首都圈 不動産 競賣市場 特性 = The Characteristics of Real Estate Auction Market in the Metropolitan Area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The nature of real estate auction is that the creditor securing the debtor's real estate as security recover his credit by commissioning the national agency to sell the real estate secured as security by forced sale if the debtor defaults his originally promised debt. Accordingly, real estate auction can be said to have correlation to the situation of economic performance.
There is a low possibility that the debtor falls into default when the market of domestic demand is in a boom, where there is a high possibility of it at the time of recession. This point has been experienced through the change in increase and decrease of the article for sale at auction while undergoing the exchange crisis.
Existing studies have not investigated the change of real estate for sale at auction at the national level, identified the economic variables influencing the change in increase or decrease of real estate for sale at auction from an economic perspective and their correlation, the essential meaning of the real estate for sale at auction and the cause for its regional distribution and made a comprehensive diagnosis of the disposition of real estate for sale at auction.
That is, this study started with the understanding of the problem that it would be necessary to make a comprehensive 'identification of the variables of the cause for increase or decrease of real estate for sale at auction - its trends at the national level - the characteristic of its regional distribution - disposition’.
For this purpose, this study attempted to analyze previous studies related to the public sale of real estate as the concrete research method and conducted a empirical study about the change of real estate for sale at auction at the national level. The range of time was over the 12-year period from 1995 to 2006. And the range of scope for this study was all over the country and the metropolitan area.
Second, this study employed articles for sale at auction as raw data to identify the characteristic of distribution of real estate for sale at auction in the metropolitan area by region and by use. And it sought to divide the articles for sale at auction in the cities, counties and districts of Seoul, Incheon and Kyonggi Province into the residential use and the commercial use, divide the commerical-use real estate into three forms(tenement house/ multiplex housing: apartment housing : detached housing/ multi-family housing) and identify the cause and trends of their change.
Third, this study sought to analyze the overall apartment housing auction market in the metropolitan area by using the apartment houses for sale at auction in the metropolitan area as raw data. For this purpose, it attempted to divide the apartment houses for sale at auction in the metropolitan area into ⅰ) the characteristic of each period, ⅱ) the characteristic of sale relationship, ⅲ) the characteristic of debt relationship, ⅳ) the characteristic of real estate itself and identify the present situation of the auction market. To collect data for this, this study randomly sampled a total 3,200 cases, 400 cases in each year, of the apartment houses for sale at auction in the metropolitan area(Seoul, Incheon and Kyonggi Province) over the 8-year period between 1999 and 2006 when systematic statistics on the articles for sale at auction began.
Fourth, an attempt was made to devise the 'composite metropolitan apartment auction index' by imposing a different added value on the characteristic of the auction of apartment houses in the metropolitan area. To constitute the composite metropolitan apartment auction index, this study attempted to divide ⅰ) 3 sub-items of the bidder index, ⅱ) 5 sub-items of the creditor index and ⅲ) 7 sub-items of the debtor index for the purpose of analysis. An attempt was made to giving the added value deferentially to each sub-item classified in 15 items according to the importance of the real estate auction market and calculate the 'composite metropolitan apartment auction index by adding up them.
This index could practically be used by investors in real estate auction to predict the real estate auction market like the composite indexes of business indicators or composite stock index. In addition, financial institutions can use it as a new criterion for valuation of real estate in making the secured loans and participants in the real estate auction market can use it as the rationale for participation in the market. It is expected that the foundation will be laid for the 'composite real estate auction index by developing it further.

국문 초록 (Abstract)

채무자 부동산을 담보로 확보한 채권자는 당초 약정한 채무가 불이행에 빠지면, 담보 부동산을 국가기관에 강제매각을 의뢰하여 채권을 회수하는 것이 부동산 경매의 본질이다. 따라서 부동산 경매는 경기상황과 밀접한 상관성을 가진다고 할 수 있다.
내수경기가 호경기에는 채무자는 채무불이행에 빠질 가능성이 낮고, 불경기에는 그 가능성이 높다고 추측할 수 있는데, 이 점은 외환위기를 지나면서 경매물건의 증·감 변동을 통해 이미 경험한 바 있다.
부동산 경매물건의 변동을 전국 차원에서 조망하고, 경제적 관점에서 부동산 경매물건의 증·감 변동에 영향을 주는 경제 변수와 상관관계, 부동산 경매물건의 본질적 의미와 지역 분포에 관한 원인규명, 부동산 경매물건의 처분 측면을 종합적으로 진단한 연구는 이루어져 있지 않다.
즉, 부동산 경매물건의 ‘증 감 원인의 변수규명 - 전국차원의 변동추이 - 지역별 분포 특성 - 처분측면’을 종합적으로 규명하는 연구가 필요하다는 문제인식이 이 논문의 출발점이다.
이를 위해 첫째, 구체적인 연구방법으로는 부동산 경매관련 선행연구를 분석하였고, 전국 경매물건 변동에 관한 실증연구를 실시하였다. 시간적 범위는 1995년부터 2006년까지 12년간 이며, 공간적 범위는 전국과 수도권이다.
