不動産 開發利益 算定에 關한 硏究 : 宅地開發事業을 中心으로 = (A) study on the model estimation for the betterment recapture system

국문 초록 (Abstract)

급격한 도시화로 인한 주택용지의 부족을 메우기 위하여 정부에서는 다양한 택지개발사업을 추진하여 왔다. 특히 개발이익의 사유화가 문제가 되었던 토지구획정리사업을 대신하여 공영택지개발사업이 1980년대 이후 활성화되게 되었다. 그러나 지방자치제도의 정착이후 해당지역에서 발생된 개발이익 환원에 대한 문제가 지속적으로 제기되자 이에 대한 논의도 본격적으로 대두되게 되었다.
본 연구는 택지개발사업을 대상으로 사업추진과 관련된 다양한 요인들을 독립변수로 하여 개발이익산정모형을 추정하여, 택지개발사업에 따른 개발이익과 주요 요인간의 인과관계를 규명함으로써 객관적인 개발이익 산정방법에 대한 대안을 제시하는데 목적을 두었다.
이를 위하여 2000년부터 2004년 사이에 한국토지공사가 사업시행자로 사업을 추진하여 준공한 전국의 26개 택지개발사업지구를 대상으로 해당 사업지구의 거시적 특성과 미시적 특성들이 개발이익의 형성에 미치는 요인을 분석하고자 하였다. 거시적 특성과 관련된 변수로는 사업지구의 위치와 관련된 수도권 유무, 도심(특별 및 광역시청)과의 거리, 사업지구소재 기초자치단체의 인구증가율과 주택보급률을 조사하였다. 미시적 특성과 관련된 변수로 사업지구의 면적, 수용세대, 사업비중 용지비 점유비율, 사업비중 조성비 점유비율, 무상취득용지비율, 주택용지공급비율, 상업용지공급비율, 공공시설용지면적비율, 유상공급면적비율을 조사하였다.
종속변수로 이용하기 위한 개발이익은 다양한 방법으로 추정할 수 있으나, 본 연구에서는 4가지 종류의 개발이익 추정치(사업지구 평균공급가격으로 추정한 개발이익(모형1), 상업용지 평균공급가격으로 추정한 개발이익(모형2), 공동주택지 평균공급가격으로 추정한 개발이익(모형3), 단독주택지 평균공급가격으로 추정한 개발이익(모형4))를 이용하였다. 개발이익과 특성변수들간의 상관관계를 분석한 결과, 인구증가율이 가장 높은 수준의 상관관계를 나타내었으며, 나머지 변수들은 비교적 낮은 상관관계를 보여 주었다.
산정모형의 추정에서 모형1에서는 선형대수모형이, 모형2에서는 대수모형이 수정결정계수 0.8이상의 높은 설명력을 지닌 모형으로 나타났으며, 나머지 추정모형은 모형의 설명력이 상대적으로 낮게 나타나 개발이익 추정의 이용에서 제외하였다.
네 가지 모형에서 모두 양의 방향성을 나타낸 독립변수로는 수용세대수, 인구증가율, 주택보급률, 상업용지면적 비율로 나타났으며, 네 가지 모형에서 모두 음의 방향성을 나타낸 독립변수는 유상공급면적비율로 나타났는데, 이는 유상공급면적내에 조성원가 이하로 공급되는 면적도 함께 포함되어 있기 때문에 나타난 현상이라 사료된다.
설명력이 높은 2개의 모형을 이용하여 3개 사례지구에 대한 실증분석을 실시한 결과 전체사업지구의 평균공급가격을 종속변수로 적용한 단순선형모형의 적합성이 가장 높게 나왔으며, 개발이익의 추정규모도 적합한 것으로 판정되었다.
추정모형에 의한 개발이익의 산정결과를 종합해 볼 때 개발이익은 사업지구의 거시적 특성이나 미시적 특성에 의해서 모두 영향을 받고 있음을 알 수 있었으며, 개발이익 추정방식에 따라 발생되고 있는 각종 갈등의 해소를 위한 합리적인 산정방법으로의 가능성을 제시하고자 하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korean Government tried to make various efforts to supply residential real estate which is needed due to rapid urbanization. After 1980s' Public development using eminent domain prevailed to remedy negative impact of betterment privatization caused by ownership retained development. However, with the local government autonomy, there was a lot of discussion about the distribution of betterment.
