부동산 경매에 있어 토지낙찰가에 미치는 요인들에 관한 연구 = An empirical researches on factors affecting land bid prices in real estate auction

국문 초록 (Abstract)

한글초록: 침체된 국내경기가 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 올해 경제성장률이 3～4%로 점쳐지고 있는가 하면 환율이 900원대로 내려가면 경제성장률이 2%까지 추락할 것이라는 삼성경제연구소의 어두운 전망까지 나오고 있다. 부동산경기 역시 침체라는 긴 터널의 끝이 보이지 않을 정도로 일부 지역의 일부 물건을 제외하고는 아예 거래가 끊길 정도다. 경매시장은 어떤가? 외환위기 이후 가장 많은 물건이 쏟아져 나왔고, 특히 주거용 부동산의 경우는 외환위기 당시를 훨씬 웃돌 정도로 많은 물건이 경매에 부쳐졌다. 올해는 경매물건이 외환위기 당시 수준까지 이를 것이라는 전망도 나오고 있고 낙찰가율이나 낙찰률 역시 외환위기 당시 수준까지 떨어질 것이라는 등 최근의 경매시장을 외환위기 때와 유사한 것으로 대조하여 평가하고 있다. 그만큼 경매물건이 많이 늘었다는 얘기다. 최근 경매에서 늘어나는 입찰자들과 낙찰율을 보면 현재 경매시장에 사람들의 관심과 돈이 몰려있음을 알게 된다. 하지만 이런 경매시장에 있어서 응찰자들은 어떠한 점에 관심을 보이고 낙찰을 받고자 경매시장에 뛰어드는 것인지 알아보고자 한다. ‘왜 이러한 경매물건이 나오는지‘와 같은 경매의 공급적 요인과 ’왜 사람들이 경매에 나오는 물건을 낙찰 받으려 응찰을 하는 것인지‘와 같은 경매의 수요적 요인에 대해서 실증분석을 하고자 한다. 이에 본 연구는 서울시 토지경매 시장에서 대지만을 가지고 경매에 있어 유찰횟수, 응찰자수, 토지면적, 낙찰가율, 법정지상권, 용도지역, 위치, 자산평가지수, 어음부도율, N값, CD수익률 등을 이용하여 토지(대지)의 낙찰가에 미치는 영향에 대해서 실증분석을 하였다. 헤도닉함수모형을 이용하였고 분석결과 유찰횟수, 법정지상권, 어음부도율, CD수익률 등은 낙찰가에 부정적인 영향을 미쳤고 응찰자수, 상/공업지역, 강남권지역 등은 낙찰가에 긍정적인 영향을 미쳐 낙찰가격을 변동시키는 것으로 나타났다. 또한 낙찰가율, 자산평가지수, 주거지역더미, N값 등은 낙찰가에 아무런 영향을 미치지 않는 것으로 측정되었다. 본 연구는 토지시장에서 서울시 대지만을 가지고 표본을 측정하여 실증분석을 한 것이다. 보다 정확한 자료를 필요로 했으며 토지의 용도지역별 측정과 과학적이고 현실적인 분석으로 인해 경매에 입찰하고자 하는 사람들에게 현실적인 좌표가 필요하다. 부동산투자가 이제는 일부층의 전유물이 아니라 일반계층에도 상당히 폭 넓게 뿌리 내렸다. 그런만큼 부동산시장에 대한 억제 일변도는 다른 수익구조가 없는 상황에서 그나마 종자돈 다 털어내어 대출 끼고 부동산에 투자하였거나 조그마한 보금자리를 마련했던 서민들의 시세차익이라는 소박한 꿈을 앗아가고, 결국 ‘부동산가격 하락 – 담보가치의 하락 – 금융부담 가중 – 경매물건 증가’라는 악순환만 반복될 뿐임을 깊이 되새겨 볼 일이다