토지거래허가제도의 실효성에 관한 고찰

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate policy of Korea has been great many changes according to a government. When we divide the period of restriction and relaxation, the 1960's economic development period, 70's the construction boom of the Middle East and held the Seoul Olympic Games in the late 80's, were the period of restriction about the real estate speculation.
When the government of people brought into action the restriction's relaxation policys for recovery of a nation economy, the real estate price jumped over the moon. Because of many real estate policys were brought into action for land prices stabilization and speculation's restraint during this period, the government of people was the peorid of restriction. But many kinds of development plans(The 5-year plan balanced national plan, Multifunctional Adminstrative City construction, The 10's regional innovation citys, the 4's enterprise citys, and the secondary the national capital region newtowns development plan, etc) have brought about increasing of transactions and prices. And therefore, the government of people announced the many real estate precautions, and especially strengthened the land transaction permission system.
The law about the plan and use of the land 118 cause says "The person who will transact a land in the restricted region should obtain the permission from the public, if the person does not have the permission, he can not transact a land."
By the way, this system is not reasonable. because most people transact a land without the permission. So the Supreme Court in Korea adopted the theory of uncertain invalidity.
Thereupon, investigating in the study, the land transaction permission system of beforehand restrictions of the land transaction encroach on the liberty of the individual contracts and privite property system, or not.
And also about this system's constitutionality. Although this system is the constitutionality, its doubtful whether it is the practical effection or not.
The original purpose of the land transaction permission system is, for the effective use of national land, the restraint of speculative demand and the stabiliation of land prices. But the real situation is different from this. On the contrary, before and after assignment of land transaction permission region, the transactions increased and prices rised.
So this system is being starved the cautious adoption and sufficient complement in order to achievement of 100%'s practical effection. In connection with the system operation, trade activity by trade condiction's relaxation, price examination by announced land price, restriction by possession period, the land price should be stabilized through these methods. It is being starved the complementary operation with other speculation restraint systems for increasing the efficiency.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 목적 = 1
• 2. 연구의 범위와 방법 = 3
• 1) 연구의 범위 = 3
• 2) 연구 방법 = 4
• 3. 선행 연구 검토 = 4
• Ⅱ. 부동산 정책과 토지거래규제제도 일반론 = 6
• 1. 부동산 정책의 변화 = 6
• 1) 역대 정권별 부동산 정책의 변화 = 6
• 2) 8.31대책과 토지투기 억제방안 = 9
• 2. 계약자유의 원칙과 토지거래규제제도 = 13
• 1) 계약자유의 원칙 = 14
• 2) 토지거래규제제도의 의의 = 14
• 3) 토지거래규제의 근거 = 15
• 4) 토지소유권에 대한 공법적 규제 유형 = 18
• 5) 외국의 토지거래규제제도 = 22
• 3. 우리나라의 토지거래허가제도 = 25
• 1) 토지거래허가제도의 목적과 도입과정 = 25
• 2) 토지거래허가의 법적 성질 = 29
• 3) 토지거래허가계약의 법률관계 = 32
• 4) 현행 토지거래허가제도의 내용 = 35
• Ⅲ. 토지거래허가제도의 위헌성 여부 = 45
• 1. 위헌이라고 보는 견해 = 45
• 1) 재산권의 본질적 침해성 = 45
• 2) 구제수단의 미비(매수청구권과 보상가격) = 45
• 3) 벌칙규정의 위헌성(국토계획법 제 141조) = 46
• 4) 구역지정의 평등성 위반 = 46
• 2. 합헌이라고 보는 견해 = 46
• 1) 수익권만의 제한 = 46
• 2) 한시적 제도 = 46
• 3) 토지의 특수성 = 47
• 4) 제도와 원칙의 분리 = 47
• 3. 판례의 태도 = 47
• 4. 종합적 검토 = 48
• Ⅳ. 토지거래허가제도의 실효성 분석 = 50
• 1. 실효성의 판단기준 = 50
• 1) 거래량 = 51
• 2) 토지가격 = 51
• 2. 토지거래량 분석 = 52
• 1) 용도지역별 토지거래량 분석 = 52
• 2) 지목별 토지거래량 분석 = 54
• 3) 거주지별 토지거래현황(‘00-’06) = 56
• 4) 토지거래허가구역 토지거래량 = 57
• 5) 표본지역 토지거래량 = 58
• 3. 지가 변동률 분석 = 61
• 1) 연도별 지가 변동률(‘75-’06) = 61
• 2) 시도별 지가변동률 = 63
• 3) 용도지역별 지가변동률 = 64
• 4) 지목별 지가변동률 = 65
• 5) 표본지역의 지가변동률 = 66
• 4. 실효성 분석 결과 = 68
• 1) 거래량에 대한 분석 결과 = 68
• 2) 토지가격에 대한 분석 결과 = 68
• 3) 종합적 분석 결과 = 69
• Ⅴ. 실효성 증대를 위한 개선방안 = 70
• 1. 제도의 효율적 운영에 관한 개선방안 = 70
• 1) 공시지가의 현실화를 통한 규제 = 70
• 2) 실거래가격 신고의무 면제 = 71
• 3) 유동적 무효의 법제화 = 72
• 4) 위임규정의 제한 = 73
• 5) 매수청수권의 실효성 확보 = 74
• 6) 보유기간 중심의 규제강화 = 75
• 7) 지역과 용도에 맞는 효율적 법 적용 = 76
• 8) 허가구역 적용시기의 탄력적 운영 = 76
• 9) 허가조건으로서 거래가격심사 도입 = 77
• 10) 사전 거주조건의 합리화 = 78
• 11) 허가구역으로 인한 중복규제 폐지 = 79
• 12) 의무사용기간의 의미 수정 = 80
• 2. 투기억제를 위한 관련법규의 개선방안 = 80
• 1) 토지세율의 조정 = 80
• 2) 토지보상체계의 변화 = 83
• 3) 지정지역(투기지역) 활용 = 83
• 4) 대토규정의 보완 = 84
• Ⅵ. 결론 = 86
• Abstract = 90
• 부록 = 92