공시주택 평가의 문제점 및 개선방안 = Problems and Improvements of public notice housing appraisal

국문 초록 (Abstract)

주택은 주요한 삶의 터전이지만, 우리 국민들은 이것을 부의 증식 수단이라 여기고 남다른 애착심이 있다. 이러한 사회분위기 속에서 최근 수 년 동안 정부에서는 「동일 재산에 대한 동일 세 부담」이 되도록 과세 불 형평 문제를 시정하고자 노력하였다.
그 일환으로 주택가격공시제도를 도입 하였는 바 2005년부터 시행된 이 제도는 전국의 주택가격을 토지와 건물로 통합하여 공시하는 제도로 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세 뿐 아니라 상속·증여·양도세의 기준이 된다.
그러나 이처럼 정부가 조세형평을 꾀하기 위해 도입한 주택가격공시제도가 혼란 상태에 빠지면서 오히려 과세 불 형평성이 심화되지 않는가하는 우려를 낳고 있다.
이에 본 연구의 목적은 서울시 저급·고급 단독주택지 2곳을 선정하여 첫째, 공시가격이 적정하게 평가되었는지를 알아보고 둘째, 이 제도가 높은 시가의 주택은 세 부담을 높게, 낮은 시가의 주택은 세 부담을 낮게 할 수 있는 기반을 마련하여 수직적 공평성을 달성했는지를 실증분석을 통해 알아보고자 하며 셋째, 실증분석 결과를 토대로 주택가격공시제도의 문제점과 개선방안을 찾아보고자 하였다.
실증분석 결과 시사하는 바는 다음과 같다.
첫째, 같은 서울지역임에도 불구하고 공시가격과 감정가격의 차이가 약 3배에 달하여 지가의 차이가 많음을 알 수 있다.
둘째, 평가율을 보면, 정부가 적정 공시가격이라고 발표한 시세의 80%수준을 기준으로 10%사이를 살펴보면, 고가지역인 일원동은 저가지역인 수유동보다 20～30%나 시장가격에 비해 저평가되어있어 상대적으로 적은 세금을 내게 되는 과세불공평이 있다.
셋째, 선형모형, 중로그모형, 역중로그모형을 이용한 회귀분석 결과, 회귀계수 는 0보다 크고 1보다 작은 값이어서 역진적 불평등이 있음을 알 수 있다. 즉, 지역별 연도별로 공시가격이 정치하지 못하여 역진적 과세가 이루어져 수직적 불공평이 있음을 알 수 있다.
이를 근거로 개선방안을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 표준주택 선정의 개선 및 표준주택수의 상향조정이다.
둘째, 주택특성 조사의 개선 및 비준표 작성단위의 세분화이다.
셋째, 개별주택가격 산정의 개선이다.
넷째, 공시일정을 재정비하고, 전문성을 확보해야 한다.
다섯째, 신뢰성 있는 Data Base의 구축이다.
그러나 본 연구는 다음과 같은 한계를 가지고 있다.
즉, 공시가격과 시장가격(감정가격)비교시 시장가격을 실거래가격에 근거한 가격으로 산정하지 못하고 감정평가사가 평가한 감정가격을 산정하여 실거래가격과의 차이가 있을 수 있으며, 분석대상 범위가 단독주택에 한정되어 있다는 점, 수직적 불평등만 다루어서 수평적 불평등에 대한 논의하지 못한 점 등이다.
따라서 향후 좀 더 심도 있고 다양한 연구가 이루어져야 할 것이며, 본 연구가 과세의 공평성 원칙이라는 기본원칙을 다시 한 번 생각하는 계기가 되었으면 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing is the major basis of livelihood, but our people see it as a means of wealth increase, and have peculiar attachment to it. In such a social mood, for several years of late, the government has exercised its best effort to correct the problem of inequitable taxation for 「same property, same tax」.
As a part, it introduced housing price public notice system, executed since 2005, which publicly notifies housing price nationwide integrating land and building, and it is the standard of holding tax-property tax, total real estate tax, inheritance tax, donation tax, real estate sale tax.
But the housing price public notice system, introduced to promote tax equity falls into a confusion, which rather brings up more worsened taxation inequity.
The study's goal is to look for suggestions.
First, after choosing two area-low value, high value detached housing, this study tries to explore if public notice price is properly assessed, second, to explore through objective analysis if this system established a basis to make a high price housing bear high burden, and a low price one low burden, and attained vertical equity, whose objective analysis offers hints as follow.
On the objective result, we can know that :
First, in spite of same Seoul region, gap between public notice value and appraised value amounts to about 3 times, whose land price difference is large. Second, looking at assessment ratio, for gap based on 80% level of the price level published as correct public notice value by government, Ilweon of high price value, is lowly assessed than Sooyoo-dong of low price value compared to the market price by 20-30%, which is found that there is a taxation inequity paying up relatively low tax.
