길음 뉴타운 사업의 계획요인 중요도 및 주민만족도 비교에 관한 연구 = (A) study on resident's satisfaction and the importance of urban planing[실은 planning] factor's in Gil-um new town

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Revitalization in deteriorated urban center starts to play an important role in regional development. In the city of Seoul, Kangbuk area has been left behind while Kangnam area has flourished in terms of local economy. This means that urban improvement by private sectors was individually taken place. This, however, results in physical improvement of houses without connecting other improvement projects nearby.
The New Town Project is an example of housing policies pursuing for a balance in development throughout Seoul. It aims at establishing residential environments for the 21st century by improving physical structure and creating communities.
The success of the New Town Project depends on identifying the residents’ needs for a community. Thus, this study focuses on Geeleum New Town, under construction, to identify the different views on planning ideas between planning professionals and residents, and suggests policy implications for future New Town projects.
This study employed the empirical analysis of Geeleum New Town. The survey under a main category reveals that there are differences in planning ideas between the planning professionals and the residents. On the other hand, the survey by the sub-categories shows that the differences in planning ideas between two groups become less significant than those in that by a main category.
In terms of the resident satisfaction, the original settlers were more satisfied with the changes after the New Town project than people who recently moved into the area. This is because the original settlers experienced the changes before and after the project.
Based on these findings, this study provides several suggestions. First, it is necessary to build a feedback system through a Master Architect (MA). This system should be able to evaluate the success of the New Town Project.
Second, the environment-friendly plan should play an important role in creating communities for the residents. It needs to balance between the nature and human beings and to provide open spaces. Most of all, the plans need to help the residents feel a strong sense of community in their neighborhoods.
Third, the new town plan should take the residents’ involvement in the plan into consideration. It needs to find out ways for the residents to participate in the entire process of planning from the very beginning.
Fourth, various housing plans for different socio-economic groups of residents are needed, including financial supports for the low-income class.
Fifth, the project needs to carry out with a public-private partnership. Active participation of the private sector will be expected to create more jobs and improve local economies. Furthermore, it should find out policies and strategies to prevent speculation in a real estate market and allow profits generated by local development to be reinvested into the area because speculation in houses plays a crucial role in raising the land price and eventually leads to its failure.
Finally, the findings suggest ways to help the original (urban poor) residents resettle into their own community. Low rate of resettlement of the original residents leads to community displacement and threatens housing stability for the low-income class. It is necessary to provide affordable housings for the different income classes through the public financial support.
The success of future new town plans depends on how much they distinguish themselves from previous urban housing improvement projects, such as renewal or redevelopment. To do that, the plan needs to consider the residents’ needs and wants throughout the entire plan process so that the residents will be satisfied with their community.

국문 초록 (Abstract)

노후한 구도심의 재활성화를 통한 지역간 불균형의 해소에 대한 필요성이 증가하고 있다. 특히 서울특별시의 경우, 강남지역의 개발 활성화를 위한 정책적 배려에 비해 강북지역의 개발은 상대적으로 정체되고 있다. 따라서 민간기업 위주의 도시 정비가 개별적으로 진행되었다. 하지만, 과도한 개발이익을 위한 사업 추구, 인접 지역의 정비사업과 연계되지 못하는 물리적 주택 개량의 결과만 초래하였다.
서울시에서는 개별 사업 위주의 도시 재정비 사업에서 탈피, 서울의 균형 발전을 위한 정책을 수립, 지원하고 있는데, 대표적인 사례가 뉴타운 사업이다. 뉴타운 사업은 도시구조의 정비뿐만 아니라 인간중심의 커뮤니티를 조성하여 21C형 고품질의 주거환경 조성을 목적으로 시행되고 있다.
뉴타운 사업이 성공하기 위해서는 시민들이 살고 싶어 하는 도시의 모습으로 진행되어야 한다. 이를 위해서는 뉴타운 계획에 있어 물리적, 환경적, 도시관리적, 경제적, 사회적 및 정책적 측면에서 시민들이 만족할 수 있어야 한다.
본 연구에서는 현재 사업 진척도가 가장 빠른 길음 뉴타운을 연구사례로 선정하고 계획요인에 대한 전문가와 주민 간 중요도의 차이, 원주민과 이주민의 주거 만족도를 파악함으로써 향후 추진 예정인 뉴타운 사업에 정책적 시사점을 제시하였다.
본 연구를 위해 실증분석을 수행하였는데, 그 결과는 다음과 같다.
