주택과세의 수직 공평성 실증분석을 통한 공평과세 실현 방안 = Empirical Analysis and Policy Suggestion for Enhancing the Vertical Equity of Housing Taxation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Modern society pursues the welfare state. National welfare is affected by the fact whether tax is allocated equitably. Thus the principle of equitable tax is recognized as one of the important factors for realizing the justice of tax. Where the justice of tax is secured, the conflicts between the private's property rights and the public's taxation rights might be mitigated.
The new government, launching in 2003, introduced the Official Notice of House Prices System in 2005. It is to assess and declare the prices of both detached and multiple houses every year. It intends to obtain the reasonable or equitable tax bases for houses, particularly for detached houses. Unlike multiple houses, which characteristics are similar to each other and thus their tax bases are relatively equitable, the characteristics of detached houses are very diverse and thus their tax bases are relatively unclear and unequal to each other.
As of the end of 2005 there were about 4.5 million units of detached houses. In 2005, the government selected 135,000 units or 3% of detached houses and assessed their prices. By using a mass-appraisal program in which detached house prices are calculated automatically according to the changes of price determinant factors, the government assessed the remaining detached houses. The sample sizes were extended to 200,000 units or 4.4% of detached houses in 2006.
This system intends to assess the house prices reasonably and thus obtain the equitable tax bases. It is expected to enhance the justice of tax, both horizontally and vertically. The purpose of the dissertation is to make sure whether the vertical equity of housing tax is improved after introducing the new policy, and to find out, if the vertical equity is not improved as much as expected, what are the major causes for it.
The dissertation is composed of six chapters. After the Introduction, Chapter 2 reviews theories concerning the equity of housing tax of both vertical and horizontal. Then it reviews theories concerning real estate assessment for taxation. Finally it reviews theories concerning testing models including the ratio analysis model, the regression analysis models, and the Spearman rank test model.
Chapter 3 deals with the real estate assessment system. It begins with reviewing the current real estate taxation system. Then it reviews the current assessment system applied to housing taxes, particularly, how to manage the Official Notice of House Prices System. It then examines other countries' assessment system for housing tax; Aian countries including Japan and Taiwan; European countries including Denmark, Sweden, Netherlands, Germany, Austria, Spain, England and Swiss; and Australian countries including Australia and New Zealand. Finally it analyzes the policy problems inherent in the Official Notice of House Prices System.
Chapter 4 conducts empirical analysis on the vertical equity of housing tax. The main hypothesis is, since the assessment prices are divergent from the market prices, the vertical equity of housing tax may not be kept.
To conduct empirical research, it collects 1,049 samples of taxed houses in the year of 1987, 1,250 samples in the year of 2005, and 1,249 samples in the year of 2006. Each sample sizes are satisfied within more than 95% of significance level and less than ±5% of confidence interval. The samples are distributed into three neighborhood groups in Seoul; the higher, middle, and lower house prices areas. Two kinds of house prices for each samples are collected; one for assessment prices for taxation, the other for market prices evaluated by certified public appraisers.
To test the vertical equity of housing tax, it utilizes various models as said in Chapter 2, including the ratio or percentage analysis model; the regression analysis models such as the IAAO model(1978), the CHENG model(1974), the KOCHIN & PARKS model(1982) and the BELL model(1984); and the Spearman's standing mutual relations model.
The findings can be summarized as follows; First, property taxations were managed unfairly among all houses, and also among all regions. Second, the unfairness was rather reverse, i.e., the owners holding cheaper houses paid relatively more taxes than those holding more expensive houses.
Third, after introducing the new assessment system, the efficiency of property taxation seems to be improved. The level of tax bases became closer to the market prices. In the year of 1987, the average of assessment rates was only 23% of market prices. After implementing the new system, that reached to 72.6% in the year of 2005 and 67.7% in the year of 2006. In other words, the amount of property taxes on houses increased.
Fourth, the standard deviations of assessment rates grew larger, however. The standard deviations in the year of 1987 was 3.7%. But it became wider to 14.5% in the year of 2005 and to 14.9% in the year of 2006. It may indicate that the unfairness of property tax among housing holders became worsen.
In sum, the new assessment system may be effective in terms of efficiently collecting tax revenues from housing holders. But, it may not be effective in terms of redressing the vertical unfairness among them.
Chapter 5 suggests policy alternatives to tackle the current problems and thus to realize more equitable taxation. The alternatives can be categorized into two groups, i.e., institutional and technical issues of the current assessment system.
To improve the institutional problems, among others, government officials who are in charge of assessing the property value should be more qualified, and thus being able to conduct more accurate assessment. Second, the market price data collected through the house trading report system should be integrated into the process of assessing property values. Third, the sample size of the current assessment system needs to be enlarged in order to assess house prices more accurately. Fourth, the administrative process needs to be more articulated to adjust time gaps between the surveyed date(every January 1) and the noticed date(every June 1).
