국민임대주택 결정요인 분석 = The Determinants of Public Rental Housing Choice

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 그동안 정부의 지속적인 주택공급 확대정책에 따라 전국적인 양적 주택부족은 어느정도 해소되었으나 주거의 질적인 수준은 여전히 열악한 상태로 기본적인 주거수요가 해결되지 못한 상태이다. 반면에 단기 5년 위주의 임대주택의 공급에 치중하여 10년 이상의 장기 공공임대주택은 2004년 말 기준으로 전체의 2.5% 수준에 불과하여 대단히 취약한 수준을 보이고 있다. 이에 따라 정부는 2012년까지 국민임대주택 100만호 건설계획을 추진하여 임대주택을 공급하였지만, 지역수급 불균형, 공실률 증가 등이 문제가 되고 있다. 또한 국민임대주택은 앞으로 더 많이 건설되기 때문에, 이러한 문제는 더욱 심각해 질 수 있다.
따라서 국민임대주택 공급에 먼저 선행되어야 할 것은 국민임대주택에 누가 입주하며, 무엇을 선호하는지에 대해 살펴보는 것이다. 즉, 국민임대주택에 입주의사에 영향을 미치는 요인이 무엇인지, 또한 입주자가 어느지역의 어떤 평형을 선호하는지에 대한 연구가 이루어져야 한다.
본 연구에서는 설문 자료와 실제 국민임대주택에 입주한 입주자 자료를 이용하여 국민임대주택의 선호를 분석하였다. 설문자료의 경우, 국민임대주택의 입주선호와 선호평형에 대한 결정요인을 파악하기 위해 안성진사지구를 중심으로 설문조사를 하였다. 이 설문자료를 바탕으로 이항로짓(Binary Logisitic model) 모형을 이용하여 국민임대주택의 입주의사에 영향을 주는 결정요인을 분석한 결과는 다음과 같다.
먼저 직장과의 거리 또는 주거지와의 거리는 국민임대주택 입주의사에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 이 변수가 입주의사에 가장 크게 영향을 미칠 수 있음을 알게 되었다. 또한 현재 소비하고 있는 주택 면적보다 국민임대주택의 공급평형이 더 작을 경우 입주에 부정적 영향을 보이며, 월소득, 자산과 같은 경제력 변수가 증가할수록 국민임대주택에 입주하지 않으려는 경향을 보였다.
두 번째로 순서형 로짓 모형(Ordinal Logistic model)을 이용한 입주평형 분석에서는 현재 소비하고 있는 주거서비스 면적과 월소득, 가구원수, 점유형태, 총자산 변수가 통계적으로 유의하게 나타났으며, 현재 주거면적과 월소득이 입주평형에 가장 크게 영향을 미치는 것으로 나타났다.
마지막으로 국민임대주택 입주자 자료를 이용한 입주평형 분석에서는 50세를 전후하여 입주평형에 대한 선호가 바뀜을 알 수 있으며, 설문조사를 통한 선호평형 분석결과와 마찬가지로, 소득이 높고 가구원수가 많을수록 더 넓은 입주평형을 원하는 것으로 나타났다. 또한 더미변수를 이용한 지역특성 분석에서는 서울지역이 기타 지역보다 입주평형이 작은 것으로 나타났다. 이는 서울지역에 높은 인구밀도와 택지부족 으로 인한 국민임대주택 공급부족, 높은 임대료 등으로 인해 입주자가 부담해야 할 비용이 증가하여 입주평형이 감소하기 때문이라 할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The National Rental Houses (NRH) ? public rental house in which tenants can live for 30-years at the maximum ? have been supplied since 1998 in Korea. The target users are the low-income households whose salaries are under 70% of the average households’ income in urban area. It is necessary to investigate the determinants of the potential tenants’ decision of moving into the NRH because the imbalance between supply and demand appears in some regions. This paper derived the factors affecting NRH choice by analyzing the preference of low-income families.
The main results in the case of mobility decision are as follows: Firstly, commuting distance and residential mobility distance have negative influence on NRH choice. Secondly, people prefer bigger NRH house to the smaller one than their current house. Thirdly, the potential tenants tend to choose the NRH when they knew the NRH housing already.
And results in the case of housing size are as follows: Firstly, household charactersicts such as age, income, member, property have influence on preference of housing size. Secondly, local characteristics such as density, rental price of unit area, supply rate of NRH have an effect on housing size.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 방법 = 3
• 2.1 연구의 범위 및 방법 = 3
• 2.2 연구의 진행 절차 = 4
• Ⅱ. 선행연구 = 6
• 1. 국민임대주택 정책 = 6
• 1.1 공공임대주택의 역사 = 6
• 1.2 국민임대주택정책의 변천 = 7
• 1.3 국민임대주택 100만호 건설계획 = 8
• 1.4 국민임대주택의 입주자 자격 = 10
• 1.5 국민임대주택의 현황 및 문제점 = 10
• 2. 주거선택관련 연구 = 14
• 3. 요약 및 시사점 = 17
• Ⅲ. 분석의 틀 = 18
• 1. 분석모형의 설정 = 18
• 1.1 Binary Logit Model = 18
• 1.2 Ordinal Logit Model = 21
• Ⅳ. 실증 분석 = 24
• 1. 설문 자료를 이용한 입주의사 결정요인 분석 = 24
• 1.1 분석의 목적 = 24
• 1.2 설문 및 변수의 구성 = 24
• 1.3 기초 통계량 분석 = 25
• 1.4 분석결과 1 = 27
• 1.5 분석결과 2 = 29
• 2. 설문자료를 이용한 선호평형 결정요인 분석 = 32
• 2.1 분석의 목적 = 32
• 2.2 자료의 구성 및 기초통계량 = 32
• 2.3 분석결과 = 34
• 2.4 변수별 확률 변화 = 37
• 3. 입주자 자료를 이용한 주거면적 결정요인 분석 = 41
• 3.1 분석의 목적 = 41
• 3.2 변수의 구성 및 분석방법 = 41
• 3.3 분석결과 1 = 44
• 3.4 분석결과 2 = 47
• Ⅴ. 결론 및 시사점 = 49
• 1. 결론 = 49
• 2. 시사점 = 51
• 참고문헌 = 52
• 부록: 안성진사지구 설문지 = 54