주택정책과 거시경제변수가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 = A Study of The Effect of Housing Policy and Macroeconomic Variables on Housing Price|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

There are a number of studies on inter-temporal changes in house sales prices in korean real estate market. However, this study researches and focuses on how the housing polices and the macroeconomic variables of each Korean government have an effects on the house sales prices in Korean real estate market.
Especially, the objectives of this study are to evaluate the housing policies of each Korean governments with in sociological and economical environments, and derive the current issues from this study. For evaluating, this study first makes the index number of the housing policies and then analysis results by using VAR model.
This study comes from following brief conclusions.
First, the analysis results of correlation shows that the index number of industrial production and the total amount of currency have not an big effect on the house sales prices, and the index number of the housing policies and the housing loan keep pace with the house sales prices. The analysis results of Granger casuality shows that there is a Granger casual relationship between the house sales prices and the housing loan, and also shows that there is a two-way Granger casual relationship between AA and the house sales prices.
Second, in the sixth Korean regime which accomplishing economic growth with rising the house sales prices, the research is analyzed that the housing market was accompanied well by the government housing policy's goal as showing a negative reaction to the AA's shock and a positive reaction to the housing policy's shock; on the other hand, Noh Moo-Hyun administration react negatively to the AA's shock and positively to the housing policy's shock for a while, but soon it reacts negatively to the housing policy's shock.
Third, before Noh Moo-Hyun administration, the analysis results of variancy decomposition shows that the housing loan and AA have an effect on the prediction of house sales prices; however, in Noh Moo-Hyun administration, the analysis results of variancy decomposition shows that the housing policy factors have an effect on the prediction of house sales prices primarily.
In conclusion, the government should not make a housing plan which has a strong demand restraint and an excessive supply in order to drop in housing prices right now.
The government is requested to design a comprehensive housing policy plan in a long-term, not a short-term, taking into consideration such factors like durability, consistency and stability in the coming years and years. Also, the government should not stabilize real estate market by only using the housing policy, they should consider current sociological and economical situation without the government´s intervention if they could.
Namely, the government should minimize the number of housing policies for stabilization of the housing market. Without the government´s intervention, the government should shape a housing policy which coexists efficiency and the principle of equity by using a market principle.

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국문 초록 (Abstract)

