서울시 자치구간 지역불균형 특성분석 연구 = (A) Study on the Characteristics of Disparity between Autonomous Districts in Seoul

국문 초록 (Abstract)

최근 서울시는 지역간 불균형으로 발생하는 주택가격의 상승, 지가의 격차, 자치구 재정자립도의 차이 등과 같은 부정적 현상들이 도시발전에 심각한 문제로 작용하고 있다.
본 연구는 서울시 자치구간 지역불균형 특성을 분석하고자 자치구별 격차현황을 인구, 주거환경, 지역경제 및 재정, 공공서비스 및 기반시설, 사회계층 부문으로 구분하여 조사하였다. 그리고 지역간 불균형의 원인을 파악하기 위해서 주거환경, 경제, 재정, 공공서비스시설, 공공기반시설 등의 부문에서 총 16개의 측정변수들을 사용하여 요인분석을 하였다. 또한 군집분석을 이용하여 서울시 자치구별로 불균형 특성을 분석하였다. 그리고 요인분석에서 도출된 원인들이 과연 최근 문제시 되고 있는 주거여건격차, 재정격차, 경제적 격차현상 등과 영향을 미치고 있는지 회귀분석을 이용하여 상관관계를 찾았다.
본 연구의 분석결과를 요약하면 요인 및 군집분석에 의하여 도출된 결과는 다음과 같다.
첫째, 상업·업무기능 특성을 가진 종합토지세, 300명이상의 사업체수, 금융 및 보험사업체수, 주차장면수, 지하철노선수, 광로율 등이 요인화 되었다. 이러한 특성을 가진 지역은 외부시가지를 제외한 중심지 기능을 지닌 종로구, 중구 등과 부도심의 기능을 가진 내부시가지에 위치하는 동대문구, 서대문구, 마포구 등이 군집을 이루고 더불어 부도심 기능이 강화된 강남지역이 함께 군집을 이루고 있다.
둘째, 주거유형인 아파트비율, 단독주택비율과 도로율 등으로 유사성을 가진 주거밀도특성 요인들에 의해 자치구간 지역불균형 공간패턴을 보였다. 도심지역의 기반시설이 열악한 단독주택지 위주의 주거특성 지역과 기반시설이 확충된 대규모 아파트 단지로 개발된 신시가지역인 외부시가지 간의 격차임을 극명하게 보여주고 있다.
셋째, 1인당공원면적, 자가주택율, 주택보급율 등의 요인들로 유사성을 가진 생활여건요인에 의해 자치구간 지역불균형 패턴을 보이고 있다. 특히 이러한 현상은 여러 생활여건 중에 기반시설에 의한 격차가 비중이 큰 것으로 나타났다.
회귀분석에 의한 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 주택가격에 민감한 영향을 미치는 요인은 상업·업무기능 요인 및 주거밀도 요인들인 것으로 분석된다. 상업·업무기능 요인들과 아파트비율, 도로율 같은 주거밀도 요인들이 서로 간에 상관성이 높기 때문으로 설명된다. 따라서 상업·업무기능의 배후 주거기능으로 대규모 아파트 단지와 같은 주거기능이 들어섰던 강남권의 일부지역들이 이러한 현상을 잘 설명해 주는 예라 하겠다.
둘째, 재정격차 현상과 원인간의 상관분석에서 1인당 지방세와 재정자립도의 설명력이 상대적으로 주거여건 격차와 경제격차의 세부지표들 보다 높게 나오는 것을 알 수 있다. 또한 상업·업무기능 요인이 활성화된 자치구의 경우 1인당 지방세부담도 상대적으로 증가한다.
셋째, 공시지가와의 상관관계에서는 상업·업무기능 특성이 중요한 요인으로 작용하고 있다. 특히 주거밀도 요인보다는 공원면적, 주택보급율, 자가주택비율과 같은 요인이 공시지가에 많은 영향을 미치고 있는 것으로 분석되고 있다.
본 연구의 분석결과를 종합하여 다음과 같이 서울시 자치구간 지역불균형을 완화하기 위한 몇 가지 시사점을 정리하였다.
