주택재개발 사업소요기간에 영향을 미치는 요인 분석 및 기간리스크 관리에 관한 연구 = A study on Examining Factors Affecting a Period of Completion in Housing Redevelopment Project and Management of the Period Risk

국문 초록 (Abstract)

최근에 주택재개발 사업에서 사업소요기간의 단축은 사업자체의 성패를 좌우하는 중요한 요소로 인식되고 있다. 과거 자력재개발 방식에서 벗어나 1983년 민간자본을 사업비용으로 사용하는 합동재개발의 도입과 도시 기본계획의 정비로 주택재개발 사업의 지연기간이 감소하는 추세를 보이고 있다.
그럼에도 불구하고 사업의 지연이 참여자 모두에게 부담을 가중시키고 있는 실정이다. 지연된 사업은 개인의 재산권을 침해하고 주거생활을 방해하며, 사업비용의 증가로 인하여 사업 참여자의 이익을 감소시킨다. 또한 자금의 회수가 늦어진 건설회사는 예상치 못한 이자 비용을 부담하게 된다. 전체적으로 주택보급의 지연과 도시환경 악화의 문제를 주거환경 측면에서 야기하게 된다.
이처럼 주택재개발 사업에서 사업소요기간의 의미는 기간리스크의 측면에서 중요한 요인으로 받아들여지고 있다.
이에 주택재개발 사업에서 소요기간에 영향을 미치는 요인을 분석하고 밝히기 위해 본 연구를 수행하여 회귀분석을 통해 개발용적률, 금리증감률, 생산자물가지수증가분이 중요한 영향 요인임을 발견하였다. 또한, 이를 바탕으로 사업소요기간의 지연, 즉 기간리스크를 회피하기 위한 방안을 제시하여 보았다.
기간 리스크를 회피하는 관리방안은 두 가지가 있는데, 첫째 ABS의 도입을 통한 금리 변동 위험을 전가하는 방안이다. 자산유동화를 주택재개발 사업에 적용하면 주택재개발 사업의 대출자산의 고정금리를 통한 증권의 발행을 통하여 조합으로서는 조달 금리를 낮추고 추가금융비용의 부담을 경감할 수 있다. 사업의 공동시행자로 참여한 시공회사는 신용 보강과 신용 평가를 통해 신용위험의 회피가 가능하다. 또한 금융기관은 비유동화 자산의 유동화로 대출 여력의 확대가 가능하게 된다.
둘째, PCM 관리 기법을 도입하여 물가 변수에 민감한 요인인 사업기획, 허가, 분쟁문제, 조달, 구매, 시공관리 등을 능동적으로 해결하는 방안이다. 설립된 SPV는 자금관리 및 시행사로서의 역할을 수행하며 프로젝트의 전반적인 관리는 PCM 전문업체를 하위에 두어 관리함으로써 결과적으로 사업초기에 용적률 확보 및 개발계획을 체계적으로 수립하고 효율성의 극대화가 가능하다. 또한 재개발 조합은 불필요한 분쟁과 복잡한 업무에서 벗어날 수 있고 시공사는 위험한 보증 구조에서 벗어나 신용도를 높이며 시공권을 확보할 수 있다.
이러한 관점에서 본 연구는 합동재개발 방식의 활성화와 사업의 기간리스크를 감소시키는 대안을 제안한다는 점에서 의미가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Today, shortening of time to complete a housing redevelopment project is recognized as an important element which controls success and failure of the business. Instead of the past self-redevelopment system, a joint-redevelopment method was introduced in 1983, using a private capital at a business expense, with rearrangement of the city basic plan to aim shortening the duration of the housing redevelopment project.
Nevertheless it is still the reality that the business delay creates burden to all the participants. A prolonged time to complete the project makes a private ownership restricted, daily life of residents disturbed, and profits of participants decreased due to the increase in business expenses. In addition, the construction company would suffer from unexpected interest cost because the fund comes back late. As a whole, it causes the delay of housing supply and creates urban environment deterioration in the house environment side.
