노후 고층아파트 단지의 재생방안 : 강남권 재건축, 리모델링사업의 결정요인을 중심으로 = The Regeneration Scheme of the Superannuated High-rise Apartment Housing : Focused on the Determinants of Reconstruction and Remodeling Projects in the Kangnam District

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the advent of the reconstruction period of medium and high-rise apartment since the mid-1970s in Kangnam area, the reconstruction project was not promoted because of the profitability worsened by the high floor area ratio and tight regulations on reconstruction. Therefore, it progressed in the form of one-to-one reconstruction project without increase in the number of additional households.
To the contrary, regulations on the remodeling of apartment complex was continually eased, and it came to a forefront as the alternative to the reconstruction of Kangnam area on account of the permission of 30% extension of the exclusive-use area, the reduction of the term of extension permission, and the simplification of the procedures and the like. From these changes, the decision between one to one reconstruction and remodeling became a critical issue for regeneration plan of high-rise apartment complex in Kangnam area.
Therefore, this study was intended to present the standards for eliciting and determining the determinants of one-to-one reconstruction and remodeling. For this purpose, it attempted to make an empirical analysis of one-to-one reconstruction and remodeling as two rehabilitating project methods of superannuated medium- and high-rise apartment complexes in Kangnam area and prove the relationship that the elicited superordinate variable acted as the major factor progressed as each project. For the purpose of empirical analysis, the evaluation items related to the feasibility of each project was composed, and the questionnaire research was conducted. Collected data were analyzed using the AHP(analytic hierarchy process) method and the superordinate items of highly importance and composite weight by item were determined.
Analysis revealed that the field of association and the field of reconstruction policy at the stage of resolution in the one-to-one reconstruction project were the superordinate items that had an impact on project promotion and profitability. And the reason why the item of the floor area ratio was highest is that the floor area ratio in the one-to-one reconstruction project acts as an important factor in determining the promotion of the project.
Analysis revealed that the field of construction, the field of economic efficiency, and the regulations in the remodeling project were the superordinate items which had an impact on project promotion and profitability. Remodeling projects, unlike reconstruction project, have same coditions that the current directions and layouts do not change, also have less conflicts between apartment dwellers than reconstrucion projects, and also the regulations for remodeling projects tend to ease these days.
This study selected and analyzed the elements capable of economic efficiency analysis of five superordinate items of the one-to-one reconstruction and remodeling fields analyzed through this analysis using the AHP technique.
First of all, analysis of the one-to-one reconstruction case showed that if 210% floor area ratio applied, IRR became 3.41%, and if it was assumed that the discount rate of 7% applied, the profitability of reconstruction did not exist. The reconstruction project of medium-or high-rise apartment complex was in any case promoted in the general of Kangnam area after 210% floor area ratio was determined in March, 2006. And there was project feasibility because if 300% floor area ratio applied. IRR is 7.54%. But if the floor area ratio becomes less than 250%, it can be found that there is difficulty in promoting the project.
The apartment complex intended for remodeling is the successful case for its 210% floor area ratio. From the results of the study, if the floor area ratio is greater than 200%, there was a negative attitude toward the reconstruction.
Economic efficiency analysis revealed that project feasibility was proper if the extension ratio of 30% existed compared to the exclusive-use area. In case the 20% extension was applied compared to the exclusive area, IRR became 1.64%. If it was assumed that the discount rate of 7% applied, project feasibility decreased remarkably. In May 2005, prior to the apartment of the law to allow the increase of 30% in exclusive-use area, there were only four apartment buildings for remodeling project in entire Seoul city. This case was near project feasibility. But when the exclusive area was extended by 20%, project feasibility decreased though the value-added taxes were not imposed.
The one-to-one reconstruction has some limitation under the current reconstruction regulation policy. Seeing that regulations on remodeling have continued to be eased, the superannuated medium-and high-rise apartment regeneration project in Kangnam area has no alternative but to go into remodeling. But there are numerous vulnerable complexes that have not been progressed into remodeling in terms of the traits of the complex(layouts, parking area, structural problem and the like) and the urban environment. Government policy has thus far given weight to excluding the speculative element by the rise in prices rather than fostering the urban environment for high quality urban regeneration . Now, it has become the time that the regeneration project of the superannuated apartment housing complex should be approached in a new readjustment method for the urban development.
Accordingly, government should get away from the uniform policy of one-to-one reconstruction and remodeling in the regeneration project of the superannuated apartment complex, foster the high quality urban environment and improve a comfortable residential environment by applying the flexible policy appropriate to urban renewal and the traits of the complex. Furthermore, super high-rise apartments with much increased floor area ratio shall be permitted, and significant advancement in remodeling approach need to be introduced to foster high-quality urban environment and to improve residential districts.