To improve the assessment techniques, the contents of the calculating tables, which are applied to assess the prices of remaining detached houses by using the information of the sampled houses, need to be more diversified. The survey items also need to be reorganized in order to reflect the various characteristics of detached houses, and thus measuring more accurately the hedonic prices of each houses.
Chapter 6 is a conclusion of the dissertation. It summaries the findings, suggestions to improve the vertical justice of housing tax, and both the contributions and limitations of the dissertation.

국문 초록 (Abstract)

현대사회가 지향하는 것은 복지국가이고 국민복지는 세 부담이 공정하고 평등하게 배분되었느냐의 여부에 따라 달라 질 수 있다. 따라서 공평과세의 원칙은 국가의 중요한 조세이념이며, 조세정의를 실현하는 규범이 될 수 있다. 조세정의는 국가가 과세권을 행사하는데 국민의 자유를 보장하면서 공평과세 실현으로 국민의 정의감정을 훼손 하지 않고 납세자의 재산권 보장과 국가의 세수확보라는 조세법 목표를 조화ㆍ균형 있게 달성 하는 데 있다.
정부는 주택 공평과세 실현을 위한 수단으로 과세평가율을 현실화 하고, 2005년부터 주택가격 공시제도를 도입하여 전국의 과세대상 주택의 개별주택가격을 매년 결정·공시하여 이 가격을 국가와 지방자치단체의 과세의 기준으로 삼고 있다. 이 제도는 주택가격이 높고 낮음에 따라 세부담을 많고 적게 하여 수직공평성을 달성하려는 의도도 있다고 볼 수 있다.
논자는 과연 정부 의도대로 주택의 공평과세가 이루어지고 있는지 실증적으로 분석하였다. 만일 주택과세의 수직 불공평성이 검증된다면, 그 개선방안을 도출하여 제시함으로써 공평과세 실현에 기여하고자 하는데 연구 목적을 두었다. 공평과세 여부를 알아보기 위해 서울의 주택지역을 사례지역으로 선정하여 과세가격자료와 정상가격자료를 수집 한 후 분석 하였다.
연구방법은 제도적 접근법과 통계분석법을 이용하였으며, 연구범위는 서울시의 고급·중급·저급 주택지역의 단독주택 1,049호(1987년), 1,250호(2005년), 1,249호(2006년)로 하였다.
분석에 이용한 이론 모형은 주택과세의 과세표준에 의한 수직 공평성을 검증하는 전형적인 것으로 비율분석 모형, 회귀분석 모형, 그리고 스피어맨 순위상관관계 모형이다. 회귀분석 모형은 IAAO 모형, CHENG 모형, KOCHIN & PARKS 모형, 그리고 BELL 모형을 이용하였다.
위 연구방법을 이용하여 주택과세의 수직 불공평성을 실증분석한 결과는 다음과 같이 요약 할 수 있다.
첫째, 서울시 주택지역의 주택간·지역간 불공평 과세현상이 있음을 밝혀냈다.
둘째, 역진적 불공평성 과세 문제가 드러남으로써, 재산가액이 낮은 주택 소유자가 상대적로 많은 세금을 내는 바람직하지 않은 현상도 알 수 있었다.
셋째, 주택과세평가율은 1987년 23.2%에 비해 주택가격 공시제도 도입 이후 2005년 72.6% 2006년 67.7%로 높아져 주택의 과세평가율이 높아졌고 세부담률도 증가했다고 볼 수 있다.
넷째, 평가율의 표준편차는 1987년 3.7%에서 2005년 14.5% 2006년 14.9로 커져 주택 소유자 간의 과세 불공평 정도는 심화되었음을 알 수 있었다.
이와 같은 결과로 본 바 단독주택의 가격공시제도는 과세평가율 상향조정으로 세수 증대효과는 보고 있으나, 불공평과세가 심화되어 조세정의는 더 훼손되어 그 제도의 목표 달성에 미흡한 면이 있다.
이러한 문제점을 해결하고 공평과세 실현을 위하여 다음과 같은 ⅰ) 제도상의 대안, ⅱ) 평가기법상의 대안을 제안하였다.
