부동산펀드의 설립형태에 관한 연구 : 법적구조를 중심으로 = A Study on the Established Form of Real Estate Fund Focused on the Legal Structure

국문 초록 (Abstract)

한글초록: 간접투자자산운용업법의 도입과 부동산직접투자시장의 규제는 부동산간접투자시장의 성장을 불러오게 되었다. 부동산펀드는 현재 시중에 떠도는 400조원을 흡수하고 있다. 이러한 부동산펀드의 기본적인 원리에 대하여 그 법적구조에 대한 규명을 위한 연구의 접근이 없었다. 일반적으로 부동산펀드라 불려지는 대상이 너무 협소하지는 않은지, 공모와 사모의 차이는 무엇인지는 시장에서 일반적으로 사용되어지는 용어였고 그 의미에 대한 명확한 연구는 이루어지지 않았던 것이 현실이다. 부동산펀드의 기초법제에 대한 연구가 미미한 상황에서 본 논문은 부동산펀드의 기초법제를 공고히 하고, 부동산펀드의 범위를 규정하여 그 법의 틀을 파악하고, 투자 가능한 자산의 범위를 중심으로 연구를 행하였다. 또한 간접투자자산운용업법 상의 회사형 간접투자기구인 투자회사와 부동산투자회사법상의 부동산투자회사의 상법상의 법인격 준용규정을 기반으로 하여 그 확장가능한 범위를 찾는 것에 주관심을 두었다. 따라서, 본 논문은 제1장에서 연구의 배경과 목적, 범위와 방법을 규정하고 제2장에서는 이론적인 검토를 통하여 선행연구의 검토와 투자신탁의 법리, 투자회사의 법리 그리고 부동산펀드의 정의, 연혁, 유형를 살펴보았다. 제3장에서는 부동산펀드의 법적구조를 검토하여 간접투자자산운용업법상의 법적구조와 부동산투자회사의 법적구조를 양분하여 살펴보았으며, 제4장에서는 부동산펀드의 설립과 규제에 대하여 살펴보았다. 마지막으로 제5장에서는 이상에서 검토한 부동산펀드의 법적문제점에 대하여 입법정비안을 제시하고 향후 추가적으로 필요한 연구부분에 대하여 언급하며 본 논문을 마쳤다. 본 연구에 의해 도출되어진 결과는 다음과 같이 요약되어진다. 첫째, 부동산펀드의 제제도는 그 법적 구조는 다르게 편성되어있지만, 부동산 및 부동산관련 유가증권에 투자하게 됨으로 인하여 간접투자라는 측면에서 동질성을 갖는 간접투자도관체이다. 둘째, 간접투자자산운용업법 상의 간접투자기구제도는 투자대상에 대한 구분을 명확히 하고 있으며, 각 간접투자기구에 대한 특례조항을 통하여 그 법적구조를 달리하는 형식으로 구성되어져 있어, 투자자 보호에 충실하고 있다. 셋째, 기본적인 부동산투자회사의 기관은 상법상 주식회사의 관계 법규를 준용하고 있으나, 투자펀드로서의 특성으로 인하여 예외적으로 불준용하여야 할 사항을 따로 규율하고 있지 아니한다. 이는 상법상의 변태설립의 문제와 주식발행사항에 대하여 다양한 운용범위의 확장이 가능하는 것으로 해석할 수 있으나, 우리나라 부동산투자회사법은 인가권자의 인가를 받도록 되어있어 법적규제가 아닌, 행정청의 재량권에 의한 규제가 이루어지고 있는 것으로 봄이 타당하다. 따라서, 부동산투자회사법제를 공고히 하여, 부동산투자회사가 투자도관체로 사용되어지는 간접투자매개체라는 전제하에 투자펀드로서 적합한 법률상 규제가 있는 입법 정비안이 마련되어지는 것이 타당할 것이다. 마지막으로 부동산펀드의 범위를 확장하기 위하여 확장할 수 있는 도관체에 관한 규정은 상법상의 주식회사제도를 준용하고 있으나, 투자자의 안전을 위하여 개별법에서 규제하고 있다. 이는 대리인문제가 발생하는 간접투자시장에 대하여 투자자를 보호하기 위한 입법부의 의지를 반영한 것이라 할 것이다

국문 초록 (Abstract)

영문초록:Making an Operating Law of Indirect Investment Asset and the regulation of direct investment in Real estate market is caused of the growth of indirect invest market.   Real Estate Fund is absorbed the immovable funds which is 400 trillion won in the market but any studies don’t try to study the basic principal, legal structure of established form in real estate Fund. real estate Fund is consisting of "Real estate Investment Company in real estate investment trusts Act", "Real estate indirect investment organization, Fund of fund, Special Asset Indirect investment organization in the Operation Law of  Indirect Investment Asset.  This study finds out the definition of the Real Estate Fund, the difference between a public establishment and a private establishment and a legislative investment scope.  This research, making a study on the established form of Real Estate Fund focused on the legal structure, referred to domestic and foreign studies and the law in force.  In situation which is not to study the basic studies of legal structure about Real Estate Fund, this study is making solid the basic structure of the law, finding out the scope of the Real Estate Fund, finding out an object which is able to invest in the law.   Also this study is concerning to find out the expansive scope of the established form for the Corporation Law and Investment Company in "the Operation Law of  Indirect Investment Asset" and Real Estate Investment Company in "the Act of Real Estate Investment Company". And then these studies are consisted such as the bottom.  In Chapter 1, I explained the background, objective, scope and method of research. In Chapter 2, through theoretical investigation, I studied the definition, type, history of the Real Estate Fund, the principle of the legal theory between Corporate Conduit and Trust Conduit. In Chapter 3, I studied the legal structure between "the Operation Law of Indirect Investment Asset" and "the Act of Real Estate Investment Company.” In Chapter 4, I studied the establishment and the restriction of the Real Estate Fund. Finally, In Chapter 5, I discussed the Summary, the limit of the research and the hereafter subject and the legislative alternative. The result of this study is summarized the bottom.  The first, Real Estate Fund is Indirect Investment Conduit such as an Indirect Investment through investing to Real Estate Asset, Real Estate Securities if the legal structure is different.   The second, the system of the Indirect Investment Organization in “the Operation Law of  Indirect Investment Asset"  cleared up the Investment Alternative and each organization have a different structure through the Special Clause in the Law and have a completeness in protecting the Investor .  The third, Real Estate Investment Company shall apply in the limited liability company in Commercial Law but have not to prescribe in the rules of the Law for the genius of each investment fund.  This is able to interpret that we can expand the scope of the Real Estate Investment Company about the qualified establishment and issue of shares. But Korean Law is not defining the scope in the law; the discretionary powers of Government regulated the scope. Consequently, we have to make solid which have a regulation at law.  The fourth, I have discussed the agency problem in the system of Indirect Investment and then I suggest the way to solve the problem in the system