서울시 주택시장의 구조적 해석 : 매매, 전세, 월세시장의 관계를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, the housing market in Korea has experienced a change that monthly-rent-with-variable-deposit (MRVD) market has taken a substantial portion of the rental housing market. This change in the market configuration may be accepted as a signal that the dichotomous view of Chonsei vs. sales markets should be reconsidered. Moreover, the conversion rate of Chonsei to monthly rent observed in the market has been much higher than the market interest rate. Therefore, there is also a question as to whether Chonsei market could be accepted to be identical with monthly-rent market.
This study attempts to establish new interpretation of Korean housing market based on a three-dimensional structure among sales, chonsei, and pure monthly-rent markets. To explain this interpretation, this study develops theoretical models structuring relationships between the three sub-markets and makes empirical models for the theoretical relationships by simultaneous-equation models. The theoretical analysis shows that Chonsei is an intermediate market affected by both pure monthly-rent and sales markets rather than a simple rental market.
Although all coefficients of each equation are not statistically significant, an empirical study (Two Stage Least Square model) mostly supports previous theoretical models. The estimated pure monthly-rent market equation shows rational responses on current market fundamentals including supply and demand factors. The estimated sales market equation shows that sales price strongly affected by market fundamentals. As the focused market, Chonsei market is strongly affected by both monthly-rent and sales markets.
This paper also analyzes differences between regional sub-markets. The empirical model is similar with previous empirical model. The models of sub-markets include dummy variable for housing policy. The results of regional markets analysis indicate that each region has differential market structure. In addition, the estimated dummy variables make positive effects to monthly-rent and regionally discriminating effects to sales price.
Having provided basic findings, this paper brings out implications as followings. In theoretical, the theoretical model on three dimensional housing markets is useful to address a wide spectrum of MRVD and Chonsei market. In theoretical view, MRVD market is characterized by pure monthly-rent market and Chonsei market. Chonsei market is also characterized by both pure monthly-rent market and sales market. This approach is expected to make some progresses for housing study in Korea.
In practical, empirical model shows relationships between housing markets and supply-demand factors as well as dualistic character of Chonsei market. Therefore, extending data and including additional variables could make this empirical model as more feasible forecasting model of housing market. Analysis for regional housing markets also shows differentials of market structure. It means that regional differentials should be considered in making or executing housing policy.

국문 초록 (Abstract)

국내 주택시장은 전세시장의 비중은 높게 나타나며 최근 보증부월세시장이 성장하고 있어 그동안의 주택임대차 시장의 변화가 나타나고 있다. 과거 전세시장과 매매시장으로 구성되었던 주택시장이 보증부월세, 전세 그리고 매매시장으로 변화하였으므로 이에 대한 적절한 해석이 필요하다. 또한 보증부월세에서 관측되는 전월세전환율이 지속적으로 시장이자율보다 높게 관측되므로 전세시장을 단순히 임대시장으로서 파악하는 관점 역시 추가적인 논의가 필요하다.
이와 같은 배경으로 본 연구는 변화하는 국내주택시장을 매매, 전세, 월세시장의 구도로 파악하고 개별 시장간의 구조적인 관계를 이론적, 실증적으로 제시하고자 한다. 만약 본 연구의 접근이 타당하다면 전세시장의 성격에 대한 기존 논의에 시사점을 제공해줄 수 있다. 또한 주택시장의 작동원리의 파악은 주택시장 정책 결정에 매우 중요하다. 예를 들어 서울시 주택시장 구조 연구는 주택정책의 방향에 따른 시장변화를 가늠하게 해주며 지역하부시장별 시장구조의 차이는 지역별 차별화를 요구한다.
본 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 전월세시장에서의 전월세전환율을 이용하여 개별 시장간의 관계 및 개별시장과 기대가격상승률 및 시장이자율과의 관계를 이론적으로 제시하였다. 이론 분석의 결과 전세시장의 경우, 매매시장과 월세시장의 성격을 동시에 가지는 시장으로 제시하였다.
