공동주택공시가격과 실거래가격과의 차이분석 : 권역별, 평형별 차이 서울시를 중심으로 = (An) analysis of differences between standard declared price and sales price of apartments : case of Seoul

국문 초록 (Abstract)

공동주택공시가격과 실거래가격간의 차이는 과세 목적의 공시가격이라는 전제 아래 엄연히 존재하는 것으로 그 차이가 발생하는 것에 문제가 있는 것이 아니라, 권역별, 평형별로 차이가 발생하여 조세의 수직적 불평등을 야기하는데 그 문제가 있다. 과세표준은 부동산세금의 기준이 되는 금액으로 과세표준이 실거래가격을 어느 정도 반영하는지, 지역간, 규모별 형평성을 유지하고 있는지에 따라 과세의 합리성이 죄우된다. 특히 재산세, 종합부동산세와 관련하여 과세표준의 적정성과 형평성에 대한 납세자의 요구에 부응하지 못하는 경우 강한 조세저항을 가져올 수 있으며, 부동세제의 정책효과가 잠식당할 수 있다.본 연구의 목적은 서울시를 중심으로 공동주택 공시가격과 실거래가격과의 차이가 있음을 분석하고, 그 실거래가반영률의 정도를 비교하는 것이다. 이는 향후 보유과세의 효율성과 형평성을 도모하기 위해 합리적인 공시가격 과세표준 산정시 문제점 파악과 정책적 유의한 시사점을 얻고자 시도하였다. 본 연구에서는 공동주택공시가격과 실거래가격간의 차이를 분석하고자 한다. 건설교통부에서 발표하는 서울시 25개구의 2006년 1월부터 6월까지 거래된 실거래가격자료와 공동주택 공시가격 자료를 사용하였다. 아파트의 권역별 차이가 있음을 밝히기 위해 권역구분의 기준은 서울도시기본계획(안)에 의거 5개의 권역으로 구분하고, 그 규모별로 소형, 중형, 대형으로 세분화하여, 1,425개의 표본아파트를 추출하였다.권역별, 평형별 T-검정결과는 도심권을 제외한 공동주택공시가격과 실거래가격간의 Levene의 등분산이 가정되지 않았으며, 유의수준 0.05보다 낮은 값을 나타내고 있어 각 권역별, 평형별 공동주택공시가격의 평균과 실거래가격의 평균 간의 차이가 있다. 또한 권역과 평형을 동시에 고려한 실거래가반영률의 분산분석에서도 실거래가반영률은 유의 수준 0.05에서 유의확률 0.000으로 권역과 평형에 따라 평균의 차이가 있다는 결론을 도출하였다. 공동주택공시가격과 실거래가격간의 실거래가반영률은 권역별, 평형별 차이를 보였다. 동북권, 서북권의 소형평수의 실거래가반영률이 상대적으로 동남권, 서남권의 대형평수의 실거래가반영률에 비해 높게 나타났다. 이는 권역별, 평형별로 각 공동주택 공시가격간의 과세 형평에 차이가 있음을 추론할 수 있으며, 표본수가 적은 도심권 소형을 제외한 나머지 권역의 경우 불공평과세가 역진적이어서 동북권 소형평수의 주택소유자 보다 동남권 대형평수의 주택소유자가 자산규모에 비해 상대적으로 더 낮은 세금을 부담하고 있다는 추론이 가능하다.현행 제도 하에서 공동주택 공시가격이 매년 1월 1일을 기준으로 공시하고 있으나, 산정기준일과 실질과세기준일 사이에 가격의 변동에 대한 제도 반영이 미비 되어, 공시가격이 각 권역별, 평형별로 과소, 또는 과다하게 과세되고 있다고 추론할 수 있다. 따라서, 공동주택 공시가격의 가격에 대하여 실거래가격을 기준으로 실거래가반영률을 높일 필요성이 제기된다. 개별법을 보면, 표준지공시지가, 표준주택, 개발부담금 등의 각종 조세와 관련한 가격 산정시 정상적인 가격상승분은 고려하도록 규정하고 있다.이에 대한 개선방안으로 공동주택 산정기준일과 실질과세기준일 사이의 권역별, 평형별 변동부분에 대해 신뢰성 있는 가격지수(권역, 평형 등 개별요인을 고려한 지수)을 개발하여, 이를 고려한 실제 과세부과시점에서 적정한 공동주택 공시가격에 반영한다면 조세부과의 균형과 형평성을 지닐 수 있다고 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The gap between standard declared price and sales price of apartments is certain to happen due to the taxation purpose of the standard declared price. Thus, the gap itself is inevitable and unavoidable. However, it is the problem that the gap between them shows some noticeable differences depending on its region and unit size, causing the vertical inequity of taxation.The standard declared price is the basis of property taxation, therefore the taxation reasonableness is considerably influenced by following 2 factors; the gap between standard declared price and sales price, and the balance of the standard declared price in terms of regions or unit sizes. Especially, in case of holding tax and high price property tax, taxpayers' claim for the equity and properness of the standard declared price seems to be intense every year, which will cause strong taxation resistance if the claim would not be taken appropriately.The purpose of the study is to analyze the gap between standard declared price and sales price of apartments in Seoul, and compare the gap in terms of regions and unit sizes. The analysis result suggests the shortcomings and the useful advices of the current tax assessment system in order to enhance the efficiency and the equity of holding tax system. This study is to analyze the difference between standard declared price and sales price of apartments. The actual sales prices and the declared prices of 25 Gus in Seoul during the first half of 2006, which is issued from the Ministry Of Construction and Transportation(MOCT), are used as raw data in the study. In order to show the difference between regions, Seoul area is divided into 5 parts(on the basis of Seoul Urban Master Plan) and the samples are categorized by their unit sizes(small, medium, large). And considering the region and the size factors, total 1,425 apartments are sampled.T-test result shows that Levene's equality of variances between standard declared price and sales price(except CBD in Seoul) is not applied to samples. It also indicates less than 0.05 of significance level, which confirms the gap existence between standard declared price and sales price by the region and the size. ANOVA result including factors of region and size also shows less than 0.05 of significance level, which draws the conclusion of the gap existence between standard declared price and sales price by the region and the size. The gap level varies depending on its region or unit size. Small size apartments in northeastern and northwestern parts of Seoul shows narrower gap between standard declared price and sales price, comparing with large ones in southeastern and southwestern parts of Seoul. This result implies that the taxation inequity does exist depending on its region or unit size. Thus, except for small size apartments in CBD(samples are not enough to derive any meaningful conclusion), it is deducible that owners of large apartments in southeastern part bear smaller tax burden comparing with those owning small apartments in northeastern part due to the regression of taxation.Whereas the standard price of apartments is declared based on as of 1st Jan, the holding tax is imposed on the other point of time than 1st Jan. Thus, it suggests that the price fluctuation of apartments between 1st Jan and tax-imposing date should cause the assessed value more or less than the proper taxable amount depending on regions or sizes. Other laws related with government declared land price, government declared single-family house price and land development allotment regulate that the normal price increment since the declared date should be calculated to estimate the proper assessed value.Therefore, in order to reflect the price fluctuation between 1st Jan and tax-imposing date and enhance the equity of taxation, it is recommended that the appropriate price increment index(including price factors such as region, size, etc.) should be developed and used in the assessment procedure.