서울시 임차가구의 주택지불능력 향상에 관한 연구 = Increasing Housing Affordability for Rental Household in Seoul

국문 초록 (Abstract)

주택지불능력의 문제가 심각한 지역 중 하나인 서울은 높은 주택가격으로 임대료 부담이 크고 임차가구의 비율이 높은 편이다. 자가가구에 비하여 지불능력이 취약한 임차가구는 주거불안정의 위협과 함께 높은 임대료 부담의 문제를 겪고 있는 것이다. 그러나 이들 임차가구의 주택지불능력 실태에 대한 연구는 미진한 편으로 누가 얼마나 주택지불능력에 문제를 가지고 있는가에 대한 기존 연구는 부분적이고 때로는 일치하지 않는다.
이러한 배경에서 이 연구는 서울시 임차가구의 주택지불능력 실태를 파악하고, 주택지불능력이 부족한 집단의 지불능력 향상을 위하여 현재 실행되고 있는 주거복지정책의 효과를 검증하고자 하였다.
주택지불능력을 살펴보기 위하여 먼저 ‘가구가 자신의 소득에 비하여 지나치지 않은 비용으로 일정수준을 갖춘 주택에 거주하는 상태’를 주택에 대하여 지불능력이 있다고 정의하였으며, 이에 따라 지불능력의 유무를 결정하는 네 가지 기준을 세웠다. 첫째는 ‘일정수준을 갖춘 주택’으로 적정주거기준을 충족하는 주택이라 정의하며, 일반적으로 사용되는 최저주거기준을 저소득층을 위한 적정주거기준으로, 서울시에서 시행되었던 유도주거기준을 중위소득계층을 위한 적정주거기준으로 가정하였다. 둘째는 ‘적정주거기준을 위해 지불해야 하는 비용’으로 서울시의 일반적인 주택유형을 아파트로 가정하여 아파트 규모별로 산정한 평균 임대료를 사용하였다. 셋째는 ‘소득’으로 선행연구와 국내실정에 비추어 보았을 때 주택지불능력에 자산이 미치는 영향이 크기에 자산을 고려할 수 있는 소득인정액을 사용하였다. 넷째는 ‘적정 임대료에 대한 적절한 소득을 추정하는 방법’으로 일반적으로 적용되는 적정 소득대비임대료 비율은 자산에 대한 고려가 없기에 연구에 사용된 자료의 평균값을 적정 소득대비임대료 비율로 가정하여, 적정 주거기준에 대한 임대료와 임대료를 지불하기 위해 필요한 적정 소득을 산정하여 분석의 틀을 설정하였다.
설정된 기준을 바탕으로 서울시 임차가구의 주택지불능력을 하위주택시장별로 살펴보고, 지불능력이 취약한 집단에게 주거복지정책이 주는 효과를 검증하였다. 하위주택시장은 지역, 가구유형, 연령, 소득별로 살펴보았고, 주거복지정책은 주택지불능력 향상과 관계된 임대료 보조, 공공임대주택 공급, 전세자금 융자 프로그램을 중심으로 민감도 분석을 실시하였다.
분석결과, 주택지불능력이 지역과 가구유형, 연령, 소득계층에 따라 차이를 보이고 있으며 현재 시행되고 있는 주거복지정책이 지불능력이 취약한 집단에 어느 정도 지불능력 향상 효과를 가져다주는 것으로 밝혀졌다. 그러나 지불능력의 향상 효과는 동일하게 나타나지 않았는데, 주택하위시장과 주거복지정책에 따라 때로는 크게, 때로는 작게 향상 효과가 나타났다. 현재의 지원 기준은 소득이 가장 주요한 기준으로 이러한 차이를 반영하는데 미흡함을 볼 수 있었다. 공공임대주택의 경우 가구유형과 연령에 대한 고려가 있으나 지역의 소요 차원에서의 접근은 무시되고 있었으며, 임대료 보조와 전세자금 융자 이자율 감소의 경우 소득이 절대적 기준으로 지역과 가구유형과 연령의 차이를 고려한 차별화된 지원이 부족하였다.