대분류 항목에 있어서는 전문가 그룹과 주민 그룹의 생각하는 계획요인의 모든 항목에 있어서 차이가 발생하였다. 반면, 중분류 항목에 대해서는 두 그룹의 인식의 차이가 있는 항목이 76.5%를 차지하였으며, 인식의 차이가 없다는 항목도 23.5%로 나타났다. 반면, 소분류 항목에 대해서는 두 그룹의 인식의 차이가 있는 항목과 인식의 차이가 나타나지 않은 항목이 각각 50.0%로 파악되었다. 이러한 결과는 세부항목일수록 전문가 그룹과 주민 그룹 간에 의견 일치가 나타나고 있으며, 향후 뉴타운 계획이 전문가 그룹과 주민 그룹이 공감하여 추진되기 위해서는 세부적인 사안에 대하여 상호 의견 수렴이 필요함을 알 수 있다.
뉴타운에 거주하는 주민 중 원주민과 이주민의 만족도 차이를 분석해 보면, 조사된 24개 문항 중 이주민보다 원주민의 만족도가 높은 항목이 17개 문항으로 나타났다. 이는 상대적으로 원주민이 이주민보다 뉴타운 사업과 관련하여 만족도가 높다는 사실을 알 수 있다. 이러한 이유는 원주민의 경우 뉴타운 사업을 통한 생활환경 변화에 대하여 이주민 보다 직접적으로 체감하고 있기 때문으로 판단된다.
이상의 논의에 대한 종합적인 판단을 근거로 향후 뉴타운 사업의 바람직한 개발을 위해서는 다음과 같은 사안에 대한 깊이 있는 고려가 필요하다. 첫째, MA의 역할 확대를 통한 피드백 시스템 구축이 필요하다. 이러한 피드백 시스템을 통해 뉴타운 사업에 대한 평가, 발전 방향의 모색을 위한 냉정하고 종합적인 평가를 폭 넓게 수행할 수 있어야 한다.
둘째, 환경친화적 계획을 통한 인간 중심의 커뮤니티를 확보해야 한다.환경친화적인 계획을 위해서는 자연과 조화를 이루며, 녹지면적의 절대적 확보 등이 필요하다. 인간 중심의 커뮤니티 확보를 위해서는 지역 주민간의 연대의식과 심리적인 연대의식, 소속감 및 공동된 가치의 공유가 가능한 계획적 접근이 필요하다.
셋째, 주민참여 제도 개선을 통한 주민 중심의 뉴타운 개발을 지향해야 한다. 이를 위해서는 주민협의회가 계획의 초기단계부터 참여하면서 개발의 사업성뿐만 아니라 공공성, 완공 후의 유지관리 계획에 이르는 보다 발전된 주민 참여의 방안이 요구된다.
넷째, 다양한 도시민 계층을 고려한 다양한 주택 계획이 필요하다. 이를 위해서는 저소득층 및 세입자의 주거안정을 위해서 다양한 주택 계획을 통해 재정착을 유도해야 하며, 저소득층의 뉴타운 사업지구에 재정착을 위한 다양한 금융지원이 함께 이뤄져야 한다.
다섯째, 투기방지 및 민관협력을 통한 사업추진이 가능하도록 해야 한다. 투기 발생은 지가의 과도한 상승으로 뉴타운 사업 실현에 저해되는 요인으로 작용할 수 있다. 따라서 공공부문의 개입을 통하여 개발이익이 해당 지역에 재투자될 수 있는 장치가 마련되어야 한다. 또한 공공의 다양한 차원에서의 관리를 통한 민간부문의 참여가 동반되어야 한다. 민간부분의 적극적인 활용은 뉴타운 사업을 통한 일거리 창출과 경기부양의 효과를 함께 이룰 수 있다고 판단되기 때문이다.
마지막으로 원주민 재정착을 위한 방안이 모색되어야 한다. 원주민의 낮은 재정착은 지역공동체문화 붕괴, 저소득층 빈곤의 악순환으로 인한 저소득층 주거안정의 문제로 이어진다. 따라서 국민임대주택기금 등을 통한 지원 등 공공부분 역할 확대와 함께 원주민의 소득수준에 맞는 주택의 공급이 필요하다.
