재개발사업의 세입자이주대책에 관한연구 = The Study of Tenant Moving Measure of Redevelopment Business

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주택공급에 따른 세입자 대책의 효율적 운영을 지원할 수 있는 방안을 강구함으로써 적절한 개발 이익의 분배를 촉진하고 재개발에 따른 부작용을 최대한 감소시키는 방안의 제시이다.
재개발 지역내의 세입자는 주택이나 토지등 부동산 보유자와는 달리 비교적 영세하고 가구당 수입도 열세에 놓여 있으며 부동산 보유자보다 상대적으로 보상 정도가 낮다는 것이 현실이고, 대부분이 주거 및 상업기능과 혼합되어 있어 어느 경우 보상의 정도에서도 재산 및 거주권 등의 문제로 인하여 적절히 보상을 받지 못한다는 물리적 정서적 괴리감이 크다.
주거환경개선사업은 도시 저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 주거지정비 사업이다. 그러나 지금까지의 시행과정에서 주거환경개선사업지구 내 주민들의 갈등은 여전히 심각한 사회문제로 표출되고 있다. 그러한 갈등의 주요한 원인 중의 하나는 주거환경개선사업이 애초의 취지와 달리 주민들의 주거안정을 꾀하는 데 있어 미흡한 대책이 되고 있기 때문이다.
현재 우리나라 전체의 분위기는 사회 양극화가 극심하게 진행되어 치료할 수 없는 상활까지 도달하였다 할 수 있다. 세입자들의 요구는 기득권층의 이익을 지키는데 정책적 배려가 작용하여 기업의 수익을 모으는데 중점이 두어졌고 이들을 위한 정책으로 국회의 로비활동이나 행정기관의 제도가 진행되었다. 따라서 21세기에 발생하는 무법과 강제 철거라는 선진국의 걸맞는 복지사회의 구현을 위해서 철거민들에게 균형잡힌 보상의 토대를 마련하여 불만의 소지를 제거해야 한다. 강제 철거에 대한 이익의 배분은 현행 제도가 아무리 잘되 있어도 철거민들보다는 기득권의 이익을 지키는데 정비가 잘되어 있는 제도라는 것은 부정할 수 없는 사실이기 때문이다.
본 연구는 우리나라 정책의 낙후성과 뒤늦은 것에 대한 비교분석으로 외국의 사례를 연구하였다. 외국의 도심재개발 제도와 사례를 검토한 것은 사업의 성공과 실패를 판가름하기 위한 것은 아니다. 오히려 외국의 도심재개발이 발전해온 시대적 조건과 제도적 변천 과정, 주요 이해관계의 대립과 해소 양상, 도심재개발에 대한 다양한 시각 등에 대한 검토를 통해 우리나라의 도심재개발에 대한 이해와 평가, 갈등에 대한 해소 방안을 모색하는 것에 대한 시사점을 찾기 위한 것이고 이를 외국과 비교하여 우리가 필요한 제도를 권고하였다.
본 연구의 내용은 언뜻 세입자의 입장을 대변하는 내용으로 오인할 수도 있으나 가능하면 균형적인 입장으로 양측을 보려고 노력하였고 연구 수행중 세입자들의 입장에 대한 시행사나 시공사, 혹은 행정기관의 입장은 이러한 문제점들에 대한 대답을 기피 하거나 부족하여 이를 다시 관찰 조사하고 불공정한 부분을 적극적으로 반영하고 분석하며 세입자들의 입장이 외국 사례에 비해 많이 불리함을 발견하였다.
따라서 이에 대한 설명이 많이 추가되었음을 인정하고 이에 대한 외국 사례와의 비교로 좀 더 서민적인 제도의 개발을 촉구하는 내용으로 서술되었음을 참고 하였으면 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The research is for public lease house to rent the people by the government or housing project companies who live in the redevelopment area. The paper has studied about the situation of redevelopment plan, checked the project financing for the dwellers, especially lessee and rental condition also for the leaseholder.
People who live redevelopment area usually low income and accommodate usually old and small with bad environment condition, located even though slumming because of the negligence of maintenance and absence of dweller’s ownership with very deteriorated.
However, most of lessees do not have good manage to their social life. They usually keep wretched life or the minimum standard of living. Their houses are usually located and mixed with the commercial area and residential area or so. Thus redevelopment area lessees aware the feeling of being victimized by the developer for the indemnity. Many lessees are conscious of desperate conception for the developer’s plan which will process to the people who currently live redevelopment area.
