성남시 기성시가지 도시재생에 관한 연구 : 근린 중심의 정비계획을 중심으로 = (A)study on urban regeneration in the old section of Seongnam city : focused on the neighborhood-based redevelopment plan

국문 초록 (Abstract)

고성장과 효율지향적인 신도시 건설을 통한 토지개발은 도시 외연의 무분별한 확장으로 인한 기성시가지를 쇠퇴시키는 문제를 발생시킨다. 이에 따라 도시화의 안정단계에 들어선 선진 외국의 경우 기성시가지를 중심으로 지속가능한 도시재생(Urban Regeneration)을 통해 인구유출을 방지하고 도시기능을 회복하기 위한 다양한 도시관리정책을 실행하고 있다. 국내의 경우 역시 도시재생의 중요성을 인식하고 있으나 도시관리정책과 주거지정비사업이 통합적인 관점에서 운영되지 못하고 있는 한계가 있다. 이는 성장관리개념의 도시 재생 목표와 주택개량 중심의 주거지 정비사업의 목표가 이원화된 가치구조를 가지고 있기 때문이다.
도시재생(Urban Regeneration)의 실현은 도시환경, 근린환경, 주택환경 등의 다양한 단계의 물리적 환경에 관한 관리계획을 통합적인 관점에서 수립함으로써 가능하다. 도시 주거지는 근린활동의 기본 단위공간인 주택과 다양한 주거 활동의 집합체란 점에서 근린환경과 근린사회의 특징이 함축되어 있는 특징이 있다. 따라서 주거지 재생(Neighborhood Regeneration)은 근린환경의 물리적 체계를 지속하고 근린사회의 특성과 기능을 회복시키는 것을 목적으로 할 필요가 있다.
이러한 배경에서 연구는 현재 주거지 정비사업이 수립 운영되고 있는 성남시 기성시가지를 대상으로 현행 정비방식의 문제점을 분석하고 도시재생 관점에서 주거지 정비방식의 개선방향과 기본 정비구상을 제시하는 것을 목적으로 한다. 연구의 내용은 지속가능한 개발과 도시조직의 지속화를 통한 도시재생 가능성에 대한 분석과, 도시재생을 고려한 주거지 정비방향과 계획안 검토과정으로 구성하였다.
연구의 진행과정과 주요 결과는 다음과 같다.
도시조직의 지속화를 통한 도시재생 가능성에 관한 분석은 다음과 같이 진행하였다. 우선 현행 주거지정비방식의 특징과 개선필요성을 현행 정비제도를 중심으로 검토하고, 지속적인 주거지 정비기법이 적용된 사례분석을 통해 개선방향을 검토하였다. 검토된 내용을 바탕으로 현 기성시가지 주거환경의 문제점을 도시구조의 물리적 체계를 중심으로 유형화하여 주거 공간의 구조적 한계와 개선가능성을 분석하였다.
현행 정비방식의 특징과 개선필요성은 다음과 같다.
첫째, 국내 주거지 정비방식은 다양한 제도적 근거와 정비목적에도 불구하고 대단위 아파트단지건립방식과 필지단위 다세대건립방식으로 획일화되어 있다. 이는 주택개량의 효율성과 정비재원의 확보를 우선하였기 때문이다. 둘째, 정비사업 시행 결과 주택공급의 성과가 있음에도 불구하고 대규모의 가구 이동을 유발하여 기존 근린사회를 해체시킬 가능성이 높다. 셋째, 성남시 기성시가지 정비방식은 지역 여건과 무관하게 획일적인 고층․고밀 아파트 건립방식으로 계획되었으며, 도시환경 및 경관을 훼손하고 도시맥락과 도시조직을 단절시킴으로서 근린환경과 근린의식을 해체할 가능성이 높다.
이와 같은 정비방식의 개선 필요성을 구체적인 주거지정비계획으로 수립하기 위해 기성시가지 주거환경의 문제점과 정비목표를 분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 기성시가지 노후주거지는 과밀상태의 주거지로서, 과소필지와 세가로망으로 인해 주거환경이 불량하며, 주거밀도수준에 비해 녹지 및 주거기반시설 등이 부족한 문제가 있다. 둘째, 구릉지경사지형과 과소필지상태의 정비여건으로 인해 주택 개량 여건이 불리하고, 소규모 재건축아파트를 비롯한 지형특성을 고려하지 않은 주택개량이 진행되고 있는 문제가 있다.
따라서 셋째, 주거지 정비과제는 주민자력에 의한 주택개량이 가능하도록 과소필지와 가로체계를 개선할 필요가 있으며, 도시경관과 인접 주거지 맥락을 고려한 중․저층 도시형 주택모형을 개발할 필요가 있다. 넷째, 현재 부족한 주거기반시설과 문화․복지시설 확보계획을 수립할 필요가 있다.
기성시가지 도시조직의 지속화를 통한 주거지 재생의 가능성을 검토한 결과는 다음과 같다.
첫째, 가구체계의 정형성이 양호하고 주거지내 근린가로가 활성화 된 점을 감안할 때. 가구를 정비기반단위로 활용할 필요가 있으며 가로공간의 활성화를 통해 근린활동을 지속시킬 수 있는 가능성이 높다. 둘째, 현재 활용가능한 기반시설의 복합화와 재배치를 통해 현재 부족한 문화․복지시설과 녹지공간을 조성할 수 있는 가능성이 있다. 또한 개별 시설 중심의 이용계획에서 적정이용권 개념의 네트워크 구성을 통해 시설 활용도를 높이고 단계적인 시설 확보계획을 수립할 수 있다.
