公認仲介士 制度의 改善方案에 關한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

One of the things occupying the biggest part of our lives is the real estate. The real state brokerage business may be mentioned as the area whose importance has been essentially increased in accordance with the increased activities in the real estate. It is considered that the subject having duties to supply these services for real estate and to protect the property rights is the very licensed real estate agent. Of course, there may be engaged workers in other forms in relation to the real estate. However, we, who are living in the ceaselessly changing era and in the era of segmentation and specialization, can not help acknowledging the objective abilities of performing their duties of workers by each field. The person having the qualification on these objective abilities of performing duties based on the formalized criteria is the licensed real estate agent.
However, the status of licensed real estate agent is being shaken. Internally, the licensed real estate agent system was not in a state of settlement yet since this system has been introduced due to the unpreparedness of the licensed real estate agent system and the lack of real estate distribution policies, etc. The problem of controlling demand and supply is being reached at a saturation situation due to the excessive appearing of licensed real estate agents without any measures, and this makes the status of qualification system returned to the state before performing the qualification test system. As ever, a good many holders of certificates of qualification for the licensed real estate agents are keeping their certificates as wardrobe licenses, and even in case of the opening their own businesses, most of them are license holders who are genuine laymen at the practical affairs, and the licensed real estate agents having experiences at practical affairs also are facing with great predicaments numerously in the fields having no prepared knowledge, i.e., not contained in the contents of test.
Moreover, the reliability of the nationals was being deteriorated due to the intentional exposure and announcement on the unlawful acts, etc. of licensed real estate agents because of the repetition of guidance and enforcement of the government to impute some responsibilities for failures in the real estate policy to the licensed real estate agents, and the status of qualification system is being shaken due to the excessive appearing of licensed real estate agents without any measures, and the expertise is being deteriorated, and the right to live as well as stable management also is being affected significantly due to the excessive competition among agents accordingly. Besides, it is the actual circumstances that the entry of the relevant specialized certificate holders into the real estate brokerage business has torn down the unique work area of the licensed real estate agents.
Externally, since the entry of various foreign firms having tremendous financial abilities and advanced and specialized techniques into Korea has been accelerated because the real estate market was also opened due to the advent of economic order by neoliberalism such as market-opening and mitigation of regulations, even the rights to live of the licensed real estate agents have been threatened accordingly.
It is considered that the current licensed real estate agent system is very insufficient to cope with these internal?external situations in the specialty as well as in the aspects of practical affairs.
The purpose of this study is to present the problems based on the analysis on the test system for licensed real estate agents to cope with the changes and crisis, and to present practicable alternatives by finding out the plan for improvement after examining, comparing and reviewing test systems for licensed real estate agents among Korea and foreign countries.
For this purpose, in chapter 1 as an introduction, the justifiability of this study was presented by raising the issues, by revealing backgrounds and purposes of the study and the methods and scope, and in chapter 2 as the close examination on the general theory for the licensed real estate agent system, the licensed real estate agent systems of foreign countries along with the basic theoretical close examination were reviewed, and their features and suggestions were drawn.
The plan for improvement stated in chapter 4 was drawn by reviewing the present situation and problems of the licensed real estate agent system in Korea stated in chapter 3, and in chapter 5 as the conclusion, my opinion through this study was presented.
The pitiable and inconvenient thing while performing this study is the fact that the findings beyond expectations has not been accomplished due to the insufficiency of performing time for the study and the shortage in the data on preceding studies for this part. However, it is my earnest hope that the more advanced and developing discussion may be achieved in this field in the future on the basis of the data presented in this study.

국문 초록 (Abstract)

