이자율과 외국인 주식투자가 부동산 가격에 미치는 효과에 대한 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산시장은 투자상품으로서 그 성격이 시장환경과 경기의 흐름에 따라서 변화해 왔다. 부동산은 우리나라 자산 구성에서 80%를 넘는 부분을 차지하고 있다고 한다. 이러한 부동산의 자산 구성의 비중이 높아짐에 따라 최근 부동산시장에서 부동산 가격 변화가 주목이 되고 있다. 부동산가격변화에 영향을 미치는 요인들은 정부 정책과 시장 금리, 소득 수준 등을 들 수 있다.
본 연구에서는 이러한 자산구성의 큰 비중을 차지하는 부동산시장에서 부동산가격에 영향을 미치는 요인들 중 이자율의 변화와 외국인 주식투자가 부동산가격에 미치는 효과를 분석하고자 한다. 최초 1992년 외국인투자를 허용하여 1997년 외환위기 이후 외국자본의 국내유입을 촉진하기 위해 외국인투자 한도를 폐지함에 따라 라 국내 시장에 외국인투자가 급격히 증가하였다. 이러한 외국인투자의 증가가 국내 부동산 시장 중 토지부분에서 외국인이 국내 토지의 취득 현황을 분석한 결과 외환위기 이후 국내 토지에 대한 외국자본의 투자가 증가세를 꾸준히 보이고 있다. 본 연구에서는 외국인투자가 1999년부터 2006년 상반기까지 월별로 투자한 금액과 현황을 알고자 하였으나 현재 외국인투자에 대한 자료의 미비함으로 인해 부동산가격 결정요인에서 외국인투자가 차지하는 부분을 분석하지 못한 아쉬움이 있다.
그러나 본 연구의 목적은 외국인투자의 증가에 따라 외국인 주식투자 부분에 부동산가격이 영향을 받은 것을 분석하는 것이다. 이러한 분석을 하기 위해 1999년 1월부터 2006년 9월까지의 외국인 주식투자 건수와 금액의 월별 자료를 외국인주식투자 관련 변수로 이용하였으며, 종합주가지수(KOSPI)를 주가의 대용치로 이용하여 외국인 주식투자를 분석하였고, 이자율은 외환위기 이후인 1999년부터 2006년까지의 3년 만기 국채 이자율을 사용하였다. 외환위기 이후 20%이상 치솟던 이자율이 현재 5% 미만의 저금리 체제로 바뀌면서 부동산 가격에 어떠한 영향과 효과를 주었는가와 외국인투자 확대에 따른 외국인 주식투자가 부동산시장에 가격 결정에 영향을 미쳤는가를 백터자기회기모형(VAR : Vactor Autoregression Model) 으로 계수를 추정하고 그랜저 인과관계로 분석하였다.
본 연구에서는 부동산시장에서 1999년부터 2006년까지의 월별 주택매매가격을 기준으로 하였고, 부동산은 주거용 부동산(아파트, 연립, 단독)으로 한정하였다. 또한 주택매매의 범위는 전국과 서울, 강남 부분을 나누어 비교 분석하였다.
본 연구에서 이자율의 변화와 외국인주식투자가 부동산 가격 결정에 영향을 VAR 모형 추정하고 그랜저 인과관계로 분석한 결과 귀무가설(Null Hypothesis)이 기각되지 못함을 알 수 있다. 귀무가설이 기각하지 못함은 외환위기 이후 월별 이자율의 변화와 월별 외국인 주식투자가 부동산가격 변화에 영향을 주지 못함을 나타낸다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate market that was an investment product made change of its characteristics depending upon market environment as well as flow of the business conditions. The real estate was said to occupy more than 80% of the assets of Korea. The ratio of real estate of the asset rose to make real estate price changes be important at the real estate market. The real estate price changes were influenced by some factors, for instance, the government''s policy, market interest and income level, etc.
This study examined the effects of changed interest rates as well as foreigners'' stock investment upon real estate prices at the real estate market that occupied large portion of the assets. In 1992, the Government permitted foreigners'' investment for the first time. Since the Korean Financial Crisis of 1997-1998, the Government cancelled limits of foreigners'' investment to promote inflow of foreign capital into the Korean financial market to increase foreigners'' investment rapidly. The study investigated foreigners'' acquisition of the Korean land in the Korean real estate market in accordance with foreigners'' investment increase: Since the Korean Financial Crisis of 1997-1998, foreign capital''s investment on local land increased constantly. The study attempted to investigate foreigners'' investment values and situation each month from 1999 to the first half of 2006, but it could not find out ratio of foreigners'' investment at real estate factors because of insufficient material on foreigners'' investment. The purpose of the study, however, was to investigate the effects of foreigners'' stock investment upon the real estate prices in accordance with the increase of foreigners'' investment. Monthly data of number and values of foreigners'' stock investment were used as the investment variables, and KOSPI was used as a substitute of stock prices to investigate foreigners'' stock investment, and 3-year interest rates on government securities from 1999 to 2006 were used. After the Korean Financial Crisis of 1997-1998, the interest rate rose more than 20%: At present, however, the interest rate remained low to have influence upon the real estate prices, and foreigners'' stock investment also had influence upon making decision of prices at the real estate market. The study estimated coefficients by vector autoregressive model (VAR) to investigate it by Granger Casuality Test. This study was based on monthly housing selling price at the real estate market from 1999 to 2006 to investigate only real estate for dwelling, for instance, apartments, row houses and detached dwelling, etc. And, the study investigate housing selling by each area, for instance, the nation, Seoul and Gangnam, etc. The study investigated the effects of changes of interest rate as well as foreigners'' stock investment upon making decision of real estate prices by the VAR and Granger Casuality Test: And, the study found out that null hypothesis was not rejected. In other words, no rejection of null hypothesis indicated that not only changes of monthly interest rate after the Korean Financial Crisis but also monthly foreigners'' stock investment had no influence upon changes of the real estate prices.