부동산 펀드의 자산 운용에 관한 연구 - 오피스 실증자료를 중심으로- = A study on the Asset Management of Real Estate Fund- Based on Office Real Data -

국문 초록 (Abstract)

한글초록: 한국의 부동산펀드 활성화 여부는 한국의 부동산시장에 결정된다. 그것은 부동산펀드의 주요 투자 대상이 부동산 개발 사업이거나 오피스빌딩 임대 사업이기 때문이다. 먼저 한국의 부동산개발시장을 살펴보면 투자 여건이 좋은 상황은 아니다. 내수경기 침체 및 주택관련 강력한 규제 등으로 상가 및 아파트 개발 사업이 전반적으로 위축되어 있다. 따라서 펀드를 운용하는 자산운용사는 사업성 있는 개발 사업을 찾는 일은 쉽지 않은 상황이다. 한편 CR-REITs 기업구조조정부동산투자회사는 실물부동산(hard asset)을 취득하여 임대 수익을 목표로 한다. CR-REITs를 포함한 임대수익 중심의 부동산펀드는 서울에 있는 대형 오피스빌딩을 주요 투자 대상으로 생각 할 수 있다. 그 이유는 현재 서울 오피스빌딩시장도 경기침체의 영향으로 상황이 좋은 편은 아니지만, 도심(CBD), 강남(KBD), 여의도(YBD)에 소재한 프라임급 오피스빌딩은 낮은 공실률(4% 내외)과 적은 변동성(Volatility)으로 인하여 부동산펀드의 투자대상으로 될 가능성이 높다. 이에 본 연구에서는 오피스를 부동산 자산으로 하여 주식과 국채 등의 복합 자산 포트폴리오를 구성하여 보았다. 그 결과 두 자산 간의 포트폴리오 결합에서는 오피스와 국채의 포트폴리오 구성이 투자성과가 우수했다. 오피스를 포함한 3가지 자산 포트폴리오의 경우는 오피스의 투자 비율이 높을수록 그 투자성과가 증가함을 알 수 있었다. 이러한 결과는 국내의 리츠들이 부동산의 편입 비율이 70%이상임에도 불구하고, 대부분의 리츠들이 100% 부동산에 투자하고 있는 사실을 둿받침 해주고 있다. 다음으로는 지역별, 규모별 오피스의 임대수익지수 포트폴리오를 구성하여 보았다. 그 결과 강남권과 마포 여의도권의 임대수익지수 포트폴리오 구성이 다른 두 포트폴리오 구성보다 뛰어남을 알 수 있었고, 10,000평 이상에서 15,000평 미만 규모의 오피스와 15,000평 이상 규모의 포트폴리오가 투자성과가 우수한 것으로 나타났다. 그 다음은 리츠의 포트폴리오 결과 수익률이 높은 자산 구성은 리얼티1호 와 유레스 메리츠 두자산 간의 포트폴리오이다. 코크랩1호와 교보메리츠의 포트폴리오가 투자성과가 우수했다. 이것은 다른 종류의 부동산에 투자된 리츠의 포트폴리오가 부동산내의 분산화 효과가 나타난 결과로 볼 수 있다. 끝으로 오피스 실증자료 분석의 필요성 부분에 관한 연구의 결론은 다음과 같다. 2000년 1월부터 2005년 1월까지의 서울지역 아파트 지수, 연립지수, 단독지수, 주택 지수(매매지수와 전세지수)를 이용하여 월별 종합 수익률을 계산한 결과 동 기간 서울지역 오피스 빌딩의 실제 자료를 사용한 월별 종합 수익률과 변동성에서 차이를 보였다. 각각의 지수를 사용한 월별 종합 수익률 변동 폭(표준편차)은 오피스에 비해 크게 나타난다. 포트폴리오 결과를 보면 아파트, 연립, 단독, 주택의 경우는 부동산이 90% 편입되고 나머지 두 자산(주식과 국채)과 혼합된 경우가 투자 성과가 우수하게 나타났다. 그러나 오피스의 경우 복합자산 포트폴리오보다 오피스에만 투자한 경우가 투자성과가 우수한 것으로 나타나 차이성을 보여주고 있다. 따라서 지수를 이용한 복합자산 포트폴리오나 수익률만으로 오피스 빌딩 투자에 적용하기가 어렵다. 한국감정평가협회는 감정평가사의 조사 ·평가 자료를 기초로 하여 동 협회 부설기관인 감정평가연구원의 투자수익률추계와 임대료 분석 작업을 통해 2001년 1월부터 2001년 2월 24일 기간의 서울시 소재 11층 이상 오피스빌딩의 투자수익률을 산정한 자료에 의하면 서울지역 오피스 종합 투자 수익률이 7.89%이다. 이는 실제 조사에 의한 것이 아니라 감정 평가된 수치이므로 본 논문에서 서울지역 11층 이상의 오피스빌딩의 실제 자료 조사에 의한 종합 투자 수익률인 14.47%와는 많은 차이점을 보이고 있다. 부동산 포트폴리오 이론을 부동산에 적용하기 위해서는 부동산에 대한 실증적인 자료들의 구축이 필요하다. 이 논문의 연구 결과에 의하면 아파트, 연립, 단독, 주택지수를 포함한 주택지수는 실제의 오피스 자료와 각 자산의 투자성과와 포트폴리오의 투자성과에서 많은 차이점을 보여주었다. 이는 그동안의 부동산을 포함한 포트폴리오 선행연구에서 아파트 매매지수나 주택매매지수를 부동산의 대표지수로 사용한 것을 문제점으로 지적할 수 있다. 부동산 펀드의 투자대상이 다양해지고 있는 현시점에서 성격이 다른 부동산 자산들의 실제 자료에 근거한 정확한 지수 작성이 요구된다

국문 초록 (Abstract)

영문초록: Prosperity of Korea's Real Estate Fund depends on Korea's Real Estate Market. Because the main investment object of Real Estate Fund is real estate developing business or office building rental business. Looking at Korea's real estate developing market, the condition of investment is not good. Korea market of real estate was shriveling, because domestic market is stagnated and regulating of houses is strong. So, asset management company is hard to search good developing business. One side, main investment object of real estate fund is forecasted prime office building in Seoul. It is aim to rental incom purchasing hard asset as CR-Reits. because the prime office building is low volatility and vacancy (about 4%). Therefore, I use office real data and then I compose multiple asset portfolio including KOSPI300, government bond (3 years of maturity). As result, office-government bond portfolio is good investment. This result is proved that public auction fund by Hyundae Securities Company is invested in real estate at the rate of 70% and government-bond at the rate of 30%. I composed three multiple asset portfolio. The result is the more increasing office investment rate the better investment. This result is proved that enrollment rate of Korea Reits's real estate is 100%. I studied necessity of office real data analysis. I used apartment index such as purchase index and rent index in Seoul from 1 month 2000 year to 1 month 2005 year. I calculated the rate of apartment total returns. During same time, I calculated the rate of office total returns. The result of two asset total returns is very different. And the result of portfolio is different. In three multiple asset portfolio including apartment I found optimal portfolio that meets 90% of enrollment rate of apartment. Also, the rate of total returns of office in Seoul is 7.89% by Korea appraisal estimation association. But I calculated 14.47% by office real data. This result is that real estate data is not written out by real investment. Real estate data is written out appraisal of an expert opinion