유형을 ‘아파트’와 ‘아파트가 아닌 유형(이하 ‘비아파트’라 함)‘으로 구분하고, 주택점유형태를 ’자가‘와 ’자가가 아닌 유형(이하 ‘차가’라 함)‘으로 구분하여 주택시장을 유형화하면, 총 4가지로 구분할 수 있다. 4가지 유형은 아파트-자가(유형Ⅰ)시장, 아파트-차가(유형Ⅱ)시장, 비아파트-자가(유형Ⅲ)시장, 비아파트-차가(유형Ⅳ)시장이다.
주택시장을 설명할 수 있는 23개의 변수를 선정해서 요인분석 한 결과, 서울시의 주택시장은 ‘가격 및 경제’, ‘편리성’, ‘커뮤니티’ 라는 세 가지 특성요인으로 설명이 가능하였으며, 4가지 유형에 따라 차이가 있었다. 아파트-자가(유형Ⅰ)l시장과 비아파트-차가(유형Ⅳ)시장은 3가지 특성요인으로 설명이 가능하였고, 그에 따른 하위시장이 존재하고 있었다. 반면에 아파트-차가(유형Ⅱ)시장과 비아파트-자가(유형Ⅲ)시장은 ‘가격 및 경제’와 ‘커뮤니티’라는 특성요인에 의해서는 설명이 가능했으나, ‘편리성’이라고 하는 특성요인은 유효한 설명변수가 아닌 것으로 분석되었다. 이로써 상업시설이나 병원, 의료복지시설 등에 대한 이용편리성, 동사무소?경찰서 등 공공시설에 대한 접근편리성, 버스?지하철 등의 대중교통이용편리성, 주차편리성 등에 관한 부분들은 아파트에 전세나 월세 등의 형태로 거주하고 있는 가구나 단독주택이나 연립주택 등을 소유하고 있는 가구의 주거입지 선정에 있어 큰 변수로 작용하지 않고 있음을 알 수 있었다.
이상과 같이 여러 가지 특성요인으로 설명할 수 있는 주택시장은 가구소득과 소비지출과도 밀접한 관련이 있는 것으로 분석되었다. 아파트-자가(유형Ⅰ)시장과 아파트-차가(유형Ⅱ)시장 간에는 가구소득과 소비지출 모두 유의한 차이가 없었다. 즉 아파트에 거주하는 가구는 직접 소유하고 있던지 그렇지 않던지 간에 가구소득이나 소비지출 규모에는 커다란 차이가 없다고 할 수 있다. 그 외에 유형 간에는 유의적인 차이가 있었다. 아파트-자가(유형Ⅰ)시장과 비아파트-자가(유형Ⅲ)시장, 아파트-차가(유형Ⅱ)시장과 비아파트-차가(유형Ⅳ)시장은 가구소득이나 소비지출에 차이가 있었다. 아파트가 아닌 단독주택이나 연립주택 등의 주택에 거주하는 경우에는 자가인지 차가인지에 따라서 가구소득이나 소비지출에 차이가 있다고 할 수 있다. 이러한 차이는 아파트에 거주하는가 아니면 단독주택이나 연립주택 등에 거주하는가에 따라서도 차이가 있었다. 이처럼 주택유형(아파트와 비아파트)에 따라서, 비아파트의 경우에는 점유형태(자가와 차가)에 따라서 향후 주택 구입 가능여부를 판단할 수 있는 ‘소비지출’에 차이가 있기 때문에 주택가격 측면의 주택정책이나 주택공급 측면의 주택정책을 수립하고자 할 때에는 이러한 하위시장의 특성을 고려할 필요가 있다.
주택시장을 설명할 수 있는 3가지 특성요인 중 ‘가격 및 경제’ 요인이 주택시장의 유형별 소비지출 차이를 가장 잘 설명하고 있었다. 이를 좀 더 포괄적으로 해석하면 가격과 그 지역의 경제규모에 따라서 이질적인 특성이 있는 서울시의 주택시장은 소비지출에서도 차이가 있었다.