도시재생을 고려한 주거지 정비방향과 계획(안) 검토과정은 다음과 같이 진행하였다. 현행 주거지 정비방식의 문제점과 개선필요성, 기성시가지 도시조직의 지속화를 통한 도시재생 가능성 검토결과를 바탕으로 기성시가지 주거지 정비 기본구상과 정비계획을 제시하고, 기성시가지 주거지를 대표하는 사례지역의 대표 근린가로와 대표 기본가구를 대상으로 정비계획의 적용수준과 한계를 검토하였다.
기성시가지 도시재생을 고려한 주거지 정비의 기본구상은 다음과 같다.
첫째, 현행 구역단위 정비방식에서 벗어나 도시재생 관점의 통합적인 정비목표를 공유하는 주거지 정비방식으로 전환되어야 하며 도시조직의 지속과 개선을 통한 소단위 점진적 정비방식을 도입할 필요가 있다. 둘째, 소단위 점진적 주거지 정비방식은 도시조직을 유지하고 개선한다는 측면에서 ‘도시조직의 지속화’를 추구하는 것이라 할 수 있으며, 근린환경의 특성과 기능강화를 추구하는 점에서 ‘근린중심’의 정비계획이라 할 수 있다. 셋째, 주거환경 개선의 목적과 범위를 기존의 물리적 환경 중심에서 사회․경제적 환경으로 확장하고 이를 위해 공공의 적극적인 지원과 주민참여에 의한 정비의 지속성을 확보하여야 한다.
‘도시조직의 지속화를 통한 근린중심의 정비계획’은 구릉지 건축밀도계획, 공원․녹지 확보계획, 기반시설 및 문화․복지시설 확보계획 등의 도시환경의 정비목표를 근린, 주택환경 수준에서 적용하기 위한 계획으로 다음과 같은 정비체계와 정비계획의 원칙을 수립할 필요가 있다.
첫째, 도시조직의 물리적 체계인 가구(Block)와 가로(Streets) 구조를 정비기반단위로 활용하고, 정비여건을 고려하여 필지단위 정비, 가구단위 정비, 거점개발에 의한 복합정비방식을 적용한다. 둘째, 지역주민들에 의해 형성된 근린생활환경의 특성을 유지할 필요가 있다. 현재 활성화된 근린가로(Neighborhood Streets)의 기능을 유지시키고, 가로환경개선, 가로변 건축물의 복합화를 통해 가로공간을 활성화 한다. 셋째, 정비구역내 소단위 순환정비방식과 장기임대제도 등의 도입을 통해 기존 거주민의 주거를 연속한다.
정비유형별 주택모형을 통해 건축가능규모와 수용세대밀도를 검토하여 정비계획의 적용가능성을 분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 필지단위 정비의 경우 도로 확장으로 인한 가로변 필지 면적의 감소를 감안하여 합필 및 공동개발을 유도하되, 기성시가지 초기 분양지 필지규모를 감안할 때 약 4~6개 필지단위로 합필 및 공동개발을 유도할 필요가 있으며, 합필에 의해 도로의 공실률이 큰 내부통과도로의 지적전환과 채광면 이격거리 기준을 완화하여 최소한의 사업성을 확보할 필요가 있다. 둘째, 가구단위 정비의 경우 주택 층수를 6층 이하로 제한하고 주동형식별 건축가능면적과 기존 거주가구의 수용비율을 검토한 결과 도로에 의한 사선, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 등에 영향을 덜 받는 중정형 주동형식이 보다 유리한 것으로 나타났다. 판상형 주동형식의 경우 가구의 장변길이가 건축가능면적과 공급 세대의 규모에 영향을 미치는 것으로 추정할 수 있었다. 또한 판상형과 중정형 모두 계획 검토 결과 기존 거주가구를 100% 재입주시키는 비율에 다소 못미치는 것으로 나타나, 도로에 의한 사선, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한, 동간 이격거리 기준 등을 완화할 필요가 있는 것으로 나타났다.
이상의 정비계획 검토 결과를 바탕으로 본 연구에서 제안한 정비계획의 제약요소와 관련 제도 적용 및 개선 필요성을 검토한 결과는 다음과 같다.
우선, 구릉지 도시경관 보호를 위한 제도로서 현재 서울시에서 도입을 검토하고 있는 결합개발제도의 도입을 검토할 필요가 있다. 단, 현행 구릉지 주거지의 밀도수준을 고려하여 밀도관리계획 수준을 결정할 필요가 있으며, 역세권 구역의 인센티브 효율성을 다양한 방법으로 보완할 필요가 있다. 다음으로 필지단위정비 및 가구단위정비시 정비여건 개선을 위해서 채광기준에 의한 이격거리 및 도로에 의한 사선제한 등의 관련 법제를 정비계획 수립을 전제로 완화 적용할 필요가 있다.
연구는 도시재생적 관점에서 현행 주거지 정비의 개선방향과 정비구상을 제시하고자 하였다. 그러나 도시 및 주거지 재생의 물리적 측면을 중심으로 정비계획을 검토하였으며 정비계획의 일반적 적용방안을 제안하는데 그친 한계가 있다. 또한 주택정비계획 검토과정에서 기존 인구 및 가구수를 추정하였으며 현 주택의 규모와 거주자의 희망 주택규모 반영하지 못한 관계로 구체적인 계획검토와 경제적 타당성 등을 분석하지 못한 한계가 있다. 따라서 물리적 측면과 함께 인문사회적 요소를 동시에 고려하고, 거주자의 요구 및 정비계획안의 실증적 검토과정이 수반된 후속연구의 진행이 필요하다.