주택재건축·재개발사업 조합의 과세에 관한 연구 = The Study on the taxation of Housing Reconstruction and Redevelopment Maintenance Project Union|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Residences of large cities in Korea are mostly constructed as common residential areas due to a lack of residential land, and although apartments are being reconstructed and redeveloped to improve residential environment from a city-planning perspective without the need to secure new sites, regulations and interpretations related to accounting and tax laws on maintenance projects is not systematic or clear yet, and there is a lack of academic research on this topic. Therefore, proper interpretation and solution of the taxation problem of housing reconstruction and redevelopment are difficult and important problems.
This study aimed to review conflicting opinions and the interpretation and judgment cases of the taxation office based on major national taxation of the housing reconstruction and redevelopment maintenance project union, to extract problems and find solutions.
First, housing reconstruction and redevelopment projects are actually co-projects of union members, and the union is just a subjective taxation unit to calculate income, so the law treating the union as a corporation can be seen as a biased idea aimed at fairness of maintenance projects and smooth execution of projects, and the non-profitable corporation agenda in the taxation special cases limitation law can be understood as meaning income tax will not be imposed on houses distributed to union members, which is the original aim of the maintenance project. The pursuit committee before the establishment of the union is a non-corporate organization and general succession of the pursuit committee duties to the union and is seen as a "change of structure," and all stages from the pursuit committee to the added value tax taxation company should be made to register and deduction of purchase tax of added value tax and legal, transparent taxation handling should be lured to maintain uniformity with the union.
Second, original purchase price evaluation of land investments in kind of the union should be carried out by the union member in a manner that clearly shows the market price at the time of investment in kind, but realistically, evaluation can only be carried out through methods such as appraised value or public announcement price according to law, and the contents of a project is settled through project execution authorization, and the evaluated amount at the time of authorization can be seen to best reflect the market price, so considering the date of project authorization the same as the period of investment is most rational. Even if union establishment authorization date or trust registration date is seen as the date of investment in kind, according to law the investment evaluation amount has to be set as the value at time of project authorization, so a rational appraisement has to be acknowledged.
Third, additional distribution amount of union members is something that is inevitably created due to management and treatment planning because precise union member share equilibrium cannot be set according to standard land ratio, so additional share amounts of a union member due to management treatment planning should be seen as additional investments, and the range of "land and construction works that supply in substitution of former land" of the taxation special cases limitation law is seen as "the entire amount of residence and additional land price supplied to the union member according to the management treatment plan," and is excluded from the profit business of the union and subject of added value taxation, so the meaning of "former land" should be clearly regulated, legally.
Fourth, "reservation sales contract" in the construction business means a sales contract according to apartment sales method. In case benefits and losses can be drawn rationally annually for a long period of profit time, regardless of whether it was directly constructed or another construction company helped with construction, if it is reservation sales related to construction, it is evaluated as reasonable to regard profit according to the execution standard.
Fifth, subjects of added value taxation of residences such as people's residence over-capacity residences distributed to union members, the union, which is in the position of consumer, has to pay the taxes in the relationship between the union and construction, and in the relationship between the union and the union member, the union member, who is in the position of consumer and receives a residence that is taxable in the year should pay for taxes for a reasonable and non-deficient tax law.
Sixth, when calculating proportional distribution of purchase tax used in both taxation projects and non-taxation projects of the union, the sales tax of demolition of existing buildings can be deducted and should be included in calculation of proportional distribution. Purchase tax related to construction of new buildings is cost related to original construction price, and is therefore an idea of input cost of original construction price that occurs in ratio to building surface area, not an idea of profit and cost in ratio to the sales amount of the building. Therefore, proportional distribution should be calculated according to building surface area, and since purchase tax such as sales maintenance fees, etc., which are not direct original construction cost, correspond to sales, it is reasonable to divide according to supply price ratio.
Seventh, the housing reconstruction and redevelopment union is a non-profit organization and its liquidation earnings lead to a taxation problem of income from dividends of union members. The reason why the union is not charged with tax for its liquidation earnings is different from normal non-profit organizations. Therefore, it is not reasonable to exclude liquidation earnings of profit project parts from taxation, which has never been a subject of taxation, and taxation related to union members and profitable projects should be in the range of "subjective taxation unit that calculates union member income." so taxation of corporate tax on liquidation earnings of the union would be more reasonable than taxation as allotments of union members.
Eighth, there is a need for clear interpretation and legal regulation of the range of remaining assets of union members according to the taxation special cases limitation law on second stage tax duties of union members after dissolution of the union. In case delinquency in payment of the union occurs due to illegal actions of a union executive or other reason, the second stage tax paying duty of union members should be excluded to prevent asset violation of union members, and a method should be provided to prevent corruption and illegal actions of union executives.