첫째, 불공평과세의 원인이 주택가격 공시제도 도입과 주택가격 현실화율에 의한 과세가격의 부정확성에 있다는 제도상의 문제점이 있음이 밝혀져, 개선방안으로 ① 현 제도를 계속 채택하고 과세평가할 경우 표준주택을 이용하는 방법에 있어 그 표준주택수가 부족하여 정밀한 평가에 한계가 있으므로 그 수를 확대할 필요가 있다. ② 과세평가업무의 전문성 제고를 위하여 평가 종사자의 전문직화로 보다 정밀한 평가가 요구된다. ③ 각종 주택거래정보를 과세평가에 적절히 활용 할 수 있는 제도를 마련하여야 한다. ④ 제도상 공시기준일과 과세기준일과의 시차보정을 위한 관련 법률과 세법의 개정이 요구된다는 점을 제안하였다.
둘째, 과세평가의 기법 측면에서 다음과 같은 개선방안을 제안하였다.
① 주택가격비준표 작성단위가 현실과 부적합한면이 있으므로 이를 다양화, 세분화 해야 한다. ② 현행 주택특성조사항목이 비준표 정밀도 향상에 미흡한 부분이 있으므로 이의 개편이 요구된다.
이러한 개선방안이 주택가격 공시제도와 주택과세정책에 반영된다면 주택과세가격이 적정가격으로 평가되어 주택에 대한 공평과세 실현에 기여하고 그 결과 일반 국민의 신뢰성 확보와 납세의식 제고에도 도움이 될 것이다.
이 논문은 공평과세 실현을 위한 제도운영의 주체인 정부정책에 참고가 되고, 한편 주택등 부동산 세금에 대한 공평과세 연구 또는 부동산 과세평가에 관한 연구자에게 도움이 될 것으로 기대한다.
다만, 연구 범위를 단독주택으로 국한한 점, 분석 대상지역을 서울지역으로 한정한 점, 수평 공평 문제를 다루지 못한 점은 한계다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 방법 및 범위 = 4
• 1) 연구방법 = 4
• 2) 연구 범위 = 5
• 3) 연구의 내용과 과정 = 6
• 3. 선행연구의 검토 = 8
• Ⅱ. 주택과세의 수직 공평성에 관한 이론 = 13
• 1. 조세평등주의와 공평성 = 13
• 1) 조세의 의의 및 한계 = 13
• 2) 조세평등주의와 그 실현 원리 = 17
• 3) 수직 공평성과 수평 공평성의 의의 = 23
• 2. 주택과세의 수직 공평성 검증 모형 = 31
• 1) 비율분석 모형 = 32
• 2) 회귀분석 모형 = 32
• 3) 스피어맨 순위상관관계 검증 모형 = 34
• 3. 과세평가의 방식 및 모형 = 35
• 1) 과세평가의 의의 = 35
• 2) 과세평가의 방식 = 37
• 3) 과세평가의 절차와 모형 = 41
• Ⅲ. 주택가격 공시제도 및 과세평가 = 47
• 1. 부동산조세 체계와 과세평가 = 47
• 1) 부동산조세의 성격과 분류체계 = 47
• 2) 주택에 대한 과세평가의 성격 = 50
• 3) 세법상 주택과세평가의 성격 = 52
• 2. 주택가격 공시제도와 과세평가 절차 = 54
• 1) 주택가격 공시제도의 의의 = 54
• 2) 표준주택의 평가와 공시 = 59
• 3) 개별주택의 평가와 공시 = 65
• 3. 외국의 주택과세 평가제도 = 74
• 4. 주택가격 공시현황 및 문제점 = 78
• 1) 주택가격 공시현황 = 78
• 2) 주택가격 공시제도의 문제점 = 86
• Ⅳ. 주택과세의 수직 공평성 실증분석 = 87
• 1. 분석설계 = 87
• 1) 연구가설 = 87
• 2) 요인변수와 자료 처리 = 87
• 2. 연도별ㆍ지역별 수직 공평성 분석 = 92
• 1) 1987년도 수직 공평성 = 92
• 2) 2005년도 수직 공평성 = 98
• 3) 2006년도 수직 공평성 = 119
• 3. 수직 공평성 분석 결과 종합 = 140
• 1) 연도별ㆍ지역별 요약 = 140
• 2) 평가율 편차 = 143
• 3) 연도별ㆍ지역별 평가율 분포 = 145
• 4) 불공평 세부담 사례 = 148
• 5) 시사점 = 152
• Ⅴ. 주택의 공평과세 실현 방안 = 154
• 1. 공평과세평가를 위한 제도 개선 = 154
• 1) 표준주택의 수 = 154
• 2) 과세평가업무의 전문성 = 157
• 3) 주택거래정보의 적극 활용 = 159
• 4) 세법적용상 시점문제의 개선 = 161
• 2. 합리적 평가율 확보를 위한 과세평가기법의 개선 = 162
• 1) 주택가격비준표의 개선 = 162
• 2) 주택특성조사항목의 보완 = 163
• Ⅵ. 요약 및 결론 = 168
• 참고문헌 = 172
• ABSTRACT = 179