Like this, a period of completion in housing redevelopment project is recognized as an important factor in terms of duration risk.
So, this study aims to clarify and to analyze factors affecting a period of completion in housing redevelopment. From the regression analysis , it is found that three variables affect significantly a period of completion in housing redevelopment; the ratio of constructing space to land area (or floor area ratio), interest fluctuation, producer's price index are examined to affect profitability.
Also, the paper tried to propose the plan to reduce the delay of a period of completion and duration risk.
The paper introduces two types of management methods which attempt to avoid a duration risk The first method imputes the interest risk by utilizing the ABS(Asset Backed Securities). When it applies ABS to the housing redevelopment project, the housing union will lower a money supply interest and possibly reduce the charge of additional cost of money through issuing the securities where the fixed interest is applied. To the construction company participated in the project as an associate, the avoidance of trust risk is possible with the trust reinforcement and evaluation. Also, the financial institution can enlarge the room for making more loan by making the non-liquid assets liquid.
Second, PCM(Project Construction Management) method can solve spontaneously all the problems related to planning, permission, dispute, supply, purchase and construction management which are factors sensitive to price fluctuation. An established SPV(Special Purpose Vehicle) accomplishes the role as fund manager and project operator. The PCM company founded on subordinate position manages the projects in total. Consequently, insurance of floor area ratio, establishment of systematic development plan, and maximum of efficiency are available in the early stage. Also the redevelopment union can escape from unnecessary disputes and complicated works. The construction company is able to secure construction project and to get better credit rating by escaping from a risky guarantee system.
In this respect, this study would possibly provide an alternative method for activating the joint-redevelopment system and decreasing the duration risk.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경과 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위와 방법 = 2
• 제2장 선행연구 분석 = 4
• 2.1 주택재개발 사업 소요기간에 관한 연구 = 4
• 2.2 주택재개발 사업 리스크관리에 관한 연구 = 6
• 제3장 주택재개발 사업의 개념 및 사업소요기간의 중요성 = 8
• 3.1 주택재개발 사업의 개념 = 8
• 3.1.1 주택재개발 사업의 정의 = 8
• 3.1.2 주택재개발 사업의 유형 및 방식 = 9
• 3.1.3 주택재개발 사업의 시행절차 = 11
• 3.2 주택재개발 사업에서의 사업소요기간의 중요성 = 16
• 3.2.1 사업수익성에 미치는 영향 = 16
• 3.2.2 리스크관리에 미치는 영향 = 23
• 제4장 사업소요기간에 영향을 미치는 요인분석 = 26
• 4.1 연구의 설계 = 26
• 4.1.1 연구가설 = 26
• 4.1.2 변수의 선정 및 설명 = 27
• 4.1.3 연구모형 = 33
• 4.1.4 표본선정 = 36
• 4.2 실증분석 결과 및 해석 = 36
• 4.2.1 기술통계량 = 36
• 4.2.2 다중회귀분석 결과 및 해석 = 37
• 제5장 사업소요기간에 영향을 주는 요인별 리스크관리 방안 = 43
• 5.1 금리변동위험 대응방안 = 44
• 5.1.1 주택재개발 사업에서의 자산유동화 도입 = 44
• 5.1.2 도입사례: 종로구 견지동 주상복합 재개발사업 = 46
• 5.2 개발용적률 및 물가요인 대응방안 = 55
• 5.2.1 주택재개발 사업에서의 건설사업관리 도입 = 56
• 5.2.2 도입사례: 구로구 신도립 복합센터 재개발사업 = 58
• 5.2.3 주택재개발 사업에서의 PCM 적용 = 60
• 5.3 식별된 요인에 기초한 기간리스크 관리모형 = 63
• 제6장 결론 = 66
• 참고문헌 = 68
• Abstract = 71