공공아파트 입주민의 주거만족도 영향요인 연구 : 서울시 공공아파트 입주민을 대상으로 = (A) study on the satisfaction of public apartment residents : targeted for the public apartment residents in Seoul

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 공동주택은 우리사회의 도시화, 산업화, 핵가족화등에 따라 도시를 중심으로 아파트를 건설 하는데 주력해왔다. 이러한 결과 심각한 도시의 택지난과 공급의 불균형, 수도권 인구의 과밀화를 가져왔으며 아파트 주거의 질적측면의 저해를 가져왔다.
아울러 경제와 사회생활의 풍요로움으로 인해 주거의 질과 삶의 질이 달라졌고 또한 공공아파트 분양은 양적인 것에서 질적인 것으로 그 관심의 방향이 바뀌어 가고 있으며, 앞으로 공공 임대아파트도 거주자들이 주거 질적 만족은 물론 생활의 편리성과 안락함, 시공상태, 평면배치, 경제성 등에 대한 욕구가 높아지는 것으로 발전 되어가고 있다.
이에 본 연구에서는 공공 아파트를 분양 및 임대 받은 거주자들의 주거 수준과 주거 만족도에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 알아보고 만족에 대한 영향요인을 분석하여 만족도를 향상시키는 요인을 연구하는데 목적을 두었다.
연구 목적을 달성하기 위해 연구의 틀을 형성하여 문헌을 정리하고, 조사대상은 강북8강남8개단지 총16개단지에 거주하고 있는 800여명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 자료를 분석하기 위하여 분산분석을 실시하고 거주 아파트 특성에 따라 주거 만족도에 대한 차이를 검증하였다.
분석결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 공공임대아파트에서 주거만족도에 영향을 주는 요인은 운영관리 시설관리 환경관리 안전관리가 영향을 주는 요인으로 분석되었다.
둘째, 공공분양아파트는 시설관리 품질 자녀 학군 주변 환경이 만족도에 영향을 주는 요인으로 분석되었고
셋째, 개인특성은 임대아파트에서 영향이 미미하고 공공분양아파트에서 월수입에 따라 영향이 미치는 것으로 분석되었다.
넷째, 공공임대 입주민의 주거만족은 52.2%가 만족한다고 하였으며 14.9%가 불만족으로 나타나 대부분 만족을 느끼면서 거주하고 있다.
다섯째, 공공분양의 입주민은 50.0%가 불만족하다고 한 것은 품질 면에서 민영아파트에 비하여 떨어지고 있는 것으로 개선이 필요하며 분양금액이 낮게 공급하고 있는 것에 대하여 만족하다고 응답하였다.
본 논문에서는 만족도에 미치는 영향요인을 검토하기 위하여 6~7개의 변수를 상정하여 전체 영향요인의 추정회귀분석을 하였다. 따라서 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있는 많은 변수들 중에서 선택한 6~7개의 변수라는 한계 때문에도 본 연구가 갖는 입주인들의 만족도를 향상시키기 위한 정책 및 운영·관리를 개선하는데 제한적일 수밖에 없다. 그러나 본 연구를 통하여 다음과 같은 관련된 정책과 운영 및 관리에 대하여 영향요인을 추론해 볼 수 있다.
첫째, 주거만족에 영향을 미치는 요인 변수가 많으며 다양하다. 환언하면 주거만족에 영향을 미치는 요인은 지역적 개인특성, 주변 여건 등 변수가 다양하게 많다는 말이다. 따라서 어느 한 관리주체에서의 노력만으로는 만족도의 향상을 꾀하기가 어렵다는 뜻이기도 하다. 따라서 만족도를 향상시키는 요인은 이것이다 라고 판단하기가 어려우며 이러한 요인을 연구하여 분석 평가한 시간적 제한에 따라 다르게 미치는 경우가 발생할 여지가 다양하다는 것을 알 수 있었다.