번역하기

국문 초록 (Abstract)

우리나라 대도시의 주택형태는 택지부족 등의 원인으로 대부분 공동주택 형태로 건설되고 있으며, 새로운 부지를 확보하지 않고도 도시계획 차원에서 주거환경을 개선할 수 있는 주택재건축·재개발에 의한 아파트 건설이 성행하게 되었으나, 정비사업에 관한 회계 및 세법의 관련 규정 및 해석이 아직 체계적이거나 명확치 않고 이에 대한 학술적 연구 또한 많지 않기 때문에 주택재건축·재개발사업과 관련된 조세문제의 올바른 해석과 해결이 어려우면서도 중요한 실정이다.
이에, 본 연구는 주택재건축·재개발사업 조합에 대한 국세의 과세에서 문제시되는 주요 논점을 중심으로 그간의 대립되는 견해들과 과세관청의 해석 및 판례 등을 검토하여 그 문제점을 도출하고 해결방안을 모색하고자 하였다.
첫째, 주택재건축·재개발사업은 실질적으로 조합원들의 공동사업과 같은 것이고 조합은 단지 소득을 계산하는 주관적 과세단위인 도관에 불과한 것으로, 현행법에서 조합에 법인격을 부여한 취지는 정비사업의 공공성 및 사업의 원활한 수행을 목적으로 하는 편의적 개념으로 볼 수 있으며, 「조세특례제한법」상의 비영리법인 의제는 정비사업 고유목적인 조합원 분양분에 대해 소득세를 과세하지 않겠다는 것으로 이해할 수 있다. 조합설립 전 추진위원회는 비법인 사단으로서 추진위원회가 행한 업무의 조합으로의 포괄승계는 ‘조직의 변경’으로 보는 것이며, 추진위원회 단계부터 부가가치세 과세사업자 등록을 하도록 하여 부담한 부가가치세 매입세액의 공제 및 적법하고 투명한 세무처리를 유도하여 조합과 동일성을 유지하도록 하여야 한다.
둘째, 조합원이 조합에 현물출자 하는 토지 등의 취득원가의 평가는 현물출자 당시의 시가에 의하거나 시가를 잘 나타낼 수 있는 방법으로 하여야 하는데 현실적으로 법 규정에 의한 감정가액이나 공시지가 등의 방법에 의해 평가할 수밖에 없고, 사업시행 인가에 의해 사업의 내용이 확정되고, 사업시행 인가시의 평가액이 시가를 가장 잘 반영한다고 볼 수 있으므로 사업시행 인가일을 그 출자시기로 보는 것이 가장 합리적인 방안이라고 할 수 있으며, 법 외관상 조합설립 인가일이나 신탁등기일을 현물출자일로 보고자 하더라도 출자평가액은 시업시행 인가시의 가액으로 하여야 하므로 합리성 있는 소급감정가는 인정되어야 할 것이다.
셋째, 조합원의 추가 분담금은 관리처분계획의 성격상 조합원의 기존 토지비율에 따른 정확한 조합원 지분 평형을 정할 수가 없기 때문에 불가피하게 발생하는 것으로서 관리처분계획에 의한 조합원의 추가 분담금은 추가출자로 보아야 할 것이며, 「조세특례제한법」특례규정의 ‘종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물’의 범위는 ‘관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 주택 및 부수토지 가액의 전액’으로 보아 조합의 수익사업 및 부가가치세 과세대상에서 제외되는 것이므로 ‘종전의 토지’ 문구의 뜻을 입법적으로 명확히 규정하여야 할 것이다.
