아파트형공장 개발사업의 현황 및 개선방안에 관한연구 : 서울 디지털산업단지 중심으로 = (A) study on the development conditions of urban apartment type : factories and their improvement

국문 초록 (Abstract)

최근 눈에 띄는 부동산개발 프로젝트 중 단연 구로공단의 개발 프로젝트인 서울 디지털 산업단지 개발 사례가 비교적 성공적이며 모범적인 개발 사례로 대두되고 옛 제도형 공장터에 아파트형 공장을 위주로 개발한 것으로 토지이용효용이나 개발이익을 생각해볼 때 아파트형 공장이라는 테마는 성공적인 개발사례의 종목으로 인정받고 있다.

아파트형공장은 동일 건축물 안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서, 3층 이상의, 6개 이상 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말한다.

이러한 아파트형공장은 현재 서울시를 비롯한 수도권 지역의 공장입지 지역의 축소로 인한 제조업체의 입지난의 해소에 도움을 주고 있다. 아파트형공장은 80년대 후반, 산업활성화를 위하여 인천지역에 최초로 건립하기 시작하여 현재전국 191개소 240동이 건설되었거나 건설 중에 있다.

아파트형공장은 1996년도이후 공급이 증가하기 시작하였는데, 그 이유로는 공공중심의 아파트형공장의 공급이 한계에 봉착하면서, 좀더 원활한 공장부지 공급을 위해, 민간이 아파트형공장을 건설하거나, 입주하는 경우 재정 및 세재지원을 받을수 있도록 확대하기 시작하면서였다.

현재 아파트형공장은 서울과 경기도 지역에만 185개동이 위치할 정도로 많은 공장과 입주업체들이 몰려있다. 결국 아파트형공장의 공급의 증가는 대부분 서울과 경기도 지역에 집중되고 있는데, 이러한 이유로는 기존 대규모 제조업체들의 이전으로 인한 이전지에 아파트형공장의 건설이 이루어졌고, 각 지자체별로 첨단산업유치를 통한 지역경제 활성화의 방안으로 아파트형공장의 공급이 필요하였기 때문이었다.

이러한 아파트형공장은 도시의 중소 제조업체들이 도시외부효과를 영위하기 위해 도시에 입지하려는 성향을 충분히 충족시킬 수 있는 방안이기도 하다.
중소 규모의 업체들은 대규모 기업과는 달리 발달된 교통망과 고급인력 수급을 위한 삶의 질이 높은 곳에 입주하려는 경향을 보이고 있으며, 또한 비슷한 업종간의 근거리 입지를 통해 생산의 분화와 원료 및 상품판매의 편리성을 얻을 수 있는 지역을 필요로 하기 때문에 이러한 외부환경이 갖추어진 도시에 입지하려는 성향을 보이고 있다.

따라서 현재 이러한 요건을 충족시킬 수 있는 서울과 경기도의 서울인접지역에 많은 업체들이 입주를 희망하고 있다.
그러나 현실적으로는 서울과 경기도 지역내의 공장부지의 감소로 인해 입주가 어렵다는 것이 문제이다.
공장부지의 감소는 지속적인 정부의 규제, 토지의 가격상승으로 인한 지대지불의 한계, 그리고 기존 공장이전적지의타용도로의 전환들로 인해 심화되어가고 있다.

적은 양의 부지를 고층화를 통한 토지의 고도이용으로 해결하고자 하였는데, 이러한 이유로 아파트형공장의 공급이 시작이 되었다.
이러한 공급의 증가로 인해 아파트형공장은 하나의 부동산개발상품으로 주목을 받기 시작하였고 지금까지의 부동산시장에서 관심을 끌지 못하였던 공장부동산시장의 활성화도 견인하게 되었다.

아파트형공장은 공급의 증가로 인한 문제점들도 발생되고 있는데, 서울과 경기 일부지역을 제외한 많은 지역에서 분양률이 80%미만인 경우가 많다는 것이다.

이러한 상황을 볼 때 현재의 아파트형공장은 과잉공급이라고 볼 수도 있다. 물론 아직까지 기존배후지에 많은 공장이 위치하여 다른 지역보다 입주업체에게 많은 유인요인을 가지고 있는 서울과 서울인근 경기지역의 공장들은 여전히 높은 분양율을 보이며 성공적인 공급이 진행되고 있으나, 이외의 지역의 미분양사태가 서울과 서울인접 경기도 지역에까지 확대될 가능성은 분명히 존재하고 있다.

따라서 지금까지의 무분별하게 공급된 아파트형공장은 수요요인을 분석하여 그 결과에 따라 공급이 되어질 필요가 있게 되었다. 본 논문에서는 수요요인 분석을 위하여 서울 디지털 산업단지에 입주한 아파트형 공장을 대상으로 설문조사를 수행하였고 그 결과로서 수요요인들을 분석하였다.