둘째, 아파트라는 공간적 변수와 개인의 특성에 따라 만족도에 상당한 영향을 미치고 있다. 이는 입주인 들이 자신들이 아파트 관리에 기여하는 만큼의 보상을 받고 있는가 하는 것과 일맥상통한다. 입주인 자신들은 그들이 기여한 만큼 돌려받기를 원하며, 어쩌면 그들의 기여보다도 더 많은 것을 돌려받기를 원할지도 모른다. 따라서 아파트 관리에 있어서는 관리를 효율화하여 관리비를 절감하고 이를 통하여 입주인 들의 부담을 줄이는 것은 물론, 이를 통하여 공공아파트의 공공성을 향상시킬 필요가 있다. 공공아파트의 관리에서는 관리의 효율성을 기하기 위하여 공공아파트 관리제도의 근본적인 개혁이 요구된다 하겠다.
셋째, 공공분양과 임대아파트는 불특정 인이 거주 하는 것이 아니고 특정인만이 거주하게 됨으로 개인성향과 공공기관이라는 복잡한 관계에서 영향요인만을 가지고 만족도를 측정하기에는 어려운 점이 있다. 즉 몇 개의 변수를 입주민의 설문조사에서 나타난 것을 분석하여 평가한 것이 만족도의 영향요인이라고 정의하기에는 미흡하다고 하겠다.
넷째, 아파트 정책은 건설에 중심을 두고 집행하여온 것으로 입주민의 만족도는 운영관리 주체에서 설문형식으로 일정지역과 일정기간에 조사하는 것에 불과하며 향후 정책의 방향을 입주민의 서비스향상을 위한 개선책으로 집 없는 서민을 위한 공급확대와 내부시설의 편의성, 운영관리에 효율성을 제고함으로 만족도 향상에 기여 할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, the policy for communal apartments makes efforts to build the apartment in the urban areas according to urbanization ＆ industrialization, and tendency to becoming unclear family. As a consequence, it has brought serious storage of building land, unbalanced supply, as well as overpopulation in urban areas. Also, it decreased the quality of housing
Furthermore, abundance of economic and social life makes difference between the quality of housing and quality of life. The focus of allotting communal apartments moves from quantity to quality. In the future, communal apartments will be developed as people lay more importance on and demand more regarding convenience and comfort of life, good state of construction, well-arranged layout, economical efficiency as well as residents' satisfaction in quality of housing.
Accordingly, in this study weresearched the factors that affect quality of housing and the satisfaction rate of residents who rent or are allotted the communal apartments. The purpose of this study is to increase the satisfaction rate by analyzing those factors.
For accomplishing the purpose, we adjusted the documents after forming the outline of study and asked about 500 people who reside in 8 compartments of Northern parts of Han river and 8 compartments of Southern parts of Han river ( total 16 compartments of apartments) to fill the questionnaires. For analyzing the data, we adopted ANOVA and verified the differences of housing satisfaction by features of residing apartment.
The results of analysis are as below;
1. Operating management, facilities and safety management are the one of factors that affects satisfaction rate in communal rental apartments.
2. Facilities management, quality, school group of children, surrounding environment are the one of factors in communal allotted apartments.
3. The effect of personal characteristics is insignificant in rental apartments, but it affects according to monthly income in communal allotted apartments.
4. 52.2% of residents in communal rental apartments said that they are satisfied and 14.9 % said that they are not. It means that most of residents feel satisfaction.
5. 50.0% of residents in communal allotted apartments said that they are not satisfied. It means that the quality of communal allotted apartments is getting debased comparing with the one of communal rental apartments and it needs to be improved. Residents responded that they are satisfied with low apartment sales amount to be allotted
In this study, to examine the factors that affect the satisfaction, we selected 6~7 of variables and did a presumptive regression analysis for all factors. As we choose only 6~7 variables from various factors which can affect the satisfaction of residents, this study can not but face the limitation improving the policy and operation ＆ management for raising the satisfaction rate. However, we can presume the factors concerned with policy and operation ＆ management as below;
1. They are many and many kinds of variables that affect the housing satisfaction. In other wards, there are various variables including different localities, personal characteristics, and surrounding environments that affect the housing satisfaction. Accordingly, the efforts of one management team are not enough to raise the satisfaction rate. In this context, it is difficult to point the factors that will raise the satisfaction rate and chances are high that the factors are different according to the time limit for studying, analyzing and evaluating these factors.
