도시재정비사업의 분쟁해소 방안 연구 : 관리처분계획을 중심으로 = (A) Study on Resolving Conflicts in Regeneration Project

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 분쟁의 발생으로 인해 사업전체의 존폐위기 및 사업지연이 발생되고 있으며, 도시재정비 사업추진과정에서 중요한 단계인 관리처분계획 수립과정에서 발생되고 있는 분쟁의 현황과 원인을 분석함으로써 보다 원활한 사업추진을 유도하고자 다음과 같은 방법으로 연구를 진행하였다.
하우징헤럴드 및 주요 언론기관의 관리처분계획의 분쟁과 관련된 보도자료 내용과 관리처분계획 관련 판례를 조사․분석하였으며, 현재 관리처분계획 수립을 완료하여 이에 대한 자료구득이 용이하고 분쟁의 발생 및 진행상황에 대한 자료가 명확한 조합을 사례대상지로 추출하여 분석함으로써 보다 효과적인 개선방안을 모색하고자 하였다.
먼저 관리처분계획 분쟁관련 보도자료를 분석한 결과 사업계획 및 부담금 변경, 조합임원의 비리, 각종 규제 회피, 분양가 책정 및 감정평가, 동․호수 추첨, 조합원(분양대상) 범위, 임대주택 건립과 관련된 분쟁 등의 순으로 발생되고 있음이 분석되었다.
다음으로 관리처분과 관련된 판례를 조사․분석한 결과 사업계획 및 부담금 변경, 조합원(소유권)의 범위, 동․호수 추첨, 법적 절차 등의 순으로 분쟁이 발생되는 것으로 분석되었다.
위와 같이, 분쟁 관련 보도자료와 판례를 조사․분석하여 발생현황을 살펴보고 관리처분계획이 완료된 실제 조합사례를 추출하여 분쟁의 진행과정을 조사하여 분석한 결과 첫째, 조합 임원(집행부)의 전문성 부재로 다수의 분쟁이 발생되고 있는 실정이며, 둘째, 비전문가 집단인 조합을 보조하기 위해 도입된 정비사업전문관리업체의 전문성이 부족하여 조합이 관리처분계획을 수립하는 데 중요한 역할수행을 못하고 있고 셋째, 도시재정비사업을 주택시장을 혼란시키는 주범으로 인식한 정부의 잦은 정책변화와 과도한 사업규제로 인해서 최초 사업추진을 결정한 당시의 개별 조합원들의 부담금이 과다하게 증액되어 관리처분 기준설정이 어려워지고 조합원들의 조합집행부에 대한 불신과 무력적인 충돌이 발생되는 등 많은 분쟁이 발생되고 있는 실정이다.
따라서, 위와 같은 원인에 의해 관리처분계획 수립과정에서 발생되고 있는 이해당사자간의 의견충돌을 합리적으로 조정함으로써 사업주체간 분쟁발생을 예방 또는 효과적으로 해소하기 위한 개선방안을 본 연구에서는 다음과 같이 제안하고자 한다.
첫째, 이해당사자가 신뢰하고 의견에 전적으로 따를 수 있는 도시재정사업(재건축․재개발사업) 전문 분쟁조정위원회의 도입이 필요하며, 둘째, 조합 집행부에 대하여 의무적으로 일정기간 민간교육기관의 교육과정을 이수하도록 하거나 주거환경정비사 자격증 소지자가 조합 집행부가 될 수 있는 의무규정을 도입할 필요가 있다. 셋째, 정비사업전문관리업체의 등록기준 및 감독의 강화를 위해 최초 등록시의 자본금 기준 및 전문인력 확보수준을 강화시킬 필요가 있으며, 넷째, 도시재정비사업의 안정적인 추진을 위한 주택정책의 일관성이 요구된다. 다섯째, 조합 및 협력업체들이 합리적이고 형평성 있는 관리처분 기준을 설정하는 데 방향제시 및 유의점들을 기술한 관리처분계획 수립지침 마련이 필요하다. 이러한 관리처분계획 수립지침 등을 마련함으로써 관리처분 기준설정에 대한 사업주체의 이해도 증진과 불합리적인 기준설정에 따른 사업주체간 분쟁을 예방하는 데 기여할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제1편 연구의 배경 1
• 제2편 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제1편 연구의 범위 2
• 제2편 연구의 방법 3
• 제3절 연구의 구성 및 흐름 4
• 제4절 선행연구의 동향분석 6
• 제1편 관리처분 관련 연구동향 6
• 제2편 분쟁해소 관련 연구동향 7
• 제3편 연구동향의 종합 7
• 제2장 이론적 고찰 10
• 제1절 도시재정비 사업의 개요 10
• 제1편 도시재정비사업의 개념 10
• 제2편 도시재정비사업의 사업절차 13
• 제2절 도시재정비사업의 사업주체 15
• 제1편 조합(추진위원회) 15
• 제2편 시공사 16
• 제3편 협력업체 17
• 제4편 행정관청 18
• 제3절 분쟁의 개념 19
• 제1편 일반적인 분쟁의 개념 19
• 제2편 도시재정비사업에서의 분쟁의 개념 20
• 제3장 관리처분계획의 개요 0
• 제1절 관리처분계획의 개념 22
• 제1편 관리처분계획의 도입 22
• 제2편 도시재정비사업의 관리처분계획 23
• 제2절 관리처분계획의 수립 24
• 제1편 관리처분계획의 수립절차 24
• 제2편 관리처분계획 수립절차별 주요내용 26
• 제3절 관리처분계획의 일반적 기준 27
• 제1편 관리처분계획의 일반원칙 27
• 제2편 분양대상자의 선정 30
• 제3편 조합원 분양의 일반적 기준 31
• 제4절 관리처분계획의 권리배분 32
• 제1편 관리처분계획의 권리배분 개념 32
• 제2편 관리처분계획의 권리유형 33
• 제3편 관리처분계획을 위한 감정평가 및 비례율의 산정 36
• 제4장 분쟁의 발생현황 및 발생원인 분석 39
• 제1절 조사 및 분석의 과정 39
• 제2절 보도자료 및 판례 조사․분석을 통한 분쟁의 발생현황 42
• 제1편 관리처분계획 분쟁관련 보도자료 조사․분석 42
• 제2편 관리처분계획 분쟁관련 판례 조사․분석 50
• 제3절 사례조사를 통한 분쟁의 발생현황 57
• 제1편 사례조사의 필요성 57
• 제2편 서울시 강북지역 D재건축조합 사례 58
• 제3편 서울시 강남지역 W재건축조합 사례 61
• 제4편 부산시 J재개발조합 사례 64
• 제4절 분쟁의 발생원인 분석 68
• 제1편 조합 임원(집행부)의 전문성 부재 68
• 제2편 정비사업전문관리업체의 전문성 부족 69
• 제3편 정책변화 및 사업규제 72
• 제5징 분쟁해소를 위한 관리처분계획의 개선방안 74
• 제1절 분쟁조정위원회의 도입 74
• 제2절 조합 집행부의 교육 의무화 76
• 제3절 정비사업전문관리업체의 등록기준 및 감독 강화 77
• 제4절 주택정책의 일관성 유지 80
• 제5절 관리처분계획 수립지침 마련 81
• 제6징 결론 83
• 제1절 연구의 종합 및 결론 83
• 제2절 연구의 의의 및 한계 87
• 참고문헌 88
• 국문초록 92
• ABSTRACT 95
• 부록 97