도심재생 활성화를 위한 개발금융모형 연구 = (A)study on development financing models for regeneration of the downtown areas

국문 초록 (Abstract)

도시는 유기체와 같아서 생성, 발전, 쇠퇴, 재생의 과정을 거치게 된다. 도시재생은 산업화의 과정을 거치면서 교외화와 더불어 도심공동화현상이 진전되어 도심지의 기능이 쇠퇴된 공간을 대상으로 물리적, 경제적, 사회적으로 부흥시키는 도시정책이다.
우리나라에서 도심부의 노후시가지를 정비하는 대표적인 수단은 도심재개발사업사업으로 1968년에 완공된 세운상가를 시작으로 총 489개의 사업지구가 지정되어 왔다. 1980년대에는 사업이 활발히 전개되었으나, 지금까지 완료된 사업지구가 전체의 30%수준으로 부진하고, 세운상가와 같이 사업이 완료된 지구라도 도심을 재생하는 정책목표가 온전히 실현되지 못하고 외부불경제를 초래하는 구조적인 문제를 안고 있다.
본 연구에서는 40년 가까이 전개된 서울시 도심재개발 사례를 살펴보고 성과 및 문제점을 검토한 결과 금융의 관점에서 두 가지 근본원인을 도출하였다. 하나는 정부의 재정적 지원이 미미할 뿐만 아니라 공공이 당연히 설치하여야 할 인프라시설까지 민간부문에 그 의무를 전가하고 있다는 점이다. 다른 하나는 단기간내에 분양하여 자금을 회수할 수밖에 없는 건설업체의 자금에 과다 의존하고 있다는 점이다.
런던의 그리니치반도재개발, 뉴욕의 배터리파크, 도쿄의 록본기힐즈와 같은 해외의 성공적인 도심재개발사례를 살펴보면 우리나라의 구조적 모순점이 극명히 드러난다. 이들 사례에서는 공통적으로 도시의 경쟁력 제고에 최우선 가치를 부여하여 전략적으로 개발을 하고 있으며, 공공이 재정적으로나 행정적으로 적극 지원하고, 다양한 재원조달체계를 갖추고 있다는 점을 알 수 있다.
한편, 우리나라에서도 1997년 외환위기 이후 프로젝트 파이낸싱, ABS, REITs, 간접투자펀드 등 금융기법이 급속히 발달하여 왔으며, 시중의 여유자금 또한 풍부하여 도심 재생을 위한 사업에 활용할 수 있는 환경이 조성되었으나 이를 활용한 사례 및 연구는 미진한 상태이다.
이에 본 연구에서는 도심을 재생하는 수법으로 개발금융기법을 활용하는 제도개선방안을 연구하였다. 첫째, 재개발로 인하여 미래 발생하는 추가 세원을 활용하여 재원을 조달하는 TIF제도의 도입을 제안하였다. 이러한 재원은 인프라시설 등 공공성을 확보하기 위하여 지원 또는 출자의 형태로 사용될 수 있을 것이다.
둘째, 다양한 민간자본과 해외자본을 효과적으로 유치할 수 있는 프로젝트 파이낸싱 기법의 도입을 제안하였다. 프로젝트 파이낸싱은 자본 유치이외에도 리스크의 헷지나 사업구조의 유연성 제고에도 기여할 수 있어 적극 활용할 만한 수법이다.
셋째, 이러한 개발금융기법을 도심재개발사업에 접목하여 민관파트너쉽을 구축하는 모델을 도출하고, 구체적인 방법 및 절차를 기술하였다. 공공과 민간은 각기 다른 장점과 단점을 보유하고 있어 상호 협력할 때 시너지 효과를 발휘하여 도시의 경쟁력을 제고하고 주민의 생활환경 개선에 기여할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Like organisms, our cities pass through the processes of generation, development, degeneration and regeneration. Urban regeneration policy is designed to revive the urban spaces physically, economically and socially, which have been degenerated due to post-industrial suburbanization and doughnut effects.
