분당 신도시 주택 가격 변화 요인에 관한 연구 = (A) study on the factors affecting housing price changes in Bundang new town

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 계획도시인 신도시의 주택 가격이 주로 어떠한 요인에 의해 변화하고, 주택 가격 변화에 영향을 미치는 개별 요인들의 영향력은 어느 정도인지를 파악하는 것이다. 국내에 조성된 신도시가 조성 시기, 입지, 규모, 기능, 구조 측면에서 매우 다양하여 신도시 전체에 대하여 시기별·권역별 주택 가격 변화의 영향 요인을 체계적이고 실증적으로 분석하기 어려운 관계로 가장 규모가 크고 수도권의 주택문제 해결을 위해 조성된 대표적 신도시인 분당 신도시를 사례지역으로 선정하였다. 구체적으로는 분당 신도시를 대상으로 도시 기반시설, 주변 지역 개발 등 측정 가능한 자료를 활용하여 주택 가격 변화에 미친 영향의 주택 규모(소형, 중형, 대형)별, 권역(북부, 중부, 남부)별, 시기별 차이와 도시 기반시설과 주변 지역 개발이 주택 가격에 언제, 어떻게, 얼마나 영향을 미쳤는지를 분석하였다.
분석 결과 본 연구를 통해 규명된 내용은 다음과 같다. 첫째, 분당 신도시의 주택 가격은 조성 이후부터 2000년 이전까지는 주택 규모별, 권역별 주택 가격이 미분화된 상태였으나, 2000년 이후부터 가격 차별화가 진행되어 입주 초기 단일시장에서 점차 다변화(세분화)된 주택시장으로 전환되어 왔음을 알 수 있었다. 둘째, 도시 기반시설이 분당 신도시의 주택 가격 변화에 미친 영향은 유형별로 차이가 있을 뿐만 아니라, 시간의 경과와 더불어 영향력의 크기도 변화한 것으로 나타났다. 즉, 고속화 도로, 성남대로, 역세권 등 교통관련 시설은 주택 규모, 권역, 시기별 구분 없이 큰 영향을 미쳤으나, 공원, 종합운동장, 백화점, 병원과 같은 환경 및 편익관련 시설들은 초기에 비해 최근에 이르러 주택 가격에 미치는 영향력의 비중이 점차 커진 것으로 나타났다. 혐오시설로 분류되어 기존 연구에서는 주택 가격에 부정적인 영향을 미치는 것으로 알려진 열병합발전소가 분당 신도시의 경우는 주택 가격 변화에 부정적인 영향을 미치지 않은 것으로 나타났는데 이는 열병합발전소의 입지 선정과 입지 시기가 적절하였기 때문인 것으로 보인다.
주택 규모별로는 중소형주택의 가격 변화에는 주로 성남대로와 역세권, 구청, 공원 등이, 대형주택의 가격 변화에는 고속화 도로, 병원, 백화점 등이 영향을 미친 것으로 파악되었다. 권역별로 남부는 역세권, 고속화 도로, 병원, 학교가, 중부는 공원과 역세권, 열병합발전소가, 북부는 성남대로, 학교, 병원, 역세권이 주택 가격에 영향을 미친 것으로 나타났다.
한편 주변 지역 개발은 분당 신도시 주택 가격에 부정적(-) 영향을 미친 것으로 나타난 바 이는 주변 지역의 난개발로 인하여 교통난 등 주거환경이 악화되기 때문인 것으로 보인다. 반면 판교 개발과 신분당선 건설은 분당 신도시 주택 가격 변화에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났는데 이는 국가 차원의 신도시 개발에 수반되는 도시 기반시설의 확충에 편승한 반사이익을 기대한 것이 작용한 결과로 해석된다.
