學群이 아파트 價格 上昇에 미치는 影響에 관한 硏究 : 江南, 木洞, 中溪洞 地域을 中心으로 = The Study of Apartment Prices Rising by School Group : Focused on Kangnam, Mokdong, and Junggyedong

국문 초록 (Abstract)

주택가격의 결정요인으로서 교육의 질과 여건은 중요한 변수로 사용되고 있다. 특히 최근 몇 년간 강남 집 값 상승의 주범으로 그 지역의 교육환경을 지목하고 있을 정도로 현재의 교육제도가 특정지역의 집 값 상승의 주요원인으로 작용하고 있기 때문에 이러한 집 값 급등 문제를 해결하기 위해서 교육과 부동산과의 관계를 잘 이해할 필요가 있다.
따라서 본 연구는 교육과 부동산과의 관계가 존재한다는 단순한 사실로부터 한걸음 더 나아가 구체적으로 교육제도나 교육환경이 어떤 사유로 어떻게 아파트 가격에 영향을 미치게 되는지를 알아보고, 학군과 우리나라 학부모들의 교육열이 특정 지역의 아파트 가격에 얼마나 영향을 미치는가에 대해 알아보았다. 부동산학 연구의 궁극적인 목적이라 할 수 있는 성공적인 부동산사업을 이루기 위해 이런 결과들을 어떻게 활용할 수 있을 것인지를 함께 검토 해 보았다.
교육문제가 부동산에 미치는 영향력이 날로 증대되어가고 있는 상황에서 부동산 투자시나 개발 시 교육과 부동산 간의 관계에 대한 내용들을 충분히 이해하고 반영해 간다면 보다 성공적인 부동산 투자, 개발이 가능할 수 있을 것이다.
신규 개발 지역이 명문학군 또는 교육 특구지역으로 발전해 가기 위해서는 30대 후반부터 40대까지의 초, 중, 고등학생 자녀를 둔 중산층 학부모들이 집단으로 거주할 수 있는 1만여 세대의 중대형 아파트 단지가 형성되어 있어야 하며 주변에 유해 시설이 없는 쾌적한 환경과 좋은 학교, 유명 학원가가 주변에 위치에 있어야 한다는 것을 알 수 있었고, 여기에 문화시설과 쾌적한 자연환경이 더해진다면 그 지역이 장차 자체적인 커뮤니티 밸류를 형성해 나가며 다른 지역과 차별화 되어 발전해 나갈 수 있는 아파트 단지가 될 수 있을 것이다.
그리고 이러한 조건들이 갖추어진 신규 개발지역의 경우 자연적인 교육 특구지역으로의 발전을 해 나가기 위해서는 적어도 10년 이상의 시간이 필요한 것으로 조사 되었다.
좀 더 구체적으로 언급하면 부동산 투자 시 해당 지역이 장래 교육 특구지역으로 발전할 가능성이 있는지 여부를 판단해 본 후 투자 결정을 할 수 있을 것이며, 개발 사업 진행시에는 다른 지역보다 장래 교육 특구지역으로 발전할 수 있는 지역에서 우선적으로 사업을 진행시키면 보다 성공적인 사업 결과를 얻을 수 있을 것으로 보인다. 그리고 대규모 개발사업의 경우에는 향후 그 지역이 교육 특구지역으로 발전할 수 있도록 주변 환경 조성 계획을 세울 수 있을 것이다.
향후 교육정책이 변화하여 만약 평준화, 학군제가 폐지된다거나 수능제도가 변화되어 사교육에 대한 의존도가 떨어지게 될 경우에는 교육특구에 대한 프리미엄이 상대적으로 하락할 가능성도 있을 것이다.