아파트-자가(유형Ⅰ)시장에서는 가격과 경제규모가 가장 큰 1집단(강남구, 서초구)과 그 외 집단(2집단, 3집단, 4집단)이 소비지출에 있어서 전혀 다른 이질적인 집단이었다. 이는 주택가격을 주도하고 있는 강남구와 서초구가 가격과 경제규모 측면에서 뿐만 아니라 소비지출에서도 높은 수준을 보이면서 타 지역과 전혀 다른 특성을 보이고 있는 시장임을 반증하는 결론이라 할 수 있다.
아파트-차가(유형Ⅱ)시장에서는 주택가격이나 경제규모에서는 강남구보다 낮지만, 오히려 소비지출이 높은 서초구가 소비지출이 가장 낮은 5집단(관악구, 성북구, 강서구 등 6개 지역), 6집단(금천구, 도봉구 등 6개 지역)과 다른 공간적 특성을 보이고 있었다.
비아파트-자가(유형Ⅲ)시장에서는 강남구나 서초구와 같이 주택가격이나 경제규모가 큰 지역의 소비지출과 가

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 내용 및 방법 = 2
• 제3절 연구의 범위 = 4
• 제2장 주택하위시장에 관한 이론적 고찰 = 5
• 제1절 주택 및 주택시장 = 5
• 1. 주택의 정의와 특징 = 5
• 2. 주택시장의 정의와 특징 = 8
• 제2절 주거입지 및 주거지분화 이론 = 12
• 1. 도시생태학적 접근 = 13
• 2. 신고전 경제학적 접근 = 17
• 제3절 주택하위시장 유형 및 형성요인 = 19
• 1. 주택하위시장의 개념과 유형 = 19
• 2. 주택하위시장의 형성요인 = 22
• 3. 주택하위시장의 검증 방법 = 23
• 제4절 선행연구 검토 = 25
• 1. 주택하위시장 관련 선행연구 = 25
• 2. 선행연구와의 차별성 = 30
• 제3장 분석의 틀 = 32
• 제1절 가설 설정 및 연구 단계 = 32
• 1. 가설 설정 = 32
• 2. 연구 단계 = 33
• 제2절 연구 설계 = 34
• 1. 분석변수 설정 = 34
• 2. 분석방법 = 35
• 3. 지역별 표본 및 신뢰도 분석 = 40
• 제4장 서울시 주택하위시장 분석 = 41
• 제1절 서울시 주택시장 현황 = 41
• 1. 서울시 주택시장의 특징 = 41
• 2. 서울시 권역별 주택정책 기조 = 58
• 제2절 서울시 주택하위시장 유형별 특성 = 62
• 1. 주택시장의 유형화 = 62
• 2. 아파트-자가(유형Ⅰ) 주택시장 = 63
• 3. 아파트-차가(유형Ⅱ) 주택시장 = 75
• 4. 비아파트-자가(유형Ⅲ) 주택시장 = 84
• 5. 비아파트-차가(유형Ⅳ) 주택시장 = 93
• 6. 서울시 주택하위시장 구조 = 105
• 제3절 주택하위시장과 소득의 관계 = 107
• 1. 주택시장 유형별 소득 및 지출 특성 = 107
• 2. 특성요인별 주택하위시장의 소비지출 특성 = 113
• 제5장 주택하위시장 유형별 특성을 고려한 주택정책 방향 = 122
• 제1절 서울시 주택하위시장 유형별 특성 = 122
• 1. 서울시 주택하위시장 특성 = 122
• 2. 서울시 주택하위시장별 소득 특성 = 123
• 제2절 주택정책 방향에 대한 함의 = 124
• 1. 서울시 주택정책의 기조 = 124
• 2. 향후 서울시 주택정책 방향에 대한 함의 = 126
• 제6장 결론 = 129
• 제1절 연구요약 및 시사점 = 129
• 제2절 정책제언과 연구의 한계 = 132
• 참고문헌 = 135
• ABSTRACT = 139