부동산등기의 공신력에 관한 연구 = A study on public reliability of Real Estate Registration

국문 초록 (Abstract)

한글초록:등기는 현재의 부동산 소유자가 누구인가를 공시하는 법 제도이다. 등기제도가 추구하는 이상은 정확성과 신속성의 조화이며, 이는 등기제도가 가지고 있는 현실적인 문제점이기도 하다. 특히 물권변동에 있어서 성립요건주의를 추구하는 우리의 법체계에서 진실한 권리상태를 공시하여 부동산 거래의 안전을 보호하여야 한다는 이상실현의 측면과 오늘날 자산유동화와 저당권유동화 등의 현실 경제적 요청 등을 고려하여 볼 때 언젠가 여건이 성숙되면 공신력을 인정하는 방향으로 나아가야 함에는 이론이 있을 수 없다고 본다. 따라서 본 고에서는 우리의 등기제도의 문제점과 외국의 관련 법제를 검토하여 등기의 공신력 인정의 방법론에 있어 다음과 같은 제안을 하였다. 첫째, 등기의 공신력을 인정하는 전제조건으로서 등기원인증서의 공증제도를 도입하여야 할 것이다. 실질적 심사주의를 채택할 때 등기의 진실성은 확보되나 등기절차의 지연문제 또한 간과할 수 없으며, 이러한 등기절차 지연문제의 해결책으로 등기원인에 대한 공증제도를 들 수 있다. 또한 형식적 심사주의에서의 단점인 진실에 부합하지 않는 등기의 발생도 등기원인을 공정증서로 작성케 함으로써 상당히 많이 방지할 수 있어 등기원인에 대해 공증제도를 채용할 때 실질적 심사주의와 형식적 심사주의의 대립이 현저하게 완화된다. 둘째, 등기공무원에게 실질적 심사권을 부여하고 그로 인해 발생될 수 있는 진실한 권리자의 손해를 전보하여 주는 제도적 장치가 마련되어야 한다. 현행 부동산등기법은 등기공무원에게 형식적 심사권만을 인정하기 때문에 공무원의 배상책임이 인정될 여지는 희박하므로 등기공무원에게 실질적 심사권을 부여하고 진실한 권리자의 손해를 전보하여 주는 제도적 장치가 필요하며, 이를 위하여 국민의 권리보호를 위한 국가가 배상책임의 규정을 입법화하여야 한다. 셋째, 대장제도에 관한 지적법, 기타 법령을 제 ․ 개정하고 부동산등기법에서는 대장과 등기부의 연계를 위한 효과적 규정을 두어야 할 것이다. 현재 법원은 이러한 시대적 상황에서 최신기술을 적용하여 부동산등기시스템을 도입함으로써 한 단계 진보된 등기업무체제를 갖추어 유관기관과의 정보연계서비스를 할 수 있도록 2004년부터 등기업무 2차 전산화사업을 추진 중에 있으므로 일원화 문제는 곧 해결되리라 본다. 그 밖에, 부동산등기 공신력의 도입을 위해서는 언급한 바와 같이 부실등기가 행하여지는 것을 방지할 수 있는 제도적 조치와 공신력 인정으로 인하여 권리를 잃게 되는 진정한 권리자의 구제절차 방안으로 다음을 고려해 볼 수 있을 것이다. 예컨대 충분한 공시기간을 전제로 한 보존등기시에 이의를 제기할 자를 위한 공시제도, 인터넷을 이용한 위 공시 상설게시, 진정한 권리자의 정정등기신청시 주택임대차보호법상의 등기와 같이 저렴한 가액에 의한 등기제도의 마련, 선의를 입증할 수 있는 서류의 정형화(건축주에 의한 소유권 존재에 관한 공정증서, 건축공무원에 의한 공정확인서상 소유권자의 기재의무, 건축비용지불에 관한 총액영수증에 대한 세무서장의 소유권 확인서 발부 등) 등과 같은 절차상의 부수적인 제도도 함께 고려하여야 할 것이다. 왜냐하면 부동산등기는 공신력인정 여부와는 관계없이 등기와 진정한 권리관계는 일치하여야 하고, 이는 공신력인정의 기초가 된다고 할 수 있기 때문이다

국문 초록 (Abstract)

영문초록:Registration is a legal system whereby the current real estate owners are made public. The ideal pursued by the registration system is a harmony between precision and timeliness, which in turn is the source of its problem. In particular, under our legal system where any change of real right requires strict conditions for registration, it seems to be an almost consensus to attach public reliability to registration if conditions are mature, in consideration of the ideal aspect that safety of the real estate transactions should be ensured by announcement of the state of true rights and in respect of the actual economic needs for asset and mortgage securitization. With such basic conceptions in mind, this study was aimed at reviewing the problems of our registration system and relevant foreign legal systems to put forwards the following suggestions for public reliability of the real estate registration.First, as a pre-condition for public reliability of registration, it is necessary to introduce the public notary system for certification of the registration instruments. If the substantial review system should be adopted, authenticity of registration would be ensured, but the procedure of registration would be delayed that much. The public notary system may be a solution to such a problem. And if the causes of registration not true to the fact - registered unchecked under the formal review system - should be obligated to be written as public document, untrue registrations would be screened much. In short, if the public notary system should be adopted, the conflicts between substantial and formal review systems would be much relieved.Second, it is essential to authorize the registry officials to review the registration instruments substantially, while insuring any loss on the part of the rightful persons due to registry officials' mis-judgement. Since the current Real Estate Registration Code allows registry officials to review the registration instruments only formally and thus, the officials cannot be responsible for any mistake in their formal reviews, the officials need to be authorized to review the instruments substantially, while rightful persons should be compensated for their loss thereof. To this end, the government is obliged to specify in the relevant code nation's responsibility of compensation for the rightful persons who suffer loss due to incorrect reviews by officials. Third, it is deemed necessary to write or rewrite Cadastral Code and other codes regarding the land registry system and specify in Real Estate Registration Code some provisions for association between land registry and registration. Currently, as the court uses cutting-edge technologies for the real estate registration system to be associated with relevant organizations for information services, namely since the secondary registration computerization project has been underway since 2004, land registry and real estate registration would be streamlined into a single system soon.Besides, in order to attach public reliability to the real estate registration, rightful persons' losses due to such a public reliability need to be compensated. For example, the following reform measures may well be taken into considerations: a public announcement system for those who may interpose an objection for a certain period of time, use of Internet for the above announcement, arrangement of inexpensive registration correct procedures for rightful persons like that in Housing Tenants' Protection Code, typified instruments proving the bona fide (notarized instrument regarding client's ownership, architecture officials obligation to confirm the owner on the notarized instrument, tax administrator's confirmation of ownership on the construction cost report), etc. For the real estate registration should conform to the true relationships of rights regardless of its public reliability and such a conformity would be a basis for its public reliability