There exist many problems in house policies by the law and regulations. Such as the stored public rent house are very short, the pattern of houses is so complex, the govern support for the people who are living redevelopment area are not properly organized, distribution criterion is on subscription not demanding houses.
To manage these problems, government has to improve the pubic lease house law won't be ejected by daring of political situation. The public lease house law should include contents of notion of the pubic obligation of nation.
To avoid making public lease house slum and old, developer and government recognized that public lease house management is a kind of welfare, activate that law and regulation must level with developer, tenants, leasers to get developing benefit.
Decision of proper rental fee which considered living service criteria for selection of a lessee. Relation with leaving pay on Guarantee of people's basis living law, making cooperation and activating local area, managing budget for maintaining , developing residential movement, aobligation of living at least few terms, handling 5-year public lease house and subscription savers.
To be a welfare society, public supporting for the lessee or the lower income bracket is precondition and public housing policy is required.
Therefore the law and regulation have to define lessee or non housing low income bracket, make a policy which secure a variety of scale of house, equipment and mind of live up to one’s beliefs are required.
As a result of this survey, the study shows that the public rental hosing supplied by the housing redevelopment project should be on various scales of which many kinds of tenant's family structures are reflected, and it is necessary to offer detailed moving plan information.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적과 배경 = 4
• 제2절 연구의 범위 및 내용 = 6
• 제3절 연구에 활용되는 용어의 조작적 정의 = 8
• 제4절 연구의 방법 = 9
• 제2장 세입자 임시수용에 관한 이론 고찰 = 11
• 제1절 세입자와 주거 = 11
• 1. 선행연구의 검토 = 16
• 2. 세입자 주거 문제와 현황 = 19
• 제2절 주택의 개념과 정의 = 22
• 제3절 주거권과 주거 보장 = 26
• 제4절 주거시설의 환경에서 오는 문제 = 31
• 제5절 세입자 주거대책의 문제 = 34
• 1. 주거대책 수립 여부와 관련된 문제 = 35
• 가. 개발사업의 유형에 따른 주거대책 = 35
• 나. 세입자 기준에 대한 조건의 합리성 = 36
• 2. 주거대책의 내용과 관련된 문제점 = 38
• 가. 공공임대주택 정책의 한계의 = 문제38
• 나. 공사기간 동안의 = 주거문제40
• 다. 세입자 재정착 지원 = 문제42
• 3. 사업추진방식의 문제점 = 43
• 가. 세입자에게 정확한 정보를 제공하는 창구가 부재 = 43
• 나. 세입자 의견 수렴 창구부재 = 47
• 제6절 세입자 주거 수용대책 = 49
• 1. 제도적 대책 = 49
• 2. 세입자의 자격 요건 = 51
• 3. 세입자 임대아파트 입주권 = 51
• 제7절 세입자 지원제도 = 52
• 1. 세입자를 위한 지원 대책 = 53
• 가. 현금급여 = 53
• 나. Social Housing = 53
• 2. 직간접 대책 = 54
• 가. 간접적 대책 = 54
• 나. 직접적 대책 = 54
• 제8절 임대주택의 개념적 고찰 = 55
• 1. 국민임대 = 55
• 2. 영구임대 = 55
• 3. 공공임대 = 55
• 4. 민간임대 = 56
• 제3장 사례연구 = 57
• 제1절 미아뉴타운의 재개발 개요 = 57
• 제2절 주요 사업내용 및 개발 과정 = 58
• 1. 도시 주거환경 정비법에 의한 정비사업과 적용 = 58
• 2. 주거환경개선사업 = 58
• 3. 주택재개발사업 = 59
• 제3절 세입자 문제의 발생과 원인 = 64
• 1. 사례 ; 성북구 삼선동 , 상가 철거 = 69
• 제4절 외국 재개발 사업과 이주대책 = 73
• 1. 일본 = 73
• 2. 영국의 개발제도와 입주 대책 = 82
• 제5절 외국 도심재개발사업의 시사점 = 89
• 제4장 시사점과 논의 = 93
• 제1절 제도적장치 = 93
• 제2절 재정지원 = 93
• 제3절 공급방식 = 95
• 제4절 배분체계 = 95
• 제5절 임대료 차등화 = 96
• 제6절 관리방식 = 97
• 제7절 입주자 관리 = 98
• 제5장 결론 = 99
• 참고문헌 = 105
• 영문초록 = 110