향후 뉴타운 사업이 성공적으로 진행되기 위해서는 기존 주택 개량에 치우친 재개발, 재건축 사업과는 분명한 차별성을 두어야 한다. 이러한 차별성을 위해서는 거주하는 주민들의 만족도가 높아질 수 있도록 주민들이 요구하는 기능의 도입 및 시설의 확충이 전체 사업지구 관점에서 계획되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 6
• 1. 연구의 범위 = 6
• 2. 연구의 방법 = 7
• 제3절 선행연구 검토 = 9
• 1. 뉴타운 사업 관련 선행연구 = 9
• 2. 도시재생사업 평가와 관련 선행연구 = 11
• 3. 선행연구를 통한 시사점 및 차별성 = 21
• 제2장 이론적 배경 = 27
• 제1절 도시재생에 대한 이론적 고찰 = 27
• 1. 도시재생의 개념 = 27
• 2. 도시재생의 필요성 = 30
• 3. 도시재생에 대한 이론적 논의 = 31
• 제2절 우리나라 도시 재개발 제도 = 42
• 1. 재개발 정책의 제도화 = 42
• 2. 재건축, 재개발 및 주거환경개선 사업의 등장 = 44
• 3. 통합법에 의한 재개발 정책의 변화 = 47
• 4. 자치단체 조례를 통한 재개발정책 = 48
• 5. 특별법 제정을 통한 도시재정비 = 49
• 제3장 도시재생 사업의 현황 = 54
• 제1절 우리나라 도시재개발 사업의 일반현황 = 54
• 1. 도시재개발의 개념 및 현황 = 54
• 2. 도시 재개발의 필요성 및 기본방향 = 61
• 제2절 뉴타운 사업의 현황 = 64
• 1. 서울시 뉴타운 사업 추진배경 = 64
• 2. 뉴타운 사업의 개념과 개발방향 = 66
• 3. 뉴타운 사업의 지정대상 및 지정현황 = 68
• 제4장 길음 뉴타운 개요 및 평가요인 설정 = 74
• 제1절 길음 뉴타운 일반적 특성 = 74
• 1. 길음 뉴타운 현황 = 74
• 2. 길음 뉴타운 계획 개요 = 77
• 제2절 조사대상과 평가목표 설정 = 83
• 1. 조사대상 및 목표 = 83
• 2. 평가목표 설정 = 84
• 제3절 계획요인 및 평가 항목 설정 = 87
• 1. 뉴타운 계획요인 중요도 항목 설정 = 87
• 2. 뉴타운 평가항목 설정 방법 = 90
• 3. 계획요인에 대한 비교 = 93
• 제5장 길음 뉴타운 계획요인 중요도 및 주민만족도 평가 = 95
• 제1절 조사개요 및 조사대상자 특성 = 95
• 1. 조사개요 = 95
• 2. 조사 대상자의 특성 = 97
• 제2절 계획요인에 대한 중요도 분석 = 101
• 1. 대분류 계획 요인에 대한 비교 = 101
• 2. 중분류 계획 요인에 대한 비교 = 104
• 3. 소분류 계획 요인에 대한 비교 = 110
• 4. 계획요인에 대한 전문가와 주민의 중요도 종합 분석 = 116
• 제3절 길음 뉴타운에 대한 주민 만족도 분석 = 117
• 1. 길음 뉴타운 만족도 분석 = 118
• 2. 원주민과 이주민의 만족도 차이 분석 = 121
• 3. 길음 뉴타운 만족도에 영향을 미치는 요인 분석 = 123
• 제4절 계획요인 중요도와 주민 만족도 비교 = 126
• 제6장 뉴타운 개발의 향후 정책 방향 = 128
• 제1절 중요도 분석결과의 계획적 의미와 정책적 고려 = 128
• 1. 물리적 계획요인 중요도 결과 및 정책적 고려 = 128
• 2. 환경적 계획요인 중요도 결과 및 정책적 고려 = 129
• 3. 도시 관리적 계획요인 중요도 결과 및 정책적 고려 = 130
• 4. 사회적 계획요인 중요도 결과 및 정책적 고려 = 131
• 5. 경제적 계획요인 중요도 결과 및 정책적 고려 = 132
• 6. 정책적 계획요인 중요도 결과 및 정책적 고려 = 133
• 제2절 주민 만족도 분석을 통한 시사점 = 135
• 1. 원주민 만족도 분석을 통한 고려사항 = 135
• 2. 이주민 만족도 분석을 통한 고려사항 = 136
• 제3절 바람직한 뉴타운 개발 방안 = 139
• 1. 뉴타운 사업의 일관성 있는 집행을 위한 피드백 시스템 구축 = 139
• 2. 환경친화적 계획을 통한 인간 중심의 커뮤니티 = 140
• 3. 주민참여 제도 개선을 통한 주민 중심의 뉴타운 개발 = 141
• 4. 다양한 도시민 계층을 고려한 다양한 주택 계획 = 143
• 5. 투기방지 및 민관협력을 통한 사업추진 = 144
• 6. 원주민 재정착을 위한 방안 모색 = 145
• 7. 서울시 뉴타운 정책 검토 = 147
• 제7장 결론 = 149
• 〈참고문헌〉 = 153
• 부록 = 158
• 국문초록 = 173
• 영문초록 = 176