첫째, 부도심 중심지 육성 및 배후주거지 여건 향상을 통한 균형발전을 꾀한다. 즉, 마포구, 서대문구, 동대문구, 용산구 등과 같은 부도심 지역은 다른 부도심 지역에 비해 중심업무기능과 더불어 광역도시기반시설 또한 부족한 현상을 보이고 있다. 이러한 부도심 지역을 자력 기반을 가진 지역생활권 중심으로 부도심 육성하기 위해 상업·업무기능 활성화와 배후주거지 확보를 통해 자치구들의 균형발전을 이룰 수 있다.
둘째, 도시기반시설 효율화를 통한 자치구간 불균형 완화이다. 기존의 광역교통 기반시설이 미약했던 지역에 교통의 접근성을 높여 줄 수 있는 광역적 교통계획의 수립을 통해 선 기반시설공급을 바탕으로 각종 건축밀도나 용적률 등의 직접적 규제 정책 수립하여 자치구간 생활환경 불균형을 완화를 유도해야 할 필요가 있다.
셋째, 광역구기본계획 수립을 통한 종합적인 계획수립이 필요하다. 도시기본계획에서 비록 생활권별로 장기 발전방향을 제시하고 있지만 전략계획 기능만을 강조하고 있어, 그 실효성에 의문을 가질 수 있다. 이러한 문제점을 극복하기 위해서는 도시발전의 세부적인 사항을 해당 자치구에 계획 수립의 권한을 이양하여 자치구간에 광역구도시기본계획을 수립하여 광역도시기반시설 및 서비스시설 등을 계획하고 시에서 종합적으로 관리할 필요가 있을 것이다.
이상으로 본 연구는 소규모 행정지역의 불균형에 관한 초기 연구로서 서울시를 대상으로 지역불균형의 원인과 특성을 파악하였다. 이를 위하여 격차 요인들과 현상간의 상관관계를 종합적이고 실증적으로 접근 분석함으로써 향후 서울시 균형발전을 위한 정책수립에 있어 지역불균형에 대한 이해를 돕는데 그 의의를 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, there have been serious problems in urban development such as rapidly increasing housing and land prices, disparity between government finance within the city of Seoul caused by imbalance between autonomous districts. Thus, there have been many attempts by the local government to solve these problems but they have not been able to explain how the disparities between the autonomous districts came to be.
In order to fulfill the research objectives, this study investigated the characteristics of the disparity between autonomous districts in Seoul. This analysis divides into six sections such as population, habit at environment, local economy and finance, public service and infrastructure, as well as social strata.
In addition, in order to discover the factors that cause the imbalance between autonomous districts, a Factor Analysis that included 16 measurement variables such as habit at environment, economy, finance, public service facility, infrastructure etc. was utilized.
An analysis of the characteristics of imbalance between autonomous districts in Seoul using Cluster Analysis was also performed. The influence of the results from the Factors of Correlation Analysis on residential environment disparity, finance disparity, economical disparity was determined using a Regression Analysis.
The results of Factors Analysis and Cluster Analysis are as follows;
First, Factor 1 can be characterize by commercial and business functions such as comprehensive real estate holding tax, number of businesses with more than 300 employees, number of banking and insurance companies, number of parking lots, number of subway routes, number of wide roads etc.
Second, Factor 2 can be characterized by residential density such as apartment ratio, independent residence ratio and number of roads etc. that brings inequality of space pattern in autonomous districts.
Third, Factor 3 can be characterized by living conditions such as park area per person, own housing rate, housing supply rate. These phenomena show that inequality is mainly caused by infrastructure conditions.
The summary of the Multiple Regression Analysis is as follows:
First, the major factors that have a sensitive influence on housing prices are factors of commercial and business function and residential density. The factors of commercial and business function and residential density factors such as apartment ratio, the number of roads etc., can be explained by their high interrelation.
Second, the effect of local taxes per person and degree of financial independence are relatively higher than other measurement analysis. In the case of autonomous districts where commercial and business function are active, local taxes per person increases relatively.
