주택 재건축 사업의 갈등 해소 방안 : 갈등모형의 실증분석을 중심으로 = Conflict and Conflict Resolution in Housing Reconstruction : An Empirical study

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Conflict between the cooperative and its members inevitably occurs in housing reconstruction businesses. Conflict should not be considered as having dysfunctional consequences because it is ubiquitous in any interdependent relationships, and the success of a housing reconstruction business depends on how it is managed.
Even a trivial conflict that started from the goal incongruities and the perceptual differences between the parties concerned and the lack of reasonable rules and regulations governing the relationships may induce misunderstandings and distrust between the parties, and could bring down deep hostility and severe confrontation that deteriorate the situation. An escalated conflictual situation may end up with a dispute or a lawsuit that hampers reconstruction business and may result in great financial losses due to the unresolved conflict for a long time.
The purpose of this study is to find the sources of conflict and to suggest appropriate conflict resolution methods in housing reconstruction businesses. For this, the present study developed a research model based on a thorough archival review of the extant conflict-related socio-psychological approaches in behavioral sciences which emphasize the personal needs, motivations and social interactions, and the legal and institutional approaches which emphasize the rules and regulations related to housing reconstruction businesses. Our research model was tested empirically through an typological analysis of lawsuit cases and a questionnaire survey of cooperative members.
The analysis of lawsuit cases includes the systematic classification of conflicts on the basis of such criteria as the frequencies of law suits, the types of conflict issues, the time of litigation in reconstruction phases, the periods of lawsuits, and the judicial decisions. And the analysis of survey data includes an empirical test of causal relationships between each of the conflict resolution mechanisms and its antecedents and consequences.
The key findings of the analysis of lawsuit cases are as follows;
Firstly, it was found that is shown that the parties involved in the lawsuits were mostly within the cooperatives. The result indicates that conflict between the cooperative and its members is prevalent and implies that it is very meaningful to study this subject.
Secondly, it was found that frequent lawsuits took place at the beginning or in the middle of doing businesses. This intimates that reconstruction businesses start without clear understandings and mutual agreements among the cooperative members about the goal and plan of the business.
Thirdly, it was shown that the issues under dispute were mostly related with the management and settlement plan of the reconstruction business. The management and settlement plan is the key process of the entire project, and the fact that there are many lawsuits related with this process indicates that the cooperative members are more likely involved in disputes if the issues are important and the stakes of the parties are high.
Fourthly, it was shown that the term of the lawsuit is long. This implies that the costs of reconstruction occurred by the delay of the business increase to the extent that the members hardly bear. A lawsuit filed by few members the cooperative may lead to the significant financial loss of the entire members.
Fifthly, in reviewing judgements by court it was shown that the cooperative as the plaintiff usually won the cases, while the members as the plaintiffs lose the cases. This suggests that the cooperative members have less knowledge in legal affairs and the capability of the cooperative to deal with legal matters is much better than that of the members.
The key findings of the analysis of questionnaire survey data are as follows:
Firstly, developing relational norms (I.e., information exchange, flexibility, and mutuality) is of much importance in order to build the trust between the cooperative and its members.
Secondly, high levels of distributional and procedural fairness are also important to build the trust between the cooperative and its members.
Thirdly, the higher the transaction-specific investment endeavored by the cooperative, the higher the members' trust in the cooperative, while the higher the transaction-specific investment endeavored by the members, the higher the members' dependence on the cooperative.
Fourthly, it is important to build trust and dependence of the members in order to facilitate the use of cooperation as a conflict resolution method.
Fifthly, the more uncertain the environment, the more chance of using either cooperation strategy or competition strategy.
Sixthly, the members' satisfaction increases with their trust in the cooperative and the use of either cooperation strategy or competition strategy and decreases with the use of avoidance strategy as the conflict resolution method.
Lastly the suggestions of the present study for handling conflicts in reconstruction businesses are as follows :
Firstly, it is desirable to use intensively cooperation strategies such as problem-solving, compromising, and accommodation as conflict resolution methods. Inducing intensive communications between the cooperative and its members is highly recommended for bringing members to participate in the process of negotiation and for persuading and coordinating reasonably the interests of the parties.
Secondly, fairness or equity in the distribution of costs and benefits unfairness should be provided and mutual adjustments of the interests should be made through compromises and concessions.
Thirdly, when the parties failed to reach an agreement, mediation or arbitration might be used to resolve the conflict. The use of reliable third parties such as local agencies and the dispute mediation organizations is recommended to prevent a reconstruction business from the costly lawsuit.
Fourthly, it is necessary for the cooperative members to be well informed of the concepts, procedures, legal effect, and other major contents of the reconstruction business via ongoing education.
Fifthly, it is necessary to install an organization to open or publicize the news or information concerned. Also it is necessary to install a formal and representative organization for handling the complaints of the cooperative members.