둘째, 개별시장간 관계를 바탕으로 매매, 전세, 완전월세시장을 축으로 가지는 주택시장 구조로 제시하였다. 3차원적 주택 시장 구조는 다양한 스펙트럼을 보이는 보증부월세시장을 보다 간명하게 분석할수 있는 장점을 지니고 있으며 동시에 완전월세시장을 도입함으로서 선행연구와 이론적 연계성을 지닌다.
셋째, 이론적 모형을 구조방정식을 이용하여 실증적으로 분석하였다. 분석결과 모든 모형에서 이론모형에서 제시한 전세의 성격에 대한 실증적인 증거를 제시할수 있었다. 또한 수요와 공급요인등과 개별 시장과의 관계를 확인하였다.
넷째, 지역별 하위시장 분석의 결과는 주택시장의 구조가 지역별로 매우 다양하게 나타나고 있음을 보여준다. 개별 시장간의 관계와 수요공급요인의 지역별 차이와 더불어 정책효과 역시 지역별로 차이를 보여준다. 지역별 정책효과 더미변수는 월세에는 정방향으로 영향을 주며 매매에는 지역별로 차별적으로 나타난다.
본 연구는 다음과 같은 시사점을 가진다. 이론적인 측면에서, 본 연구의 이론 모형은 완전월세시장을 주택시장 구조에 도입함으로서 다양한 스펙트럼을 가진 보증부월세 시장과 매매와 임대시장의 성격을 동시에 가지는 전세시장에 대한 이론적 해석을 제시하고 있다. 이와 같은 해석은 향후 국내 주택시장 연구에 많은 시사점을 가질 것으로 기대된다.
실용적인 측면에서, 실증분석 모형은 전세의 이중적인 성격과 수요와 공급요인등에 의한 개별 시장의 움직임과 관계를 보여준다. 본 연구에서 제시하고 있는 구조모형은 자료 및 변수의 추가를 통해 향후 주택시장의 구조모형으로 활용가능하다. 또한 지역별 분석의 결과는 지역별로 매우 다양한 주택시장구조가 작동하는 것을 보여주고 있다. 지역별 주택시장의 지역별 차이는 항후 주택정책적 측면에서 지역별 차이를 고려하여야 한다는 점을 의미한다. 정책더미의 추정결과는 세제 및 금융정책에 따른 효과에 대한 추가적인 검토가 요구한다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 구성 = 3
• 2.1 연구의 대상 및 범위 = 3
• 2.2 연구의 방법 및 구성 = 4
• II. 주택시장 선행 연구 검토 = 6
• 1. 주요 개념 = 6
• 1.1 전월세 전환율과 레버리지효과 = 6
• 1.2 사용자비용이론과 현재가치 = 7
• 1.3 재정거래와 시장효율성 = 7
• 2. 주택시장 선행연구와 시사점 = 9
• 2.1 주택시장 연구의 방법 및 대상 = 9
• 2.2 재정거래조건을 이용한 전세시장 연구 = 11
• 3. 전월세 시장 관련 연구 = 15
• 3.1 주택시장에서 변동성과 레버리지 = 15
• 3.2 보증부월세시장의 전월세전환율 = 17
• III. 주택시장 구조 분석 = 21
• 1. 개별 시장간 관계 분석 = 21
• 2. 주택 시장의 3차원적 구조 = 29
• IV. 구조 모형을 통한 시장구성 요소간 실증 분석 = 35
• 1. 실증 모형의 구성 및 추정방법 = 35
• 1.1 분석 모형의 구성 = 35
• 1.2 추정 모형의 선택 = 37
• 2. 자료의 구성 및 기술통계 = 40
• 3. 모형 추정 결과 및 해석 = 45
• V. 지역 하위시장의 차이 및 정책효과 = 52
• 1. 분석 대상지 선정 및 기초분석 = 52
• 1.1 대상지의 선정 및 지역구분 = 52
• 1.2 기술통계 및 가격지수의 변화 = 55
• 2. 지역별 모형 추정 결과 및 해석 = 61
• VI. 결론 = 67
• 1. 주요 연구결과와 한계 = 67
• 2. 연구의 시사점과 향후 연구 방향 = 69
• 참고문헌 = 71
• 부록 = 76