재건축아파트 특성에 따른 가격예측에 관한 연구 = (A)Study on Predicting Cost Estimation according to Reconstruction Characteritic

국문 초록 (Abstract)

2008년 정권 교체 이후, 국토해양부와 서울시는 재건축추진단계에서 조합설립인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있도록 함에 따라 자금부족으로 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 재건축 단지에 대한 기대심리가 크게 상승할 것이며, 재건축아파트시장이 다시 활성화 될 것으로 예상되고 있다.
일반적으로 주택의 가격에 영향을 미치는 요인으로 주거환경, 교통문제, 환경적 특성, 정부의 부동산정책 등이 요인이며, 그 중 재건축 대상 및 재건축추진단계에 속한 아파트가 서울의 아파트 가격의 주요 요인이 되고 있다.
본 연구에서는 회귀모형과 신경망모형을 통하여 2000년부터 2007년도를 기준으로 8년간의 서울시 아파트가격 및 해당 아파트의 재건축특성에 대한 자료를 통하여 재건축의 기대치가 반영된 실제 아파트가격과 아파트 가격 예측 연구를 통한 결과로서의 가격을 비교하였다. 재건축아파트의 물리적 특성과 재건축특성이 가격형성의 주요 요인이었으며, 지역별로는 동남권역은 재건축 특성에 의해 그 외 지역(서남권, 서북권, 동북권)은 물리적 특성에 의해 가격에 영향을 주었다. 경과연수가 15년 이상되는 노후단지 변수의 경우 2000년부터 2002년까지는 부(-)의 영향을 나타냈으나, 2003년 이후부터는 정(+)의 영향을 나타냈다. 신경망과 회귀분석의 가격예측 오차율의 경우 신경망이 좀 더 높은 예측 값을 보여주었으나, 두 모형의 장·단점을 적극 활용하여 상호보완적인 측면에서 활용한다면 재건축아파트 가격을 더 효과적으로 예측할 수 있을 것이다

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 = 5
• 제1절 재건축아파트 = 5
• 1. 재건축아파트의 개념과 유형 = 5
• 가. 재건축아파트의 개념 = 5
• 2. 재건축사업의 주요정책 = 6
• 제2절 대상지역의 일반동향 = 7
• 1. 일반주택현황 = 8
• 2. 재건축아파트 현황 = 9
• 제3절 선행연구에 대한 고찰 = 10
• 1. 회귀분석을 이용한 주택가격에 관한 논문 = 10
• 2. 신경망분석을 이용한 가격예측에 관한 논문 = 12
• 3. 재건축사업의 기대심리에 관한 연구 = 13
• 4. 기존연구와 본 연구와의 차이점 = 14
• 제3장 실증분석을 위한 모형 정립 = 15
• 제1절 분석모형 = 15
• 1. 회귀분석을 이용한 모형 설정 = 15
• 2. 신경망분석을 이용한 모형 설정 = 16
• 제2절 분석자료 설명 및 변수 설정 = 18
• 1. 자료조사 방법 = 18
• 2. 변수설정 = 19
• 가. 물리적 특성 = 20
• 나. 입지적 특성 = 20
• 다. 재건축 특성 = 21
• 라. 권역의 분류 = 24
• 제4장 분석결과 = 26
• 제1절 기초통계량 = 26
• 제2절 모형별 분석결과 = 28
• 1. 회귀분석을 이용한 아파트가격 예측 모형 = 28
• 가. 데이터 적용 = 28
• 나. 사례분석 = 29
• 다. 지역별 사례분석 = 34
• 2. 신경망분석을 이용한 아파트가격 예측 모형 = 37
• 가. 데이터 적용 = 37
• 나. 사례분석 = 39
• 3. 회귀분석과 신경망분석을 이용한 예측모형 비교·분석 = 41
• 제5장 결론 = 48
• 제1절 연구의 요약 = 48
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 50
• 참고문헌 = 52