Sixthly, it is necessary to develop a conflict management program in advance. This program, as an operating manual for handling conflicts more specifically, would help the cooperative to find out the sources of conflict and to solve conflicts instantly and rationally. Also, it is necessary to stipulate punishments or penalties on the defaulters of the agreements made.

국문 초록 (Abstract)

주택 재건축 사업에서도 조합과 조합원 간의 갈등은 필연적으로 발생한다. 갈등은 모든 의존적 관계에 편재하기 때문에 항상 부정적으로 판단 할 수 없으며 이를 어떻게 관리하느냐에 따라 주택 재건축 사업은 성공할 수도 있고, 실패할 수도 있다.
조합구성원이 추구하는 목표와 현실인식이 서로 다르고 규칙이 합리적으로 정해지지 않은 상태에서 시작된 작은 갈등은 오해와 불신 등 여러 가지 요인 때문에 적대감을 동반한 극심한 대립 상황으로 발전되고 주택 재건축 사업에서의 갈등을 더욱 악화시킨다. 악화된 갈등은 분쟁 및 소송으로 이어져 사업자체를 불투명하게 하며 장기간 방치로 인한 경제적 손실을 조합원이 모두 감내해야 하는 결과를 초래한다.
본 연구는 주택 재건축 사업 갈등 원인이 무엇이고, 어떤 갈등해결 방안을 모색하는 것이 바람직한가를 제시하는 것을 목적으로 하고 있다. 이를 위해 본 연구는 개인의 욕구나 동기, 상호작용 등을 강조하는 행동과학에서의 갈등관련 심리학?사회학적 접근과, 주택 재건축관련 법령과 규정 등을 강조하는 법?제도적 접근을 중심으로 한 문헌연구를 통해 연구모형을 도출하고, 이를 소송사례와 서베이 자료를 통해 실증적으로 분석하였다.
소송사례에 대한 분석에서는 갈등발생의 실태분석과 갈등의 유형사례, 소송주체, 진행단계, 소송쟁점, 갈등기간 해결결과 등을 체계적으로 분류하여 이해당사자들의 행태를 분석하였다. 또한 갈등해결 전략과 선행변수, 결과변수 간의 인과관계를 조합원을 대상으로 한 설문 자료를 통해 검증하였다.
본 연구의 소송사례를 요약해 보면 다음과 같다.
첫째, 조합내부 구성원 간의 소송이 많은 것으로 나타났다. 이는 조합-조합원 간의 갈등이 주택 재건축 사업에 편재하고 있어 이 연구가 매우 의미 있음을 암시한다.
둘째, 사업 초기나 공사 도중에 소송이 빈번한 것으로 나타났다. 이는 초기 사업목적이나 사업계획에 대한 이해와 합의가 부족한 상태에서 주택 재건축 사업이 시작되고 있음을 암시한다.
셋째, 소송쟁점으로는 관리처분계획에 관한 소송이 가장 많은 것으로 나타났다. 관리처분계획은 주택 재건축 사업의 핵심과정으로 이와 관련된 소송이 많다는 것은 갈등쟁점이 중요하고 조합원의 이해관계가 클수록 갈등이 발생할 가능성이 크다는 것을 암시한다.
넷째, 소송기간이 긴 것으로 나타났다. 소송기간이 길다는 것은 사업지연에 따른 공사비의 상승으로 조합원의 부담 과중이 발생하고 있다는 것을 암시한다. 다수조합원의 이해가 걸린 주택 재건축 사업이 일부조합원에 의해 소송으로 이어지는 것은 다수의 조합원에게 많은 손실을 끼치고 있다.
다섯째, 조합이 조합원을 상대로 한 소송에서는 조합이 승소하는 경우가 많으나, 조합원이 조합을 상대로 한 소송에서는 조합원이 패소하는 경우가 많은 것으로 나타났다. 이는 조합원의 주택 재건축관련 법적 이해가 상대적으로 부족하고 법적 대처 능력도 조합에 비해 떨어짐을 시사한다.
갈등해결전략의 연구모형에 대한 실증분석을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 조합원이 조합을 신뢰하도록 하기 위해서는 관계규범, 즉 조합-조합원간 정보교환, 신축적인 의사결정, 상호이익의 도모가 중요하다.
둘째, 이익?비용의 배분과 의사결정과정의 절차에서 공정성을 높이는 것이 조합에 대한 조합원의 신뢰형성에 중요하다.
셋째, 조합의 특정투자 즉 조합의 주택 재건축 사업에 대한 관심과 노력이 클수록 조합에 대한 조합원의 신뢰가 커지며, 조합원의 특정투자가 클수록 조합에 대한 조합원의 의존이 커지는 것으로 분석되었다.
넷째, 갈등해결전략으로 조합이 협조 전략을 활용할 가능성을 높이기 위해서는 조합에 대한 조합원의 신뢰와 의존을 높이는 것이 중요하다.