The purpose of this study is to deduce an objective estimation of betterment by making "betterment estimating model" which analyzes the causation between major development factors as independent variables and the betterment as dependent variable.
For this estimation, the data collected from 26 large scale residential development projects performed by Korea Land Corporation completed during 2000～2004 were used. Of independent variables, region(capital area vs. non-capital area), distance from City Hall, population growth rate, house ownership rates were categorized as macro factors and developed area, number of planned housing unit, rate of land acquisition cost among total cost, rate of land development cost among total cost, rate of free acquisition land, rate of residential land, rate of commercial land, rate of public utility land, rate of selling land among total development land were categorized as micro factors.
This study estimated four types of betterment estimating model depend on dependent variables : (1) average selling price of total area, (2) average selling price of commercial land area, (3) average selling price of multi-families land area, (4) average selling price of single family land area.
The result of analyzing these four models indicates that the correlation between population growth and the betterment is more higher compare to other correlations. Adjusted coefficients of determination of linear model of (1) type and logarithm linear model of (2) type are over 0.8, whereas those of other types were very low.
In all models, the independent variables which move same direction with betterment were number of planned housing unit, population growth rate, ownership rate of housing, rate of commercial land, on the other hand the independent variables which move different direction with betterment were the rate of selling land among total developed land. This can be explained because the land price of some selling land is below development cost.
The result of empirical analysis on 3 large scale residential development projects using (1) type and (2) type models shows that simple linear model using average selling price of total land as independent variable was the most significant. According to the results of estimation using the models, the scale of betterment is affected by macro factors as well as micro factors, and this study deduces the way to estimate betterment reasonably.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구범위 및 방법 = 3
• 제2장 개발이익의 이론적 고찰 = 7
• 제1절 개발이익의 개념과 관련 제도 = 7
• 1. 개발이익의 정의와 발생원인 = 7
• 2. 개발이익 환수의 이론적 논거 = 10
• 3. 개발이익 환수관련 법률과 제도 = 16
• 제2절 개발이익에 관한 선행연구 고찰 = 35
• 1. 제도운영과 관련된 선행연구 = 35
• 2. 개발이익의 규모추정과 관련된 선행연구 = 38
• 3. 선행연구의 시사점 = 47
• 제3장 택지개발사업과 개발이익 = 51
• 제1절 택지개발사업의 개요 = 51
• 1. 택지개발사업의 연역 = 51
• 2. 택지개발사업의 절차와 현황 = 56
• 제2절 택지개발사업과 개발이익 = 60
• 1. 택지개발사업 개발이익의 구조 = 60
• 2. 개발이익 산정의 개념적 틀 = 62
• 제3절 개발이익의 추계와 문제점 = 67
• 1. 개발이익의 추계에 따른 논란 = 67
• 2. 개발이익 추계의 문제점 = 69
• 제4장 개발이익 산정모형의 설계 = 71
• 제1절 모형의 개요 = 71
• 제2절 모형추정을 위한 가설의 설정 = 73
• 제3절 분석자료와 기초자료분석 = 74
• 1. 분석자료 = 74
• 2. 기초통계 및 상관분석 = 80
• 제5장 개발이익 산정모형의 실증분석 = 93
• 제1절 개발이익 산정모형 추정의 결과 = 93
• 1. 사업지구 평균공급가격(모형1) = 94
• 2. 상업용지 평균공급가격(모형2) = 97
• 3. 공동주택지 평균공급가격(모형3) = 100
• 4. 단독주택지 평균공급가격(모형4) = 103
• 제2절 가설의 검증과 실증분석 = 105
• 제3절 개발이익 산정모형의 평가 = 109
• 제6장 결론 = 113
• 제1절 연구결과 및 정책적 시사점 = 113
• 제2절 연구한계와 향후 과제 = 116
• 참고문헌 = 117
• ABSTRACT = 123