넷째, 건설업 실무상 ‘예약매출계약’은 아파트분양방식에 의한 매출계약을 의미하는 것으로서, 건설과 관련된 예약매출에 해당되면 자기가 직접 건설한 것인지 아니면 다른 건설업자에게 도급을 준 것인지의 여부를 불문하고 수익기간이 장기간으로서 매년 익금과 손금을 합리적으로 추정할 수 있는 경우에는 진행기준으로 수익을 인식하는 것이 타당하다고 판단된다.
다섯째, 조합원에게 분양되는 국민주택 규모 초과 주택 등에 대한 부가가치세 부담 당사자는, 조합과 시공사와의 관계에서는 소비자의 지위에 있는 조합이 세부담을 하여야 하며, 조합과 조합원과의 관계에서는 최종 소비자의 지위에 있는 당해 과세되는 주택 등을 분양받는 조합원이 세부담을 하는 것이 타당하고 세법상의 흠결은 없는 것으로 판단된다. 조합은 시공사와 계약시 또는 조합규약 등에 부담관계를 명확히 하여 논란의 소지를 제거하여야 한다.
여섯째, 조합의 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되는 매입세액의 안분계산시, 기존건물의 철거비용의 매입세액은 공제 가능한 것으로 안분계산 대상에 포함되어야 하고, 건물신축공사 관련 매입세액은 공사원가와 관련된 비용으로서, 그 건물의 매출액에 따라 비례하는 수익·비용 대응의 개념이 아니라 건물면적에 따라 공사원가가 비례하여 발생하는 투입원가의 개념이므로 건물면적을 기준으로 안분계산하고, 직접 공사원가가 아닌 판매관리비 등에 상당하는 매입세액은 매출과 대응을 이루는 것이므로 공급가액 비율로 안분하는 것이 타당하다.
일곱째, 주택재건축·재개발조합은 비영리법인으로서 조합의 청산소득은 조합원의 배당소득 과세문제로 이어지는데, 재건축·재개발조합이 비영리법인이라고는 하나 일반 비영리법인의 청산소득을 과세하지 않는 사유와는 그 성격이 다르므로 조합의 청산시 과세된 바 없는 수익사업 부문의 청산소득을 과세대상에서 제외하는 것은 타당치 않으며, 조합원의 수익사업과 관련한 과세는 ‘조합원의 소득을 계산하는 주관적 과세단위’인 조합에 대한 과세로서 그 과세범위를 두어야 하므로, 조합원의 의제배당으로 과세하기 보다는 조합의 청산소득에 대한 법인세로 과세하는 것이 합당하다.
여덟째, 조합의 해산에 따른 조합원의 제2차 납세의무에 관한 「조세특례제한법」 법문의 조합원이 분배받은 잔여재산의 범위에 대한 명확한 해석 또는 법령상의 규정이 있어야 할 것이고, 조합임원 등의 불법행위로 인해 조합의 체납 발생시에는 조합원의 제2차 납세의무를 배제하여 조합원의 재산침해를 방지하며, 조합장 등의 비리 및 불법행위를 사전에 차단할 수 있는 방안을 마련해야 할 것이다.

번역하기

우리나라 대도시의 주택형태는 택지부족 등의 원인으로 대부분 공동주택 형태로 건설되고 있으며, 새로운 부지를 확보하지 않고도 도시계획 차원에서 주거환경을 개선할 수 있는 주택재건...

목차 (Table of Contents)