다섯째, 환경이 불확실할수록 조합이 협조전략 혹은 경쟁전략을 활용할 가능성이 높아진다.
여섯째, 조합원의 주택 재건축 사업에 대한 만족은 조합에 대한 신뢰가 클수록 또한 조합이 협조전략과 경쟁전략을 활용할수록 증가하는 반면 회피전략을 활용할수록 감소한다.
갈등해소방안에 대해 몇 가지 시사점을 제안하면 다음과 같다.
첫째, 갈등해소의 방법으로는 협조전략, 즉 문제해결전략, 타협전략, 이타전략을 적극 활용하는 것이 바람직하다. 조합과 조합원간 많은 대화를 유도하여 협상의 장으로 이끌어 내고 당사자 간 이해관계를 합리적으로 조정하여 설득하여야 한다.
둘째, 비용분담과 이익배분에 있어 공정성 혹은 형평성을 도모하고 타협과 양보를 통해 합의에 이르도록 조정해야 한다.
셋째, 합의에 이르지 못할 경우 공정한 중재로 해결점을 찾도록 유도하는 것이 바람직하다. 소송은 비용과 시간이 많이 소요되므로 이에 앞서 공신력 있는 제3자(지자체 혹은 건교부 내 중재기구)로 하여금 갈등을 중재하도록 한다.
넷째, 조합원 교육을 통해 주택 재건축 사업의 개념?절차?법적효과 등 주요내용을 철저히 숙지시킨다.
다섯째, 조합 활동의 투명성을 위해 뉴스 및 정보의 공개기구를 설치한다. 또한 조합내부에 갈등을 전담할 공식적인 고충 처리 기구를 설치하는 것이 바람직하다.
여섯째, 갈등관리프로그램을 작성하여 대비한다. 사업시행 중 발생 가능한 갈등유형을 사전에 파악하여 갈등관리를 매뉴얼화하고, 갈등발생 시 즉각적이고 합리적인 해결이 가능하도록 한다. 아울러 사업을 방해하거나 합의, 의무를 이행하지 않는 자에 대한 벌칙규정도 명문화한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 방법 및 범위 = 4
• 1) 연구 방법 = 4
• 2) 연구 범위 = 5
• 3) 연구의 내용구성 및 과정 = 6
• 3. 선행연구의 검토 = 8
• Ⅱ. 갈등 이론의 고찰 = 13
• 1. 갈등의 의의 = 13
• 1) 갈등의 정의 = 13
• 2) 갈등의 원인과 결과 = 15
• 3) 갈등해소방안 = 17
• 2. 갈등의 분석모형 = 26
• 1) 폰디(Pondy) 모형 = 26
• 2) 토마스(Thomas) 모형 = 31
• 3) 부동산 인간 모형 = 34
• 3. 연구의 모형 = 36
• 1) 갈등 이론 및 시사점 = 36
• 2) 연구모형 = 38
• Ⅲ. 주택 재건축 사업의 갈등 원인 및 실태분석 = 45
• 1. 주택 재건축 사업의 갈등 = 45
• 1) 주택 재건축 사업의 갈등 의의 = 45
• 2) 주택 재건축 사업의 갈등유형 및 발생원인 = 46
• 2. 주택 재건축 사업의 갈등유형별 실태분석 : 판례중심 = 54
• 1) 소송주체별 실태 = 54
• 2) 사업진행단계별 실태 = 63
• 3) 소송쟁점별 실태 = 69
• 4) 갈등기간 및 이해당사자별 실태 = 83
• 5) 판결결과의 실태 = 85
• 6) 소송의 갈등유형 해결실태 = 86
• 3. 요약 및 논의 = 94
• Ⅳ. 주택 재건축 사업의 갈등해소방안 : 실증분석 = 97
• 1. 분석 모형 = 97
• 1) 갈등 해소 방안의 유형 = 98
• 2) 갈등 해소 방안의 선행변수 = 101
• 3) 갈등해소방안의 결과변수 = 114
• 2. 분석방법 = 117
• 1) 표본설계 및 자료수집 = 117
• 2) 변수의 구성 = 118
• 3. 분석결과 및 해석 = 122
• 1) 표본의 특성 = 122
• 2) 측정치의 단일차원성 및 신뢰성 검증 = 123
• 3) 주요 개념의 빈도 및 기술통계량 = 127
• 4) 가설 검증 = 132
• 5) 갈등해소방안의 선행변수 및 결과변수 간의 관계 = 139
• 6) 분석모형의 검증 = 142
• 7) 수정모형의 개발과 검증 = 144
• 4. 요약 및 논의 = 152
• Ⅴ. 결론 및 제언 = 155
• 1. 요약 = 155
• 2. 갈등해소를 위한 제언 = 158
• 1) 이론 및 방법론적 제언 = 158
• 2) 실무적 제언 = 159
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 162
• 참고문헌 = 164
• 부록 = 172
• ABSTRACT = 182