敎育環境이 住宅價格에 미치는 效果에 관한 實證分析 : 서울特別市를 中心으로 = (An)empirical stduy of the effects of educational variables on housing prices : case of Seoul apartment market

국문 초록 (Abstract)

한글초록:교육환경이 주택가격에 미치는 효과를 실증분석하기 위하여 교육변수들을 검토한 결과 지역별로 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는 서울시의 개발정책이 지역 간 격차를 야기하고, 교육환경의 격차로 이어지면서 주택가격의 차별화가 나타난 것으로 관찰되었다. 학업 성취도에 따라 학생을 선발하는 현행 대학입학시험은 평준화제도하에서는 사교육여건이 좋고 명문대학 진학률이 높은 지역(학군)으로 전입하려는 수요가 항상 존재하는 반면, 주택공급은 매우 비탄력적이어서 특정 지역의 교육수요를 따라가지 못하게 되어, 교육의 초과수요로 인해 주택가격이 상승하게 된 것이다. 이에 본 논문은 서울시 개발정책의 변천에 의한 지역 간의 격차와 주택가격 차별화의 요소로서 작용한 평준화 정책의 근거리 배정원칙과 지역 격차 해소 방안의 대학입시 제도개선에 대해 살펴보고, 서울시의 지역 간 교육환경 현황을 자치구 주거환경, 재정불균형, 교육여건으로 분류하여 각 요소들을 투입여건과 산출여건으로 나누어 검토한 후 실증분석에 활용하였다. 아파트 매매가격과 전세가격을 종속변수로, 아파트 특성변수와 교육투입변수·산출변수를 독립변수로 하는 헤도닉 가격함수를 추정하여 교육환경 요인들이 서울시 전체, 강남·북 지역, 평형별로 아파트 가격에 미치는 영향을 횡단면으로 분석하였다. 교육환경변수들이 상호간 상관관계가 높아 다중공선성의 문제를 야기할 수 있음에 유의하여, 다중공선성 문제가 포착된 변수와 통계적으로 유의하지 않은 변수를 제거하는 단계로 분석하였다. 실증분석에서 아파트 특성변수와 기타 환경변수는 선험적으로 기대되는 부호를 가지는 것으로 확인할 수 있었고, 구별 학교수, 초·중·고 재학생수, 고학력자 비율이 다중공선성 문제로 조정과정을 거쳤다. 서울시 전체 분석에 의하면 매매모형에 비해 전세모형에서 임대수요 결정에 교육여건의 다기한 측면들이 고려되고 있는 것으로 보여지며, 명문대 진학률과 사설 학원 수가 주택가격에 가장 영향을 주는 변수로 나타났다. 강남?북 지역 분석에서 강남지역은 교육 투입요소와 산출요소가 주택가격에 영향을 주고 있으나 강북지역은 교육투입요소만 영향을 주고 있었다. 이는 강남주택가격이 강북보다 교육에 의한 영향을 더 많이 받고 있음을 의미한다. 평형별 분석은 소형과 중형은 매매가격이나 전세가격 모두 명문대 진학률, 사설학원 수의 영향을 받고 있는 것으로 나타났으며, 이는 사설학원을 염두하고 거주지를 선택하는 연령층이 주로 구입 가능한 평수가 중?소형 평형임을 알 수 있다. 대형평형은 사설 학원수와 고학력자 비율이 유의하지 않았다. 이는 대형평형일수록 실질적인 교육수혜자인 중?고생들이 거주하는 비율이 낮고 높은 매매가로 인해 실제 거주를 위해서는 전세를 이용하는 경우가 많아 대형매매모형에서는 교육투입요소가 유의하지 않은 결과를 나타낸 것으로 보인다. 결과적으로는 교육투입변수에서는 사설 학원 수, 교육산출변수에서는 명문대 진학률이 주택가격에 통계적으로 가장 유의한 변수로 나타났으며, 이는 교육수요자의 관심은 명문대 진학률임을 보여주는 것이다. 명문대에 진학하기 위해서는 사교육 여건이 좋은 곳으로 주택수요자들이 집중하게 되며, 이는 곧 주택가격 상승 요인으로 작용하게 된다

국문 초록 (Abstract)

영문초록:Educational environment has a relationship with housing price. Based upon the empirical study of educational variables showed that certain educational variables strongly related with Seoul's housing price. Seoul's educational condition has a quality difference by the school sectors. And the quality difference of educational condition was attributed by the city's development plan. The city of Seoul development created the sectional difference and the sectional difference create the quality difference of educational condition, and the difference of educational condition contributed to the sectional difference of housing price.So, The city of Seoul's development plan and the Educational policy has main role of difference of housing price by section. Under the equalization policy of public school system, there is strong demand of transferring to better school sector which has a better track record of university entrance examination. But the supply of housing in that section is limited, and the excessive demand drive the housing price increase.This study proceeds as follows. At the first chapter, brief preview of study was done. Second chapter, break down the existing studies and study topic was set up. The history of Seoul's development plan created sectional difference and the educational policy contributed part of real estate development policy.The equalization policy( sectional system) which allocated the student geographically, and unbalanced the city of Seoul development policy influenced the sectional difference of housing price. The new system of university entrance examination was launched to regional unbalance and quality difference of public school system. The effect of new system was very temporary and the housing price kept increase. Nevertheless of Equalization policy, the gap between Kang-Nam and Kang-Buk has widen.The third chapter is empirical study of educational variables; comparison of input and output of living standards, fiscal conditions, and educational variables.The quality of teachers was minimal, but educational facility difference was substantial. The college admittance ratio, the pre-SAT score, and educational demographic statistics confirmed the difference. Especially the top college admission ratio widen the between sectional difference. This difference is being severed between Kang-NamㆍSeo-Cho(sector 8) and others. Kang -Nam sector a has better educational environments than Kang-Buk and other Western sector. Municipal fiscal policy in education confirmed that Kang -Nam has more support from municipality than other sector, some of them has no support from its municipality.Seoul's educational environment has geographical difference in housing condition, fiscal support, and educational facility. This regional difference is coming from a student's own condition and society who belongs to, or both.Simply describe it, educational difference is a result of economical difference between regions. This difference implies that the equalization policy of public school system going wrong direction