In Korea, the model approach to regeneration of the obsolete downtowns has been the downtown regeneration project; so far, a total of 489 projects as such have been implemented including Sewoon Arcade completed in 1968. In 1980''s, the downtown regenerations were actively projected, but only 30% of them have been completed, while many of those projects completed like Sewoon Arcade have been poor structurally in terms of external economy with their policy goals not perfected.
The purpose of this study was to review the downtown regeneration projects planned by Seoul metropolitan government in view of their achievements and problems. As a result of such reviews, two fundamental problems of the downtown regeneration projects were identified; one is that government''s financial supports have been insufficient, even transferring to the civil sector the costs of infrastructures which should be borne by the public sector. Another problem is that the downtown regeneration projects have been too dependent on civil constructors who could not but recover their investment by selling out the buildings within a short period of time.
As a result of examining such successful foreign cases as Greenwich Peninsula Redevelopment in London, Battery Park Development in New York and Roppongi Hills in Tokyo, the structural problems of our downtown regeneration projects could be clearly addressed. Those foreign projects put highest priority on enhancement of competitiveness of the cities with strategic development planning, while being financed and administered effectively by the public sector as well as supported by a variety of civil financing systems.
Recently in Korea, particularly since the foreign exchange crisis in 1997, we have witnessed such advanced financing techniques as project financing, ABS, REITs and indirect investment funds for our capital markets full of reserve funds, which means that a good environment for downtown regeneration has matured. Nevertheless, few downtown regeneration projects have been implemented lately, much less the researches into them.
Thus, this study attempted to explore the ways to reform the relevant systems to make use of the development financing techniques for downtown regeneration projects. The results of this study can be summarized as follows;
First, the researcher suggested the TIF system allowing the city government to finance the downtown regeneration projects with the financial resources available from future taxes revenues. Such financial resources would be used as financial subsidies or contributions.
Second, the researcher suggested the project financing technique allowing for effective inducement of diverse civil and foreign capitals. Since this technique may conduce to risk hedging or flexible project operation, too, it may well be recommendable for our downtown regeneration projects.
