서울시 오피스 빌딩 賃貸料 決定要因에 관한 硏究 = A Study on the Determinants of the Office Building Rentals in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 대형 오피스 임대시장의 오피스 임대료에 영향을 미치는 요인을 파악하는데 있다. 임대료는 오피스의 수요와 공급 및 경제상황 및 개별빌딩의 물리적, 입지적, 내부적 요인에 의해 영향을 받으리라고 판단된다. 그러나 오피스의 임대료는 각각의 빌딩의 다양한 계약형태, 보증금의 비율, 전환율의 차이 때문에 통일화된 수치가 어려워 이들 모두를 반영할 수 있는 환산임대료를 바탕으로 연구를 진행하였다. 이는 환산임대료와 임대료는 비례관계에 있으며 영향을 미치는 요인은 같다고 판단되기 때문이다. 오피스 수요와 공급 및 경제상황은 최근 5년간 시계열 자료를 이용하여 환산임대료와 상관관계를 추정하였고 개별빌딩의 물리적, 입지적, 내부적 요인은 각종공부 열람 및 축척 된 데이터를 통하여 분석할 수 있었다.
연구의 결과는 첫째 환산임대료는 오피스의 공급량보다 수요량이 많은 초과수요 시 상승하였으며 경기변동과는 인플레이션 헷지(Hedge)기능을 가지면서 그에 대한 부담을 즉시 임대료에 반영하여 동반상승하는 정의 상관관계를 보여주었다.
둘째 환산임대료에 영향을 줄 수 있는 주요 변수들을 종합해 보면 물리적 특성은 연면적의 규모, 입지적인 특성은 지하철역으로부터 거리와 공시지가, 내부적 요인은 소유주의 차이, 100대기업의 입주 유무로 나타났다.
즉 연면적이 클수록, 지하철역과의 거리가 가까울수록, 공시지가가 높을 수록 법인소유의 건물일수록, 100대기업의 입주가 가능할 수 록 높은 환산임대료를 나타냈다. 또한 지역별 임대료수준의 차이를 의미하는 지역더미변수를 추가 분석한 결과 강남지역과 여의도지역이 가지고 고유한 특성에 따라 환산 임대료에 차이가 있었으며 강남지역의 오피스는 다른 모든 조건이 동일한 경우 도심지역에 비해 환산임대료가 3.3㎡당 1,669천원이 낮았으며 여의도 지역은 1,956천원이 낮게 분석 되었다. 이는 개별 지역 간 상이한 지역특성이 오피스 임대료에 반영되었기 때문이다.
결론적으로 오피스 환산임대료의 결정요인은 복합적인 요소들의 결합임을 알 수 있었으며, 그것은 경제전반의 환경과 빌딩의 물리적 특성, 입지적 특성, 내부적 요인, 지역특성과 같이 동시 다발적으로 영향을 미침을 알 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study was to identify the determinants affecting the office building rentals in Seoul. Rentals are known to be influenced by demands and supplies of offices, economic conditions, individual buildings' physical, geographical and other internal conditions. However, since it was difficult to standardize the office rentals because of diverse forms of contracts, ratios of deposits and different conversion ratios, the researcher referred to the converted rentals reflecting all such variations. For it was judged that the converted rentals were proportional to actual rentals, being affected by the same determinants. The researcher used the time series data over the recent 5 years for demands and supplies of offices to estimate the correlations between them and converted rentals, and used the data from various registries and databases to analyze physical, geographical and internal conditions of individual buildings.
The results of this study can be summarized as follows;
First, it was found that the converted rentals had risen when the demands for offices exceeded their supplies, while having been hedged against the inflation. Namely, any burden due to inflation had been instantly reflected in the rentals to raise them simultaneously.
Second, as a result of analyzing the major variables affecting the converted rentals, it was found that the influential variables were extended area among physical conditions, distance from the subway station and public reference land price among geographic conditions and occupancy by any of top 100 largest companies among the internal conditions.
Namely, the large the extended area was, the nearer the building was from the subway station, the higher the public reference land price was, the converted rentals were higher. Moreover, the rentals were higher when the building was owned by a corporation or when it was occupied by one of the top 100 largest companies. In addition, as a result of analyzing the local dummy variables implying the differences of rentals among regions, it was found that the rentals were differences of converted rentals between Gangnam district and Yeouido district in Seoul due to each own differences. When all the other conditions were same, the converted rentals for the offices in Gangnam district were lower by 1,669 wons per 3.3㎡ than those in downtown areas, while those in Yeouido district were lower by 1,956 wons. Such findings may have been attributable to the fact that different geographic characteristics of individual districts were reflected in the office rentals.
In conclusion, it was found that the determinants affecting the converted office rentals were complex, being affected simultaneously by overall economic environment, physical and geographic characteristics of buildings, internal and local factors.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 2
• 第3節 先行硏究 動向 = 3
• 第2章 오피스 빌딩市場에 관한 理論的 考察 = 5
• 第1節 오피스 빌딩의 一般的 槪念 = 5
• 1. 오피스의 定義 = 5
• 2. 오피스의 分類 = 6
• 第2節 오피스 빌딩의 理論的 背景 = 11
• 1. 立地의 定義 = 11
• 2. 오피스의 立地 理論 = 11
• 第3節 오피스 빌딩 評價에 관한 理論 = 14
• 1. 去來事例 比較法(市場性 評價) = 14
• 2. 原價法(費用性 評價) = 16
• 3. 所得接近法(收益性 評價) = 18
• 第4節 서울시 오피스 市場의 現況 = 20
• 1. 서울시 오피스 市場의 區分 = 20
• 2. 서울시 오피스 빌딩 分布現況 및 所有現況 = 21
• 3. 서울시 오피스 빌딩 賃貸市長 動向 分析 = 25
• 4. 서울시 오피스 빌딩 賣買市場 動向 分析 = 37
• 第5節 外國의 오피스 市場 = 41
• 1. 日本 오피스 市場 = 41
• 2. 美國 오피스 市場 = 43
• 3. 英國 오피스 市場 = 44
• 第3章 資料의 蒐集 및 分析方法 = 45
• 第1節 資料의 蒐集 = 45
• 1. 分析資料 = 45
• 2. 說明變數의 設定 = 48
• 3. 基礎分析 = 50
• 第2節 分析 方法 = 53
• 1. 空室率에 의한 需要供給 모델 = 53
• 2. 賃貸料 決定模型 = 54
• 第4章 서울시 오피스 賃貸料 決定要因 分析 = 59
• 第1節 時計列 分析 = 59
• 1. 空室率과 賃貸料의 關係 = 59
• 2. 經濟變數와 賃貸料의 關係 = 61
• 第2節 賃貸料 決定模型 = 63
• 1. 賃貸料 決定要因間 相關關係 = 63
• 2. 多重 回歸分析을 利用한 賃貸料 決定模型 = 67
• 第5章 結論 = 73
• 1. 硏究의 綜合 = 73
• 2. 硏究의 限界 및 向後 課題 = 75
• 參考文獻 = 76
• ABSTRACT = 79