Third, commercial and business functions are important leading factors in correlation with public land price. Especially, characteristics of residential conditions such as park area, housing supply rate, own housing rate have a higher effect on public land prices than residential density factors
This exploratory study aims to make several important suggestions for reliving disparity problems between autonomous districts in Seoul.
First, accomplishment of balanced development through the activation of commercial functions of inner city and improve living conditions of residence areas. For instant, inner city areas such as Mapo-gu, Seodaemun-gu, Dongdaemun-gu, Yongsan-gu show a lack of central business functions and infrastructure than other areas. Therefore, f inner city districts that are falling behind need to activate commercial and business functions while at the same time supporting housing for residential areas.
Second, imbalance mitigation can be realized through supplying infrastructure efficiency. Areas with deteriorated traffic infrastructure can improve accessibility by establishing a wide transportation plan. At the same time, a need for restriction policies against using various building density or floor area ratio along with infrastructure supply can mitigate imbalance in the autonomous districts.
Third, It is a need to establish a comprehensive plan through the collection of wide autonomous districts plans. Although the Urban Master Plan suggests a long term development plan based on living zones, the emphasis is on the strategy plan, the effectiveness of which is questionable.
In order to cope with these problems, authority of plan establishment must be transferred to the autonomous districts, and a Wide Urban Master plan must be established. There is also a need for comprehensive management by the local government.
As an initial study on the disparity of a small-scale administration area, this study defines the causes and characteristics of imbalance in Seoul. It is intended to aid comprehension of area disparity for future policy-making for a balanced development of Seoul.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 = ⅰ
• 목차 = ⅳ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 5
• 1. 연구의 범위 = 5
• 2. 연구의 방법 = 6
• 제3절 연구의 구성 = 8
• 1. 연구의 내용구성 = 8
• 2. 연구의 진행과정 = 9
• 제2장 이론적 고찰 = 10
• 제1절 지역불균형의 정의 = 10
• 1. 지역의 정의 = 10
• 2. 지역격차와 불균형의 정의 = 11
• 제2절 선행연구 = 14
• 1. 서울시 지역불균형에 관한 선행연구 = 14
• 2. 선행연구종합 = 17
• 제3절 서울시 공간구조의 이해 = 26
• 1. 도시공간구조의 이해 = 26
• 2. 서울시의 공간구조 구분 = 29
• 제3장 분석틀 = 32
• 제1절 분석틀 설정 = 32
• 1. 분석방법 = 32
• 제2절 분석지표의 선정 = 35
• 1. 현황분석을 위한 분석지표 설정 = 35
• 2. 요인분석을 위한 분석지표의 선정 = 40
• 3. 회귀분석을 위한 지표설정 = 42
• 제4장 자치구간 지역격차 현황분석 = 45
• 제1절 부문별 현황분석 = 45
• 1. 인구측면의 자치구별 현황 = 45
• 2. 주거환경의 자치구별 현황 = 49
• 3. 공공 부문 현황 = 52
• 4. 경제 및 재정측면의 자치구별 현황 = 55
• 5. 사회적측면의 자치구별 현황 = 60
• 제2절 소결 = 64
• 제5장 서울시 지역불균형 원인 및 상관분석 = 66
• 제1절 지역불균형 원인분석 = 66
• 1. 요인분석방법 = 66
• 2. 요인분석에 의한 특성패턴 해석 = 67
• 3. 군집분석을 이용한 자치구 불균형 특성 = 73
• 4. 분석결과 종합 = 83
• 제2절 상관분석 = 88
• 1. 회귀분석방법 = 88
• 2. 회귀분석결과 = 89
• 3. 분석결과 종합 = 96
• 제3절 소결 = 98
• 제6장 결론 및 시사점 = 100
• 제1절 연구종합 및 시사점 = 100
• 1. 연구종합 = 100
• 2. 시사점 = 103
• 제2절 향후 과제 = 106
• 참고문헌 = 108
• 부록 = 116
• ABSTRACT = 142