On the basis of it, we can suggest improvements.
First, control of standard housing estimation and increasing of standard housing number.
Second, improvement of housing quality finding and making segmentation of standard statement units.
Third, improvement of calculating of individual housing price.
Forth, readjustment of public notice schedule and obtaining of professionality.
Fifth, construction of trusted data base.
But, this study has some limits.
In comparing with public notice value and market value(assessed value), we can use market value which is not based on actual market price but based on assessed value. thus it makes the difference between the two, the area of study is limited to detached housing, this study treats only vertical equity not horizontal equity, it doesn't treat the problems of taxation phase by managing the problems of standard of assessment.
Thus, more profound and diverse research is to be conducted, and this study is hoped to awaken the basic principle called the tax equity principle.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 방법 및 범위 = 2
• 제 3 절 선행연구의 검토 = 3
• 제 2 장 주택가격 공시제도의 기본 고찰 = 10
• 제 1 절 주택가격 공시제도의 개념 = 10
• 제 2 절 주택가격 공시제도의 도입배경 = 11
• 1. 기존 부동산가격 산정방식 = 11
• 2. 기존 부동산가격 산정방식 비판 = 12
• 3. 부동산 가격평가방식 개편 = 13
• 제 3 절 주택가격 공시제도의 도입 이전·이후의 비교 = 15
• 1. 주택가격 공시제도 도입이전의 공시체계 = 15
• 2. 주택가격 공시제도 도입이후의 공시체계 = 19
• 제 3 장 주택과세의 공시제도의 절차 = 24
• 제 1 절 표준주택가격 = 24
• 1. 표준주택가격의 의의 = 24
• 2. 표준주택가격 산정절차 = 24
• 3. 표준주택가격의 공시 및 이의신청 = 32
• 제 2 절 주택가격비준표 = 35
• 1. 주택가격비준표의 개요 = 35
• 2. 주택가격비준표의 작성 = 35
• 3. 주택가격비준표의 구성 = 36
• 제 3 절 개별주택 공시가격 = 37
• 1. 의의 = 37
• 2. 산정절차 = 38
• 3. 개별주택가격 공시 및 이의신청 = 41
• 제 4 장 공평성 실증 분석 = 42
• 제 1 절 분석자료 및 분석방법 = 42
• 1. 분석자료 = 42
• 2. 분석방법 = 43
• 제 2 절 수유동 단독주택의 분석 = 44
• 1. 2005년도 수유동 단독주택의 분석 = 44
• 1) 주택의 특성 = 45
• 2) 통계분석 = 45
• (1) 비율분석 = 45
• (2) T-검정(T-test) = 47
• (3) 회귀분석 = 48
• 2. 2006년도 수유동 단독주택의 분석 = 53
• 1) 주택의 특성 = 54
• 2) 통계분석 = 54
• (1) 비율분석 = 54
• (2) T-검정(T-test) = 56
• (3) 회귀분석 = 57
• 제 3 절 일원동 단독주택의 실증분석 = 62
• 1. 2005년도 일원동 단독주택의 분석 = 62
• 1) 주택의 특성 = 63
• 2) 통계분석 = 63
• (1) 비율분석 = 63
• (3) T-검정(T-test) = 65
• (4) 회귀분석 = 66
• 2. 2006년도 일원동 단독주택의 분석 = 71
• 1) 주택의 특성 = 71
• 2) 통계분석 = 72
• (1) 비율분석 = 72
• (3) T-검정(T-test) = 73
• (4) 회귀분석 = 75
• 제 4 절 소결 = 80
• 1. 주택의 특성 종합 = 80
• 2. 비율분석 종합 = 80
• 3. T-test 종합 = 82
• 4. 회귀분석 종합 = 82
• 제 5 장 주택가격 공시제도의 문제점 및 개선방안 = 85
• 제 1 절 문제점 = 85
• 1. 표준주택가격 평가모형의 문제 = 85
• 2. 표준주택의 적정표본 수 산정 문제 = 86
• 3. 표준주택 배분의 문제 = 88
• 4. 주택가격비준표의 문제 = 91
• 5. 개별주택가격 산정방법의 문제 = 94
• 6. 전문성의 미확보 = 95
• 7. 평가정보체계의 미 확립 = 96
• 제 2 절 개선방안 = 97
• 1. 표준주택 선정의 개선 및 표준주택수의 상향 조정 = 97
• 2. 주택특성 조사의 개선 = 98
• 3. 주택가격비준표 작성단위의 세분화 = 99
• 4. 개별주택가격 산정의 개선 = 99
• 5. 공시일정의 재정비 = 99
• 6. 전문성 확보를 위한 부동산 과표 연구기관 설립 = 100
• 7. 부동산 실거래가격 확보를 통한 DATA BASE구축 = 101
• 제 6 장 결론 = 102
• 참고문헌 = 104
• ABSTRACT = 109