둘째, 수도권 경매물건의 지역별, 용도별 분포의 특성을 파악하기 위해 수도권 경매물건을 원자료로 활용한다. 서울시, 인천시, 경기도 지역의 시· 군·구별 경매물건을 주거용과 상업용으로 나눈 다음, 주거용은 형태에 따라 3가지(연립주택·다세대주택 : 아파트 : 단독주택·다가구주택)로 구분하여 변동원인과 변동추이를 규명한다.
셋째, 수도권 아파트 경매물건을 통해 수도권 아파트경매시장 전반을 분석한다. 이를 위해 수도권 아파트 경매물건을 ⅰ) 기간별 특성, ⅱ) 매각관계특성, ⅲ) 채무관계 특성, ⅳ) 부동산자체 특성으로 구분하여 경매시장의 현황을 파악한다. 이를 위한 자료는 경매물건에 대한 체계적인 통계가 시작된 1999년부터 2006년까지 8년간 수도권(서울시, 인천시, 경기도) 지역 아파트 경매물건 중 연간 400건씩 총 3,200건을 무작위 표본 추출하여 활용한다.
넷째, 마지막으로 수도권 아파트 경매특성에 상이한 가중치를 부여하여 '수도권아파트경매종합지수' 고안을 시도한다. 수도권 아파트 경매종합지수 구성을 위해 ⅰ) 입찰자지수의 하위 3항목, ⅱ) 채권자지수의 하위 5항목, ⅲ) 채무자지수의 7항목으로 나누어 분석한다. 이처럼 15항목으로 분류된 하위 각 항목에다 부동산 경매시장 중요도에 따라 가중치를 차별적으로 부여하여 계산한 다음, 이를 합산하는 방법으로 ‘수도권아파트경매종합지수’ 를 산출한다.
이 지수는 부동산 경매투자자들에게 경기종합지수나 종합주가지수처럼 부동산 경매시장을 예측하는데 유용하게 활용될 수 있을 것이다. 아울러, 금융기관이 담보대출을 실시할 때 새로운 평가기준과 부동산 경매시장 참여자들에게는 시장참여의 근거로 사용할 수도 있다. 이를 더욱 발전시켜 ‘부동산경매종합지수’의 초석으로 하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1) 연구의 범위 및 방법 = 3
• 2) 연구수행 절차도 = 5
• 3. 선행 연구 검토 = 6
• Ⅱ. 외환위기 전 · 후 한국경제의 구조적 변화 = 10
• 1. 외환위기 발생원인과 진행과정 = 10
• 1) 외환위기를 초래한 배경 = 10
• 2) 외환위기 진행과정 = 14
• 2. 외환위기 진행의 결과 = 16
• 1) 경제성장률의 변화 = 16
• 2) 산업구조의 변화 = 19
• 3) 고용구조의 변화 = 25
• 3. 소득양극화 = 30
• 1) 소득의 양극화 추세 = 30
• 2) 소득양극화의 구조적 원인과 현황 = 32
• 4. 소결 = 34
• Ⅲ. 경제 · 금융변수가 경매물건변동에 미치는 영향 = 37
• 1. 개요 = 37
• 2. 전국 경매물건 변동 추이 = 38
• 3. 경매물건 공급과 처분 = 40
• 1) 경매물건의 공급측면 = 40
• 2) 경매물건의 처분측면 = 41
• 4. 변수의 경매물건 영향분석 = 43
• 1) 경기종합지수와 전국 경매물건 관계 = 43
• 2) 영향변수의 추출 = 44
• 3) 변수와 경매물건의 인과관계 = 46
• 5. 소결 = 61
• Ⅳ. 수도권 경매물건 분포특성과 추이분석 = 63
• 1. 인구 및 가구 현황 = 63
• 1) 집중이 심화되고 있는 수도권 인구 및 가구 = 63
• 2) 주택재고에 비해 증가하는 경매물건 = 65
• 3) 경매물건 연도별 변동 추세 = 68
• 4) 경매물건 용도별 변동 추세 = 70
• 2. 경매물건 종류별 공간분포 특성 = 73
• 1) 연립주택·다세대주택 경매물건 = 73
• 2) 아파트 경매물건 = 82
• 3) 단독주택·다가구주택 경매물건 = 88
• 4) 상업용 경매물건 = 96
• 3. 소결 = 102
• Ⅴ. 수도권 아파트 경매시장 분석 = 104
• 1. 개요 = 104
• 2. 아파트 경매물건의 경매특성 분석 = 106
• 1) 기간별 특성 = 107
• 2) 매각관계 특성 = 109
• 3) 채무관계 특성 = 115
• 4) 부동산자체 특성 = 131
• 5) 아파트 경매시장 특성 정리 = 134
• 3. 아파트 경매종합지수 = 135
• 1) 입찰자 지수 = 137
• 2) 채권자 지수 = 140
• 3) 채무자 지수 = 144
• 4) 수도권 아파트 경매종합지수 = 147
• 4. 소결 = 149
• Ⅵ. 결론 = 151
• 1. 연구결과 요약과 성과 = 151
• 1) 연구결과 요약 = 151
• 2) 연구 성과 = 153
• 2. 논문의 한계와 향후 과제 = 156
• 참고문헌 = 158
• ABSTRACT = 164