국문 초록 (Abstract)

1970년대 중반이후 건립된 중ㆍ고층아파트의 재건축 시기가 도래하면서 기본적으로 높은 용적률과 재건축의 규제로 인한 수익성의 악화 등으로 재건축 추진이 안되거나 세대수의 증가가 거의 없는 일대일재건축으로 진행할 수밖에 없는 상황이 되었다. 이에 반하여 아파트의 리모델링은 규제가 계속 완화되어 전용면적의 30% 증축 허용, 증축허용 가능연한의 감소, 절차의 간소화 등으로 강남권 재건축의 대안으로 부각되었다. 이러한 변화로 인해 강남권 노후 중ㆍ고층아파트단지 재생사업방안인 일대일재건축과 리모델링의 사업방식 선택상의 문제가 중요한 현안으로 등장하기 시작하였다.
이에 본 연구에서는 강남권 노후 중ㆍ고층아파트단지의 두 가지 재생사업방식인 일대일재건축과 리모델링에 대한 실증분석을 통해 도출된 상위변수가 각 사업으로 진행되는 주요인으로 작용되는 관계를 입증하여 일대일재건축과 리모델링사업방식 결정요인 도출 및 결정에 관한 척도를 제시하는데 연구의 목적이 있다.
위와 같은 연구목적을 달성하기 위하여 연구방법으로는 실태분석과 실증분석을 하였다. 실태분석을 위하여 선행연구조사, 각종 통계자료, 정부간행물 등을 통한 문헌연구를 하였고 실증분석을 위해 각 사업별로 사업성과 관련된 평가항목을 구성하여 전문가의 설문을 실시하고 AHP기법으로 분석하여 각 항목별 중요도와 복합가중치가 높은 상위항목을 결정하였다.
재건축에서는 조합분야와 정책분야가 사업추진과 수익성에 영향을 미치는 상위항목으로 분석되었다. 조합분야가 상위항목으로 분석된 이유는 저층아파트 재건축과는 달리 일대일재건축의 경우 기존의 조건 및 관리처분계획 등의 문제로 조합원들의 갈등이 심하여 사업추진이 지연되는 사례가 많기 때문이다. 또한 정책분야의 용적률 항목이 가장 높게 분석된 이유는 일대일재건축에 있어 용적률이 사업추진의 결정에 중요한 요인으로 작용하기 때문이다.
리모델링에서는 조합분야 보다 시공ㆍ경제성ㆍ정책분야가 사업추진 및 수익성에 영향을 미치는 상위항목으로 분석되었다. 리모델링은 재건축과 달리 기존의 향(向) 및 배치 등이 변경되지 않는 동일한 조건이므로 재건축에 비해 조합내부의 갈등이 많지 않고, 정책도 완화되는 추세이므로 재건축과는 다르게 분석되었다.
이러한 AHP분석을 통해 분석된 재건축과 리모델링의 복합가중치 상위 5개 항목 중 경제성분석이 가능한 요소들을 선정하여 경제성분석을 실시하였다.
재건축에서는 용적률과 소형평형의무비율 변수를 분석하고 리모델링에서는 전용면적 증축허용범위와 부가가치세 부과여부를 변수로 하여 분석을 실시하였다. 경제성분석방법은 수지분석과 NPV-IRR을 이용한 민감도분석을 실시하여 각 사업 변수별로 조합원의 개발이익 및 수익성에 어떠한 영향을 미치는지 알 수 있었다.
우선 재건축 사례분석결과 용적률 250%까지는 사업성이 있는 것으로 분석되었지만 정부정책에 의한 규제로 현재와 같이 용적률 210%가 적용될 경우 IRR이 3.41%가 되어 7%의 할인율이 적용되었다고 가정할 때 재건축의 수익성이 없음을 알 수 있었다. 실제로 2006년 3월 용적률 210%로 결정된 후 강남권 일반지구내 중ㆍ고층아파트단지의 재건축사업이 추진된 사례는 거의 없다. 또한 용적률 300% 적용시에는 소형평형의무비율이 적용되어도 IRR이 7.54%가 되어 사업성이 있으나, 용적률 250% 이하가 되면 사업추진이 어려움을 알 수 있었다. 300세대 이상 아파트 재건축시 의무적으로 60㎡ 이하를 20% 건립해야 하는 소형평형의무비율의 요건 때문에 분양세대가 없는 중형의 일대재일재건축의 경우 조합원 일부가 기존면적보다 작은 면적으로 배정 받는 문제가 발생하기 때문이다.
