商業用不動産의 收益率에 影響을 미치는 說明要因에 관한 硏究 = (A) Study on the Factors Affecting Rate of Return in Commercial Real Estate

국문 초록 (Abstract)

부동산에 대한 투자패턴이 소유의 개념에서 이용의 개념으로 전환됨에 따라 부동산에 대한 수익성을 중시하게 되었으며 수익성의 기반인 임대료에 관심을 가지게 되었다. 임대료와 수익률은 부동산서비스시장에서 수요와 공급에 의해 결정되므로 부동산서비스의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인들이 이들을 결정할 것이다. 또한 부동산은 국민경제활동과 밀접한 관련이 있으므로 부동산에 대한 사용의 대가인 임대료 및 수익률도 부동산특성이외의 여러 요인들과 밀접한 관련이 있을 것이다.
따라서 이러한 임대료와 수익률의 변화를 추정하기 위해서는 관련된 경제적, 법적 등의 외부요인들의 변화추이에 주목하여야 할 것이다. 즉 수익률의 변화는 경제성장, 부동산세제 및 규제의 변화 등 외부의 주요변수들의 변화에 기인한다고 볼 수 있다.
본 연구의 목적은 상업용부동산의 수익률과 외부 요인들의 관계를 분석하고 향후 수익률 추정을 위한 모형을 설정하여, 상업용부동산 수익률결정에 영향을 미치는 요인을 설명하고 나아가, 적정한 부동산가격 결정 및 상업용 부동산 임대수요에 따른 공급이 원활히 이루어지도록 하여 부동산시장의 안정화를 도모하는데 있다.
본 연구의 목적을 달성하기 위하여 2장에서 선행연구와 임대료 및 수익률 및 이와 관련한 주요 요인에 대해 이론적 개념을 설명한 후, 상업용부동산시장에 대한 이론적 고찰 및 현황에 관하여 서술하였다. 이를 토대로 3장에서는 상업용부동산의 수익률예측을 위하여, 외부요인들 간의 회귀모형의 추정을 통한 실증분석을 실시하였다. 분석은 212개의 표본을 활용하였으며 종합수익률을 종속변수로, 지가상승률, 공실률, 저당대출비율, 실업률, GRP, 도·소매영업순익변동률 등을 독립변수로 사용하였으며, 영업용건물의 특성을 고려하여 더미변수를 사용하였다.
다중회귀분석(multi-regression analysis)에 의해 도출된 회귀모형을 살펴보면 다음과 같다.
Y = 6.287+0.307*LV-0.1*ER+(2.8E-05)*GRP+0.183*RET+0.908*LAW
LV = 지가상승률
ER = 공실률
GRP = 지역총생산
RET = 도·소매업영업순익변동률
LAW = 영업용건물 더미
분석결과, 부동산관련 외부요인으로 지가상승률이 수익률과 양(+)의 관계에 있으며, 공실률은 음(-)의 관계에 있음을 알 수 있다. 경제적 외부요인으로는 GRP와 도·소매영업순익변동률이 수익률에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한 실업률과 저당대출비율은 수익률과의 관계에 있어서 통계적으로 유의하지 않은 결과 값을 나타내었다. 마지막으로 영업용건물일 때, 오피스에 비하여 수익률이 상승하는 것으로 나타났으며, 이는 임차인의 권익을 보호하기위한 상가임대차보호법의 적용으로 인하여 임대인들이 이에 대한 위험(risk)을 임대료에 반영하여 소득수익률을 증가시킨 것으로 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is aimed to investigate the external factors affecting rate of return in commercial real estate and to suggest a model for prediction of rate of return.
As the external factors affecting rate of return in commercial real estate, there are factors related properties, economic factors and legal factors. Factors related properties consist of the increasing rate of property value, mortgage rate and vacancy. Economic factors are GRP and rate of change of wholesale and retail's income and unemployment ratio. Lastly, legal factor is regulations for leasing shopping centre.
The regression equation as follows, deduced from the various external factors excluding multicollinearity, can be used for predicting rate of return in commercial real estate. The model suggested by multi-regression analysis is,
Y = 6.287+0.307*LV-0.1*ER+(2.8E-05)*GRP+0.183*RET+0.908*LAW
LV = increasing rate of property value
ER = vacancy
RET = rate of change of wholesale and retail's income
LAW = dummy (office=0, retail=1)
As a result of the multi-regression analysis between the rate of return in commercial real estate and the external factors, it shows that above equation has a meaningful result in view of the resemblance of the five values. Increasing rate of property value, rate of change of wholesale and retail's income, GRP and dummy (office=0, retail=1) have (+)relations to rate of return. But Vacancy has (-) relations to rate of return.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅲ
• 감사의 글 = ⅳ
• 국문요약 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 수익률 결정에 관한 이론적 고찰 = 4
• 제1절 선행연구검토 = 4
• 제2절 부동산 투자의 의의와 특성 = 7
• 1. 부동산 투자의 의의 = 7
• 2. 부동산 투자의 특성 = 8
• 제3절 부동산 임대차 및 수익률 = 9
• 1. 부동산 임대차의 개념 및 임대료 = 9
• 2. 부동산 수익률 = 17
• 제4절 부동산 수익률에 영향을 미치는 요인 = 23
• 1. 내부요인 = 24
• 2. 외부요인 = 27
• 제5절 상업용 부동산 시장의 현황 = 33
• 1. 오피스 = 33
• 2. 영업용 건물 = 41
• 3. 상업용 부동산 시장의 현황 = 44
• 제3장 실증분석 = 51
• 제1절 분석자료 및 분석방법 = 51
• 1. 분석자료 = 51
• 2. 다중회귀분석 및 모형설정 = 52
• 제2절 변수 및 가설 설정 = 55
• 1. 변수 설정 = 55
• 2. 가설 설정 = 57
• 제3절 실증분석 결과 및 해석 = 59
• 1. 분석 자료의 기술통계량 = 59
• 2. 분석결과 = 59
• 3. 가설 검증 = 64
• 제4장 결론 = 66
• 1. 결과의 요약 = 66
• 2. 연구의 한계 및 향후과제 = 68
• 참고문헌 = 69
• Abstract = 73