결론적으로 신도시 주변 지역의 대규모 택지 개발, 도시 기반시설의 공급 시기와 입지는 주택 가격 변화에 상당한 영향을 미치고 있는 바, 향후 신도시 또는 대규모 주택단지 개발 시 수익자 부담 차원에서 부지공급 비용의 차등화 또는 채권입찰제 주택분양 등의 대책을 강구할 필요가 있다. 또한 대규모 택지 개발이 주변 지역의 개발로 이어지는 문제에 대한 사전대책이 없을 경우 교통난, 환경오염 등 각종 도시문제와 이로 인한 주택 가격의 변화, 도시 기반시설의 확충을 둘러싼 이해관계 집단 간의 갈등이 야기될 우려가 있다. 이러한 문제 해결에 소요되는 추가적인 예산 부담을 덜기 위해서는 향후 신도시 건설 및 대규모 택지 개발 시 예상되는 인접지역 개발 관련 도시 기반시설까지 신도시 계획에 포함할 필요가 있다.
본 연구의 한계는 도시 기반시설 및 주변 지역의 개발에 따른 주택 가격의 변화만을 중심으로 고찰함으로써 주택 가격에 영향을 미치는 거시경제 변수와 부동산 정책적 측면을 분석에 고려하지 못하였고, 유사한 시기에 건설된 수도권 내 다른 신도시 주택 가격 변화 요인과 이 요인들의 영향력에 대한 비교 분석이 결여되었다는 점이다. 그러나 분당 신도시의 성장에 따라 도시 기반시설들이 주택 가격에 미친 영향을 시설의 유형별로 체계적인 분석을 하였고, 시계열 자료를 이용하여 주변 지역 개발과 주택 가격 변화와의 관련성을 규명한 점은 기존 연구와 다른 점이다. 따라서 본 연구의 결과는 학술적·실무적 차원에서 기여할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to identify factors and the degree of impact that individual factor influences on the housing price changes in Bundang new town. The central government of Korea have initiated the development of new towns nearby Seoul in order to solve the problem of housing shortage within the capital region since the late 1980s. Due to the diversity among new towns built in the capital region in terms of development stages, locations, sizes and the level of infrastructure provision, researchers have had difficulty of conducting systematic analysis of the changes in housing prices and the factors affecting the price changes in new towns.
This study chose Bundang new town as the case study area because the city was the largest among new towns developed within capital region during 1990s. To accomplish the study purpose, we collected and analyzed various data sets including time-series data for housing prices, the historical records of Bundang new town development, the timing and magnitude of city's infrastructure development, the development of surrounding areas. We also divided the jurisdiction of new town into three sections such as northern, central, southern to compare the housing price changes among sections and periods according to the size of housing, the timing of infrastructure provision, and the announcement and implementation of new projects surrounding areas of new towns.
As the results of rigorous statistical analysis, the study found that some of the factors affected the housing price changes significantly with different degrees in Bundang new town.
First, the housing price in Bundang new town were not divided by the size of housing and by the sections within new town during the early stage of development. However, the characteristics of Bundang housing market have changed significantly since 2000 according to the size of housing and their locations. This indicates that the housing market of Bundang new town was transformed into a market with segmented sub-markets.
Second, the study found that the provision of urban infrastructure in Bundang new town affected significantly on housing prices with different rates according to the size of housing and their locations, but these differences in housing prices decreased as the city grew and matured. On the one hand, the factors related to transportation including urban highways, Seongnam boulvard, market areas of subway stations influenced constantly on the housing prices regardless of their size, section, and period. On the other hand, the magnitude of impact that the public facilities such as park, sports complex, department store, hospitals put on the price of housing has grown significantly during the recent period. Contrary to the findings in the existing literature that the heat and power generation complex affected housing price negatively, the same facility in Bundang new town was found not to have negative impact on housing price due to the appropriateness of timing and location of the facility.
The study also found that different sets of factors were related to the change in housing prices by the size and sectional differences. The announcement and implementation of development project in the vicinity of new town tend to affect negatively on housing price except Pangyo new town and New Bundang subway development.