Third, the researcher combined such development financing models with the downtown regeneration projects to design a model of constructing a public-civil partnership and thereby, described its methods and procedures in details. Since public and civil sectors have different advantages and disadvantages, a synergic effect would be expected if both of them should cooperate with each other, only to help improve competitiveness of the city and citizens'' living environment.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 목적
• 제2절 연구의 방법 및 절차
• 제3절 선행연구 검토
• 제2장 도심 재생에 대한 이론적 고찰
• 제1절 도시재개발의 개념
• 제2절 도심재생이론의 전개
• 제3장 국내의 도시재개발 제도 및 개발 현황
• 제1절 국내의 도시재개발 제도
• 1.도시재개발제도 개요
• 2.사업시행주체
• 3.사업시행절차
• 제2절 도심재개발의 전개 및 추진현황
• 1.구역지정현황
• 2.시기별 추진현황
• 제3절 토지이용현황
• 1.사업지구의 규모
• 2.용도 및 용적률
• 제4장 도심재개발에 대한 평가
• 제1절 도심재개발사업의 성과
• 제2절 금융관점에서의 문제점 고찰
• 제5장 사례연구 :세운상가지역
• 제1절 세운상가지역이 갖는 의의
• 제2절 세운상가의 건립과정 및 현황
• 제3절 새로운 시도 -재정비촉진지구 지정
• 1.재정비촉진지구로의 지정
• 2.지구 지정의 의의 및 과제
• 제6장 도심 활성화 해외사례
• 제1절 그리니치반도 재개발 (영국 런던)
• 1.사업의 개요
• 2.공공서비스 제공 및 리스크 분담
• 제2절 배터리파크 개발 사례 (미국 뉴욕)
• 1.사업의 개요
• 2.정책적 지원 및 재원조달
• 제3절 록본기힐즈 개발 사례 (일본 동경)
• 1.사업의 개요
• 2.정책적 지원 및 재원조달
• 제4절 시사점
• 제7장 금융환경의 변화 및 금융기법
• 제1절 금융 환경의 변화
• 제2절 재정지원 확대를 위한 금융기법 :TIF
• 1.TIF의 개념
• 2.TIF의 주요 결정요인
• 3.재원조달 가능규모 추정
• 4.TIF의 효과 및 선결과제
• 제3절 다양한 민간자본의 유치기법 :PF
• 1.PF의 개요
• 2.PF의 특징
• 3.PF의 구조
• 4.도심재개발에서의 PF의 유용성
• 제4절 부동산신탁
• 1.신탁형 재개발의 개념
• 2.임대차 이해관계 조정방법
• 3.작동원리
• 4.사업리스크
• 5.신탁방식의 한계점
• 제8장 금융기법활용 모델(model)개발
• 제1절 금융활용모델 수립방향
• 1.공공의 재정지원 확대
• 2.민간자본 및 외자 유치
• 3.민관파트너쉽(Public-PrivatePartnership)구축
• 4.다양한 이해관계자간의 이해 조정
• 제2절 개발금융 활용모델
• 1.기본구조
• 2.재정지원기반 PF사업모형의 특징
• 3.단계별 추진방법
• 4.참여주체에게 미치는 효과
• 제3절 적용상 문제점 및 향후 과제
• 제9장 결론
• 제1절 연구요약 및 결론
• 제2절 제도개선 및 향후연구 과제
• 참 고 문 헌
• ABSTRACT
• 표 목 차
• <표 2-1> 도심재생정책의 변천과정
• <표 3-1> 도시정비 사업 유형 및 내용
• <표 3-2> 도심재개발사업의 시행자 자격 및 시행방법
• <표 3-3> 서울시의 시기별 구역지정 현황
• <표 3-4> 서울시 도심재개발 지구별 용적률 분포
• <표 5-1> 세운 재정비촉진지구 개요
• <표 6-1> 배터리 파크 시티의 마스터 플랜 (1979년 기준)
• <표 6-2> SPC의 자금조달 규모
• <표 7-1> 사업유형별 TIF적용기간
• <표 7-2> TIF재원조달 사례
• <표 7-3> 재산세액 증가규모 추정
• <표 7-4> 보유세 과세체계
• <표 7-5> PF에 대한 다양한 정의
• <표 7-6> PF과 기업금융의 비교
• <표 8-1> 도시주거환경정비기금과 T교
• 그 림 목 차
• <그림 1-1> 연구의 구성체계
• <그림 2-1> 도시의 발전단계별 인구변화
• <그림 3-1> 도심재개발사업 시행절차
• <그림 4-1> 도심재개발 문제점의 파생경로
• <그림 5-1> 세운상가 건립초기 단면 개념도
• <그림 6-1> 그리니치반도의 개발 구상도
• <그림 6-2> 리스크의 이전과 VFM
• <그림 6-3> 배터리 파크 시티의 재원조달 구조
• <그림 6-4> 뉴욕 BatteryParkCity의 전경
• <그림 6-5> 록본기힐즈 개발계획도
• <그림 6-6> 록본기힐의 금융구조
• <그림 7-1> 유동화증권과 타 투자대안의 위험과 수익
• <그림 7-2> PF의 구조
• <그림 7-3> 신탁재개발방식의 기본구조
• <그림 7-4> 신탁재개발방식의 임대료 배분구조
• <그림 8-1> 민관파트너쉽 구축방향
• <그림 8-2> 재정지원기반 PF사업 기본구조
• <그림 8-3> 재정지원기반 PF사업모형
• <그림 8-4> 자금지출 및 조달 구조
• <그림 8-5> 사업절차도