우리의 삶에 있어서 가장 큰 부분을 차지하는 것 중에 하나가 부동산이다. 부동산활동이 증대됨으로써 필연적으로 그 중요성이 커지는 영역으로 부동산중개업을 들 수 있다. 이러한 부동산에 대한 서비스를 공급하며 재산권을 보호할 책무를 지니고 있는 주체가 바로 공인중개사라 할 것이다. 물론 부동산에 관한 다른 형태의 종사자들도 있을 것이다. 하지만 끊임없이 변화하며 세분화, 전문화 되어가는 시대에 살아가고 있는 우리는 각 분야별 종사자의 객관적 직무수행능력을 인지하지 않을 수 없다. 이런 객관적 직무 수행능력을 공식화된 기준에 의하여 자격을 갖춘 사람이 공인중개사이다.
하지만 공인중개사의 위치가 흔들리고 있다. 대내적으로는 공인중개사제도에 대한 미비와 부동산유통정책의 부재 등으로 인하여 제도 도입 후 공인중개사 제도는 아직도 정착되지 못한 상태이다. 대책 없는 공인중개사의 과다배출로 인한 수급조절의 문제는 포화상태를 이루고 있는 상황이며, 이는 자격제도의 위상을 자격시험제 이전의 상태로 회귀시키고 있다. 여전히 공인중개사 자격증 소지자중 상당수가 장롱 면허이거나, 개업을 하더라도 실무에는 전혀 문외한인 소지자들이 대부분이며, 실무경험이 있는 공인중개사들 역시 준비한 지식, 즉 시험내용에서 없는 분야에서 큰 낭패를 보는 경우도 허다하다.
더욱이 정부의 부동산정책의 실패를 공인중개사에게 일부 책임을 전가하는 지도 단속 등의 반복으로 공인중개사의 위법 행위 등을 의도적으로 적발 발표하여 국민들의 신뢰를 저하시키고 있으며, 대책 없는 공인중개사의 과다배출로 인한 자격제도의 위상이 흔들리고 있고, 전문성이 저하되어 있으며, 이로 인한 중개사간의 과다경쟁으로 안정적 경영은 물론이거니와 생존권마저 큰 영향을 미치고 있다. 또한 관련 전문 자격사들의 부동산중개업 진출은 고유한 중개사의 업무영역마저 무너뜨리고 있는 실정이다.
대외적으로는 시장개방, 규제완화라는 신자유주의 경제 질서의 등장으로 부동산시장 역시 개방됨으로써 막대한 자금력과 선진화되고 전문화된 기법을 가진 여러 외국 업체들의 국내진출이 가속화되었는바, 이로써 공인중개사들은 생존권의 위협까지 받게 되었다.
현재의 공인중개사제도는 이러한 대내·외적 상황에 대응하기에는 실무적인 측면을 물론이고, 전문성에서도 매우 부족하다 할 것이다.
본 연구는 변화 및 위기에 대응하기 위하여 공인중개사 시험제도의 분석을 토대로 하여 문제점을 제시하고 우리나라와 외국의 공인중개사 시험제도를 조사, 비교, 검토한 후 개선방안을 찾아서 실행가능한 대안제시를 목적으로 한다.
이에 제1장에서는 서론으로 문제의 제기와 연구의 배경 및 목적, 그리고 방법 및 범위에 대하여 밝힘으로써 본 연구의 당위성에 대하여 제시하였고, 제2장에서는 공인중개사제도의 일반이론 고찰로서 기본적인 이론적 고찰과 더불어 외국의 공인중개사제도를 살펴보고 그 특징과 시사점에 대하여 도출하였다.
제3장에서는 우리나라 공인중개사제도의 현황과 문제점에 대하여 살펴봄으로써 제4장의 개선방안을 도출하였으며, 제5장에서 결론으로서 본 연구를 통한 소견을 제시하였다.
본 연구를 수행하면서 안타까웠던 점은 연구 수행시간의 부족과 이 부분에 대한 선행 연구 자료의 부족으로 기대 이상의 연구 결과를 내지 못했다는 점이다. 그러나 본 연구에서 제시한 자료들을 토대로 향후 이 분야에 일층 진보되고, 발전적인 논의가 이루어질 수 있기를 간절히 바라는 바이다.

목차 (Table of Contents)

• 第 Ⅰ 章 序論 = 1
• 第 1 節 問題의 提起 = 1
• 第 2 節 硏究의 背景 및 目的 = 2
• 第 3 節 硏究의 範圍 및 方法 = 4
• 第 Ⅱ 章 公認仲介士 制度에 關한 一般理論 = 6
• 第 1 節 公認仲介士 制度의 基本的 理論 = 6
• 1. 공인중개사 자격제도의 변천 = 6
• 2. 부동산중개와 공인중개사 제도의 정의 = 8
• 3. 선행연구의 고찰 = 29
• 第 2 節 公認仲介士 制度의 重要性과 役割 = 30
• 1. 공인중개사 제도의 중요성 = 30
• 2. 공인중개사 제도의 역할 = 32
• 第 3 節 외국의 공인중개사 제도 = 35
• 1. 미국 = 35
• 2. 영국 = 38
• 3. 프랑스 = 41
• 4. 독일 = 42
• 5. 일본 = 43
• 第 4 節 外國 公認仲介士 制度의 特徵과 示唆點 = 45
• 1. 외국 공인중개사 제도의 특징 = 45
• 2. 외국의 공인중개사 제도의 시사점 = 48
• 第 Ⅲ 章 公認仲介士 制度의 現況과 問題點 = 50
• 第 1 節 公認仲介士 制度의 現況 = 50
• 1. 공인중개사 제도 현황 = 50
• 2. 부동산중개업계현황 = 55
• 第 2 節 公認仲介士 制度의 問題點 = 59
• 1. 과다배출 = 59
• 2. 전문성결여 = 59
• 3. 우리나라 부동산정책상의 문제 = 61
• 4. 부동산서비스 영역의 세분화 및 상호 단절 = 61
• 5. 공인중개사 자격시험의 문제 = 62
• 6. 기타 문제점 = 64
• 第 Ⅳ 章 公認仲介士 制度의 改善方案 = 68
• 第 1 節 公認仲介士의 實務敎育과 合格者 調停 = 68
• 1. 전문교육기관을 통한 일정교과 이수 = 68
• 2. 인원조절 = 71
• 第 2 節 公認仲介士 制度의 改善方案 = 74
• 1. 공인중개사 자격시험 = 74
• 2. 중개업개설등록 자격의 강화 = 76
• 3. 종합부동산서비스시스템의 확립과제 = 77
• 4. 공인중개사법의 제정 = 80
• 5. 실무교육의 개선 및 계속교육 의무화 = 84
• 6. 자격증 대여의 근절 = 86
• 7. 중개보조원제도의 개선 = 86
• 第 Ⅴ 章 結論 = 88
• 參考文獻 = 93
• Abstract = 99