In conclusion, the timing and location of new town development as well as the provision of urban infrastructure are important factors that change the price of housing in new towns. Therefore, it is necessary to take measures for collecting the windfall gains from the beneficiaries of future new town development. Price differentiation of each housing site or bond bidding system might be appropriate ways to accomplish that goal. The development of large scale housing complexes in the surrounding areas of new towns causes various urban problems such as traffic congestion and conflicts among interest groups in the neighboring communities which, in turn, affect negatively on the price of housing in new towns. In the future, new town development plan should consider to include the infrastructure planning for neighboring communities and the efficient management of public resources.
Despite the rigorousness in the research framework and analysis using time-series data, this study has some limitations. Above all, the main focus of the study was to identify the factors affecting the housing price change when urban infrastructures were provided in new towns and the peripheral areas of new towns were developed. Therefore, the analysis was conducted without considering the macro-economic conditions and policies related to real estate businesses. The study result based on the one case make it also difficult to generalize to other new towns. Nevertheless, the findings of this study will contribute to widen the scope of knowledge in the field of urban planning and real estate development and guide the practices of new town development in the future.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 4
• 1. 연구의 방법 = 4
• 2. 연구의 범위 및 구성 = 5
• 제2장 주택 가격 변화 요인에 대한 이론적 논의 = 8
• 제1절 주택 가격 = 8
• 1. 주택 가격의 개념 = 8
• 2. 주택의 수요와 공급 = 10
• 제2절 주택시장 = 16
• 1. 시장의 개요 = 16
• 2. 주택시장의 구성 요소 = 18
• 3. 주택시장의 특성 = 20
• 제3절 주택 가격의 변화 요인 모형 = 25
• 1. 입찰가격 모형(Bid Function Approach) = 25
• 2. 특성(내재)가격 모형(Hedonic Price Approach) = 29
• 3. 확률선택 모형(Probabilistic Choice Model) = 31
• 제4절 주택 가격에 관한 선행연구 = 32
• 1. 주택 가격의 변화 요인 연구 = 33
• 2. 주택 가격 변화유형 연구 = 40
• 제3장 분당 신도시 성장과 주택 가격 변화 = 47
• 제1절 분당 신도시 건설 및 성장 과정 = 47
• 1. 신도시 건설 배경 및 계획지표 = 47
• 2. 인구계획 및 성장 과정 = 50
• 3. 주택 건설 계획 및 입주 과정 = 51
• 4. 주상복합 아파트 건설 현황 = 54
• 5. 주변 지역 개발 현황 = 59
• 6. 판교 신도시 건설계획 = 65
• 제2절 도시 기반시설의 계획 및 설치 과정 = 70
• 1. 교통시설 = 71
• 2. 공공·문화체육시설 = 77
• 3. 유통공급 및 공간시설 = 81
• 4. 보건위생시설 = 86
• 제3절 분당 신도시 주택 가격의 변화 = 89
• 1. 아파트 분양가격 = 89
• 2. 규모별 주택 가격의 변화 = 90
• 3. 권역별 주택 가격의 변화 = 96
• 제4장 분당 신도시 주택 가격 변화 요인 분석 = 103
• 제1절 자료수집 및 분석의 틀 = 103
• 1. 자료 출처 및 수집방법 = 103
• 2. 연구가설 설정 = 109
• 3. 분석의 틀 = 113
• 제2절 주택 가격의 변화 요인 실증분석 = 118
• 1. 주택 가격의 차이 분석 = 119
• 2. 주택 가격의 변화 요인 분석 = 126
• 3. 주택 가격의 외생개입 분석 = 157
• 제3절 분석 결과의 종합 및 시사점 = 170
• 1. 분석 결과의 종합 = 170
• 2. 시사점 = 173
• 제5장 결론 = 176
• 제1절 연구 내용 요약 = 176
• 제2절 결론 및 정책적 시사점 = 179
• 참고문헌 = 181
• ABSTRACT = 190