수요요인으로서는 기존의 공장과 근거리에서 이전하려는 업체의 특성과 발달된 교통망에 입지하려는 지리적 요인 낮은 입주가격과 낮은 관리비용의 비용적 측면, 자가공장마련의 편리성, 그리고 편의시설과 기간시설의 편리한 이용, 마지막으로 타업체들과의 협력의 용이성등이 아파트형공장에 입주한 업체들의 수요요인이었다.

이러한 수요요인들은 모든지역에서 동일하게 나타나는 것이 아닌, 각 지역마다의 차별성을 가지고 있기 때문에 일반적인 수요요인과 지역간의 차별적인 수요요인들을 분류하여 각 지역의 최적 공급형태를 찾을 필요가 있다.

이러한 수요요인분석을 통한 아파트형공장의 공급을 통하여 다른 아파트형공장과의 차별성을 유지할 수 있게 된다.

결국 아파트형공장은 더 이상 건설해놓고 분양하는 형식은 어려워지게 되므로 수요자의 필요에 맞는 공장을 공급하도록 수요요인을 파악하는 것이 무엇보다 중요하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 1.1 연구배경 및 목적 1
• 1.3 연구방법 및 범위 3
• 제 2 장 아파트형공장의 관한 사전조사사항 4
• 2.1 아파트형공장의 정의 5
• 2.1.1 아파트형공장의 법률적 정의 5
• 2.1.2 입지적 제약 5
• 2.2 아파트형공장의 등장배경 6
• 2.2.1 아파트형공장의 역사 6
• 2.2.2 아파트형공장의 외국사례 8
• 2.3 아파트형공장의 필요성과효과 10
• 2.3.1 대도시내 공장부지난해소와 자가공장 확보용이 10
• 2.3.2 도시환경 개선 10
• 2.3.3 공장작업개선과 재해예방 11
• 2.3.4 지역경제활성화기여 11
• 2.4 아파트형공장의 연혁과 법규 14
• 2.4.1 아파트형 공장의 연혁 14
• 2.4.2 아파트형 공장 설립 및 시행에 관한 법률 16
• 제 3 장 아파트형공장 지원제도 22
• 3.1 입지(부지확보시)지원제도 22
• 3.1.1 서울을 비롯한 수도권 과잉억제 지역에서 아파트형공장 입지 지원 22
• 3.1.2 공장총량제 제의 22
• 3.2 세제감면 제도 23
• 3.3 자금지원 제도 24
• 제 4 장 서울디지탈 산업단지 현황 27
• 4.1 서울디지탈 산업단지의 개요 27
• 4.2 단지규모 및 업체현황 27
• 4.2.1 위치 27
• 4.2.2 단지규모 및 입주업체 현황 28
• 4.3 서울디지탈 산업단지 아파트형공장설립 현황 32
• 4.3.1 아파트형 공장 년도별 설립현황 32
• 4.3.2 단지별 아파트형 공장 및 입주기업체 현황 32
• 4.3.3 아파트형 공장 거래시세 및 향후 전망 33
• 4.4 서울디지탈 산업단지 입지요인분석 36
• 4.5 서울디지탈 산업단지내에 아파트형공장 개발사업요건 39
• 4.5.1 1,2,3 공단 특성에 맞는 사업계획 수립 39
• 4.5.2 아파트형 공장 전문시공사 선정 40
• 4.5.3 우수한 분양대행사 선정 및 분양계약 관리 40
• 4.6 서울디지털 산업단지내 시장성 분석 42
• 제 5 장 서울디지털산업단지 문제점 분석 44
• 5.1 설문 조사 개요 44
• 5.2 일반현황 분석 44
• 5.2.1 아파트형 공장 입주동기 46
• 5.2.2 아파트형 공장의 장단점 47
• 5.2.3 아파트형 공장 이전요인 49
• 제 6 장 아파트형공장 사업의 문제점및 개선방안 52
• 6.1 시행자측면의 제도적문제점 및 개선방안 52
• 6.1.1 분양적격업체문제 52
• 6.1.2 고가의 분양가격 53
• 6.1.3 분양평형 소형화 및 지원시설 근생편중 53
• 6.1.4 자금지원한도 부족 53
• 6.1.5 개선방안 53
• 6.2 사용자측면의 문제점및 개선방안 56
• 6.2.1 옥상공간 56
• 6.2.2 외부공간 57
• 6.2.3 부대시설 57
• 6.3 아파트형 공장의 운영상 문제점 58
• 6.4 운영상 문제점의 해결대안 61
• 6.5 건축 계획적 고려사항 62
• 제 7 장 결론 65