리모델링 분석대상 아파트는 기존용적률이 210%대로 리모델링으로 성공한 사례이다. 실제 선행연구에서도 분석된 결과 기존용적률 200%대 이상이면 재건축과 관련하여서는 부정적인 것으로 분석되었다. 경제성분석결과를 보면 전용면적 대비 30%의 증축비율이 될 때 사업성이 적정한 것으로 분석되었다. 전용면적 대비 20%의 증축이 적용되었을 경우 IRR이 1.64%로 분석되어 7%의 할인율이 적용되었다고 가정할 때 사업성이 현저히 떨어지는 것을 알 수 있다. 실제 2005년 5월 전용면적 30% 증축이 허용되는 법 개정 이전에는 서울시 전체에서 리모델링사업이 진행된 곳이 4개동에 지나지 않았다. 이는 전용면적 20% 증축으로는 경제성이 없다는 것을 단적으로 보여주는 것이다.
따라서 현재의 재건축 규제정책 하에서는 강남권 일대일재건축은 한계에 이르고 있고 리모델링은 지속적으로 완화되고 있어 강남권 노후 중ㆍ고층아파트 재생사업은 획일적으로 리모델링으로 추진할 수밖에 없는 문제점을 가지고 있다. 그러나 근본적으로 단지 특성(배치, 주차장, 구조문제 등) 및 도시환경 차원에서 리모델링사업으로 진행되지 못하는 취약한 단지도 다수 있다.
현재까지의 정부의 정책은 질 높은 도시재생을 위한 도시환경의 조성이나 주거환경의 개선보다는 가격상승에 의한 투기적 요소의 배제에 비중을 둔 획일적인 정책으로 일관되었다. 이제는 순수한 도시발전 차원에서 노후 아파트단지의 재생사업을 새로운 정비방식으로 접근 할 시점이 되었다. 따라서 정부는 노후 아파트단지 재생사업에 있어 일대일재건축과 리모델링의 획일화된 정책에서 벗어나 단지특성에 맞는 유연한 정책을 적용하여 지속가능한 도시발전을 위한 실질적인 도시재생사업이 되도록 추구하여야 한다. 이를 위하여 용적률을 대폭 늘리는 초고층아파트의 허용이나 획기적인 리모델링의 정비방식을 과감히 도입하여 질 높은 도시환경 조성 및 쾌적한 주거환경 개선을 이루어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 4
• 1) 연구의 범위 = 4
• 2) 연구의 방법 = 5
• 3) 연구의 구성 = 6
• 3. 선행연구검토 = 8
• 1) 경제성분석을 중심으로 한 연구 = 8
• 2) 사업방식결정 방안을 중심으로 한 연구 = 11
• 3) 선행연구와의 차별성 = 13
• Ⅱ 노후 아파트단지 재생사업의 제도와 문제점 = 14
• 1. 노후아파트단지 재생사업의 의의 = 14
• 1) 노후아파트단지의 개념 = 14
• 2) 도시재생의 개념 및 정의 = 16
• 2. 서울시 노후주거단지 재생사업의 유형 = 17
• 1) 도시정비사업 = 18
• 2) 뉴타운 및 도시 재정비 촉진사업 = 22
• 3. 강남권 노후아파트단지 재생사업실태 및 문제점 = 25
• 1) 강남권 노후아파트단지 재생사업의 현황 = 25
• 2) 일대일재건축과 리모델링의 추진절차 및 장단점 비교 = 30
• 3) 재건축사업의 정책변화와 구조적 문제점 = 34
• 4) 리모델링의 정책변화와 시사점 = 44
• Ⅲ AHP를 이용한 일대일재건축과 리모델링의 실증분석 = 51
• 1. 분석의 틀 = 51
• 1) AHP분석 모형 = 51
• 2) 분석의 목적 = 54
• 3) 일관성 검정 = 56
• 2. AHP분석을 위한 조사설계 = 58
• 1) 평가항목 선정 및 구성 = 58
• 2) 표본의 선정과 조사방법 = 62
• 3. 중요도 및 복합가중치 분석결과 = 64
• 1) 일대일재건축의 중요도 및 복합가중치 분석 = 65
• 2) 리모델링의 중요도 및 복합가중치 분석 = 70
• 3) 복합가중치 항목 분석결과 = 74
• Ⅳ 일대일재건축과 리모델링의 경제성분석 = 76
• 1. 경제성분석 변수의 선정 = 76
• 1) 경제성분석의 방법 = 76
• 2) 일대일재건축의 경제성분석의 변수 = 77
• 3) 리모델링의 경제성분석의 변수 = 78
• 2. 일대일재건축과 리모델링의 경제성분석 = 78
• 1) 일대일재건축아파트의 경제성분석 = 78
• 2) 리모델링아파트의 경제성분석 = 89
• 3. 소결 = 98
• 1) 일대일재건축아파트의 경제성분석 = 98
• 2) 리모델링아파트의 경제성분석 = 99
• Ⅴ 결론 = 101
• 1. 연구요약 및 시사점 = 101
• 2. 연구의 한계 = 103
• 참고문헌 = 105
• 부록 = 111
• ABSTRACT = 129