주택지불능력의 문제가 가구특성이나 지역에 따라 그 심각성이 다르고, 지원방법에 따라 민감하게 지불능력이 향상되는 집단이 있다는 연구 결과는 보다 효과적인 지원책을 마련하는 데 바탕이 될 수 있다. 또한, 기존 연구와 다르게 소득대비주거비비율 방식이 가질 수 있는 한계점들을 수정하고, 지불능력에 강하게 영향을 미치는 자산을 소득에 반영하였다는 점에서 이 연구는 의의를 가진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Seoul, which is one of the areas where the problems of housing affordability are most serious, has heavy burdens of expensive rents and has high rates of rental households due to high house prices. However, the research about the reality of housing affordability of rental households is incomplete and the existing studies about who has and how much are the problems of housing affordability are only partially conducted and are sometimes inconsistent.
In this research, the housing affordability of rental households in Seoul were studied according to the groups of housing sub-markets so that which groups have insufficient housing affordability are comprehended and the effectiveness of present housing welfare policies targeted to improve housing affordability of them are verified.
In order to study the housing affordability, firstly 'housing affordability' was defined as 'the state of a household living in a house with certain quality at adequate costs compare to his/her income' and accordingly, four conditions determining the affordability were set. The first is the 'houses with certain quality' defined as 'houses satisfying Residential Index'. Generally used the Welfare Index was assumed to be the Residential Index for low-income groups and Induced Index used in Seoul was assumed to be the Residential Index for medium-income groups. The second is the 'costs to be paid for Residential Index' and average rental price calculated according to the sizes of the apartments was used assuming apartments are typical house types in Seoul. The third is the 'income' and 'income acknowledgement amount' was used so that assets can be considered, as the effects of the assets on the housing affordability are quite significant looking at the previous researches and domestic circumstances. The fourth is 'the method to estimate the adequate income to the proper rental price' and as the generally applied rate of proper rental price for the income has no consideration about assets, the frame for analysis isestablished through calculating the proper income necessary to pay the rents for Residential Index assuming that the average value of data used for the research was the proper rental price for the income.
Using the established conditions as basis, the housing affordability of rental households in Seoul was observed according to the groups of housing sub-markets and for the groups with less affordability, the effectiveness of the current housing welfare policies was verified. The housing sub-markets were studied according to the areas, the household types, ages and incomes. For the housing welfare policies, sensitivity analysis was carried out focusing on housing subsidy, the supply of public rental houses and housing fund loan program.
After the analysis, the housing affordability shows differences according to the areas, household types, ages and income classes and it was revealed that present housing welfare policies do have the effects of improving the affordability of the groups with weaker housing affordability to some extent. However, the effects of improvements in affordability were not consistent resulting in larger or smaller improvements according to the housing sub-markets and the housing welfare policies. In current system, income is the most important standard to determine whether to provide the supports. This seemed to be insufficient to reflect those differences. For providing public rental houses, although there was a consideration about the household types and ages, approaches taking into account the characteristics of areas were being ignored. For providing housing subsidies and decreasing interest rates for the housing fund loan, income was the absolute standard and the differentiated supports considering the areas, household types and ages were not sufficient.
This research could become the basis to create more effective support solutions for the households with lower housing affordability according to their types. Also, different from existing researches it has significance in terms of rectifying the limits of RIR and reflecting the assets which strongly affect the affordability to the income.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 이론 및 선행연구 검토 = 6
• 제1절 주택지불능력의 개념 = 6
• 제2절 주택지불능력의 접근방법 = 7
• 제3절 선행연구 = 13
• 제4절 소결 = 20
• 제3장 분석의 틀 = 22
• 제1절 분석모형 = 22
• 제2절 지불능력 문제가구의 설정 = 23
• 제4장 주택지불능력 향상 효과 분석 = 31
• 제1절 서울시 임차가구의 주택지불능력 실태 = 31
• 제2절 주택지불능력 향상 방법의 민감도 분석 = 45
• 제3절 소결 = 62
• 제5장 결론 = 65
• 제1절 연구의 종합 및 시사점 = 65
• 제2절 연구의 의의 및 한계 = 68
• 참고문헌 = 70
• 부록 = 75
• ABSTRACT = 99