2. Spatial variable (apartment) and personal characteristics affect much satisfaction rate. In other words, it can be said that it depends on whether residents are compensated as they contribute to the apartment management. Residents want to be compensated as much as they contribute and sometimes they may want more than what they do. So, through the efficient management, it needs to save the management expenses, by which it can decrease the burden of residents and improve the function of communal apartments. We should reform the management system fundamentally for the efficiency of management in communal apartments.
3. It is hard to measure the satisfaction rate with factors as communal allotment and rental apartment is not for unspecific persons, but for the specific persons, by which it has complex concepts including personal housing and public buildings. That is, it is insufficient to conclude the factors by analyzing and evaluating the questionnaires with several variables.
4. Apartment policies have laid the focus on the construction and satisfaction rates of residents are merely the survey of operating managementteam for specific regions and specific period. Future direction of policy should be improving the service for residents and it will contribute to raise the satisfaction rate by increase of supply for the people who don't have their houses, and improvement of convenience of in-house facilities, and efficiency of operating management.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• (국문초록) = ⅸ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 = 3
• 제3절 연구의 방법 = 5
• 제2장 공공아파트와 주거만족 = 7
• 제1절 공공아파트의 이론과 공급의 특성 = 7
• 제2절 공공아파트 환경요인 = 10
• 제3절 공공아파트의 입주자격과 입주 유형 = 12
• 제4절 공공아파트 공급실태 = 14
• 제5절 입주민의 특성 = 29
• 제6절 주거만족의 이론과 영향 요인 = 31
• (1) 주거만족의 이론 = 31
• (2) 주거만족의 영향요인 = 35
• 제7절 주거만족의 선행연구 = 38
• 제8절 주거만족도 = 40
• 제3장 연구모형과 가설 = 43
• 제1절 연구모형과 가설설정 = 43
• (1) 연구모형 = 43
• (2) 가설의 설정 = 46
• 제2절 변수의 조작화와 지표의 설정 = 53
• (1) 변수의 조작화 = 53
• (2) 지표의 설정 = 58
• 제3절 자료수집방법과 표본의 특성 = 61
• (1) 자료수집방법 = 61
• (2) 표본의 특성 = 63
• 제4장 공공임대의 주거만족도 영향요인 분석 = 65
• 제1절 영향요인별 분석 = 67
• (1) 입주민 개인의 특성별 분산 분석 = 67
• (2) 영향요인별 회귀분석 = 68
• (3) 입주민 개인의 특성과 영향요인의 통합 회귀 분석 = 70
• 제2절 영향 요인별 미치는 개인 특성과 빈도 분석 = 71
• (1) 운영관리 = 71
• (2) 시설관리 = 78
• (3) 환경 (단지내부) 관리 = 84
• (4) 안전관리 = 89
• (5) 자녀학군 = 97
• (6) 주변 (단지외부) 환경 = 98
• 제3절 공공임대 요인 분석의 결과 = 99
• 제5장 공공분양의 주거만족도 영향 요인분석 = 102
• 제1절 영향요인별 분석 = 104
• (1) 입주민 개인의 특성별 분산 분석 = 104
• (2) 영향요인별 회귀분석 = 105
• (3) 입주민 개인 특성과 영향요인의 통합 회귀 분석 = 107
• 제2절 영향 요인별 미치는 개인 특성과 빈도 분석 = 108
• (1) 분양 및 입주 = 108
• (2) 시설 관리 = 115
• (3) 품질 = 123
• (4) 운영관리 = 130
• (5) 환경 (단지내부) 관리 = 135
• (6) 자녀학군 = 142
• (7) 주변 (단지외부)환경 (교통, 문화, 공공기관) = 143
• 제3절 공공분양 요인 분석의 결과 = 144
• 제6장 요약 및 정책제언 = 147
• 제1절 연구결과의 요약 = 147
• 제2절 정책제언 = 149
• 제3절 연구의 한계 = 151
• 참고문헌 = 153
• 공공아파트 입주민의 주거만족도 영향요인 설문조사 = 157
• ABSTRACT = 170