하지만 특단의 교육정책의 변화가 없는 한 이러한 교육환경의 부동산에 대한 영향력은 계속 증대되어 갈 것으로 예상되므로, 부동산 정책수립 시나 부동산 가격 예측 시 교육환경 변수를 동시에 고려할 때 보다 효율적인 정책과 정확한 가격 예측을 할 수 있을 것으로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The quality and condition of education are very important variation in deciding hosing cost. In these a few years, for example, the housing cost has been caused by the educational environment in Gangnam. The educational system effects rising housing cost in specific region. So we should know the relation between the education and real estate to solve the problem of the speedy rising of the real estate.
This study shows not only just the relation between education and real estate but the way the educational system and environment effect apartment prices, and how a school group and education-obsessed parents of students effect the apartment prices in a specific region. This study also investigates how school groups and the educational environment effect to the prices of real estate to be successful real estate business - the purpose of real estate courses.
If the relation between education and real estate were understood and reflected, the more successful investment and development of real estate will be accomplished in this situation effected by the educational system.
If the relation between education and real estate were understood and reflected, the more successful investment and development of real estate will be accomplished in this situation effected by the educational system.
The new developed area under that condition needs at least 10 years to be the educational specific region spontaneously.
The decision of real estate investment can be able after estimating if the area will be educational specific region in the future. To be successful developing real estate business, it will get more successful results of the business in the developed area which can be growing the educational specific region in the future. In the much bigger developing real estate business, there should be a plan to make excellent environments around the area so that the area can develop the educational specific region in the future.
If the reliance on private education is coming down by the educational system changes - abolishing egalitarian school system and school groups system or changing the national scholastic achievement examination for the college entrance, the premium of the educational specific region may be coming down relatively.
As the influence on real estate under educational environment is expected to increase if the educational system does not change, the efficient policy and the prediction of exact prices can be possible by considering of educational variation in formulating real estate policy or predicting the prices of real estate.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 4
• 第2章 敎育環境과 不動産價格의 理論的 考察 = 5
• 第1節 敎育環境의 槪念 = 5
• 1. 家庭環境 = 5
• 2. 學校環境 = 6
• 3. 社會環境 = 6
• 第2節 敎育環境과 아파트價格 = 6
• 第3節 私敎育과 아파트價格 = 16
• 1. 私敎育의 需要 및 現況 = 16
• 2. 社會 階層別 敎育熱 = 18
• 第4節 入試制度와 아파트價格 = 21
• 1. 入試制度의 變遷 = 21
• 2. 平準化 = 23
• 3. 修能의 難易度와 아파트 價格 = 25
• 4. 入試制度變化와 아파트價格 變動 = 26
• 第5節 先行硏究 = 29
• 第3章 最近 住宅市場의 動向 = 32
• 第1節 最近 不動産 政策의 問題點과 代案 = 33
• 1. 8.31 不動産政策의 내용 = 35
• 2. 8.31 不動産政策 발표가 不動産市場에 미치는 影響 = 43
• 3. 不動産政策이 나아갈 方向 = 44
• 第2節 最近 아파트市場의 特徵 = 50
• 第3節 아파트價格 上昇要因 = 53
• 第4章 學群이 아파트價格에 미치는 影響 = 59
• 第1節 學群의 區分 特性과 아파트 價格과의 關係 = 59
• 1. 學群의 定義와 學群의 制度 = 59
• 2. 서울시 學群 區分과 特性 = 60
• 3. 아파트 價格과 學群制와의 關係 = 61
• 4. 전세값으로 본 區別 敎育 順位 = 64
• 5. 學父母의 敎育熱과 아파트 價格과의 關係 = 67
• 6. 敎育 프리미엄에 따른 아파트 價格 上昇 = 71
• 7. 現行 學群制의 解決方案 = 73
• 第2節 敎育프리미엄地域의 敎育環境 特性 = 76
• 1. 江南 地域 = 76
• 2. 木洞 地域 = 81
• 3. 中溪洞 地域 = 87
• 第5章 結論 = 90
• 參考 文獻 = 93
• ABSTRACT = 96