성장위주의 경제정책을 일관하던 우리나라는 현재까지 4차례에 걸친 주택가격 급등기가 있었다. 주택가격의 급상승기마다 해당 정부는 억제정책을 통한 수요·공급의 조절 등 다양한 주택정책을 폈다. 하지만 이러한 정부의 주택정책들이 과연 효과가 있는 것인가에 대해서는 의문의 여지가 많다. 또한 주택정책이 주택가격에 큰 영향을 미친다는 것은 누구나 짐작 가능하지만 계량적으로 분석하기란 쉬운 일이 아니다. 대부분의 연구에서는 정책의 시행 전·후로 나누어 가격에 미치는 영향을 판단하거나 계량화 된 지표를 대상으로 모형을 구축하여 정책의 효과를 추정하고 있으며, 국내총생산(GDP) 등 분기별 자료를 활용함으로써 급변하는 주택가격의 변화를 자세히 분석하지 못하고 있다. 따라서 본 연구에서는 주택정책을 지수화 하였으며 월별 거시경제변수가 주택가격에 미치는 영향을 각 정부별로 구분하여 살펴보았고 특히 각 정부의 사회·경제적 환경과 함께 주택정책이 주택가격에 미치는 영향을 분석하여 시사점을 도출하였다.
첫째, 상관관계분석결과 제6공화국과 참여정부의 각 변수들의 부호가 일치하고 있었으며 문민정부와 국민정부의 부호가 같은 방향으로 나타났다. 또한 제6공화국과 참여정부에서는 주택가격과 주택정책지수의 상관관계가 다른 정부에서보다 높게 나타났다. 한편 전체적으로 볼 때 산업생산지수와 총통화량은 주택가격에 큰 영향을 미치지 않은 것으로 나타났다.
둘째 교차상관관계분석결과 주택가격은 주택자금대출과 정(+)의 상관을 갖고 동행하고 있었으며 주택정책지수는 부(-)의 방향으로 동행하고 있었다. 회사채수익률은 부(-)의 방향으로 5개월 선행하고 있었으며, 산업생산지수와 총통화량은 부(-)의 상관으로 각각 8개월, 10개월 선행하는 것으로 분석되었다.
셋째, 그랜저인과관계검정결과 주택가격은 주택자금대출을 시차 1에서부터 1% 유의수준으로 강하게 그랜저인과하고 있었다. 또한 주택가격은 회사채수익률을 시차 1에서 5%, 시차 2에서 1%, 시차 3에서 5% 유의수준에서 그랜저인과하며 반대로 회사채수익률은 주택가격을 시차 3에서 5% 유의수준, 시차 4에서는 1% 수준으로 강하게 그랜저인과 하였다. 한편 주택가격은 주택정책지수를 시차 1에서 5%, 시차 2에서 10%, 시차 3에서 10%, 시차 4에서 10% 유의수준에서 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 반대의 영향관계는 나타나지 않았으며 이는 주택가격이 상승 또는 하락함에 따라 주택정책이 움직인다는 것을 예상할 수 있다.
넷째, 충격반응분석결과 주택자금대출 충격에 대해 정(+)의 반응이 예상된 것과는 달리 주택시장이 안정된 문민정부와 IMF를 겪은 국민정부에서는 부(-)의 반응이 나타났다. 또한 주택가격이 급등하였던 제6공화국은 1개월 후부터 정(+)의 반응을 보였으며 참여정부는 급증한 주택자금대출 수요로 인하여 처음부터 정(+)의 반응을 나타냈다.
다섯째, 회사채수익률에 대해서는 참여정부를 제외하고 부(-)의 반응을 보였으며 제6공화국이 가장 큰 부(-)의 충격을 나타냈다. 한편 참여정부는 강한 정(+)의 반응을 보여 금리인상에도 불구하고 주택가격의 상승은 계속되었음을 알 수 있다.
여섯째, 주택정책에 대해 문민정부와 국민의 정부는 약한 정(+)의 반응을 보였으며 제6공화국은 강한 정(+)의 반응이 5개월간 지속되다가 0으로 수렴하였다. 반면 참여정부는 3개월 동안 정(+)의 반응을 보이다가 다시 부(-)의 반응을 나타냈다. 다시 말해 제6공화국은 정책의 목표에 대해 시장이 잘 따라온 반면, 참여정부는 정책의 효과가 오래가지 않고 일정 기간 후에는 반대의 움직임을 보였다.
일곱째, 분산분해분석결과 주택가격을 제외하면 제6공화국과 문민정부에서는 주택자금대출과 회사채수익률의 설명력이 높게 나타났다. 국민정부에서는 점차 주택정책의 예측률이 상승하여 주택자금대출과 비슷하게 나타났으며 참여정부는 주택정책의 설명력이 가장 높게 나타났고 이전 정부에서 높게 나타났던 주택자금대출의 예측력은 하위로 떨어졌다.
여덟째, 각 변수들과 전 기간 동안의 분석결과보다는 각 정권 시기로 구분한 경우가 당시의 사회·경제적 특성과 함께 주택가격의 변화를 잘 설명하고 있었다.
이를 통하여 얻은 시사점은 아래와 같다.
첫째, 주택가격이 먼저 상승 또는 하락되어 비정상적 시장이 형성되면 이를 조정하기 위해 정부가 정책으로써 개입하고 있다는 것이다. 일반적으로 정부가 시장의 효율성과 형평성을 꾀하기 위해 중·장기적 계획을 포함한 정책을 수립하면 시장은 수요와 공급을 통해 자율적으로 조정되는 것이 원리이다. 하지만 우리의 경우에는 급변하는 주택가격을 잠재우기 위한 단기적 정책으로 정부가 개입하고 있는 것으로 나타났다. 또한 임시방편적인 정책의 남발은 시장 참여자들에게 내성을 키워 강력한 정책에도 시장이 움직이지 않는 부작용이 발생되고 있다.
둘째, 주택가격은 주택정책뿐만 아니라 사회·경제적 변수의 영향을 간과할 수 없다는 점이다. 예를 들어 주택가격이 급등하였던 제6공화국과 참여정부를 비교해 보면 제6공화국은 경제성장률과 함께

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성장위주의 경제정책을 일관하던 우리나라는 현재까지 4차례에 걸친 주택가격 급등기가 있었다. 주택가격의 급상승기마다 해당 정부는 억제정책을 통한 수요·공급의 조절 등 다양한 주택...