建物의 區分所有에 관한 硏究 = Zur Dogmatik des Wohnungseigentums am kollektiven Geb¨aude in Korea

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Zusammenfassung
Zur Dogmatik des Wohnungseigentums am kollektiven Geb?ude in Korea

Lee, Chun-Won
Hauptfach : B?rgerlichenrecht
Juristische Fakult?t
Doktorkurs an der
Sung Kyun Kwan Universit?t
Seoul, Korea


1. Geschichte und Gesetzgebung des Instituts Wohnungseigentum
Das Pedant des heutigen Instituts Teileigentum (Wohnungseigentum) existierte schon zu der babylonischen Zeit (B.C. 2000).
In der alten r?mischen Zeit war das Geb?ude ein Teil des Grundst?cks, weil das Prinzip "das Geb?ude folgt dem Grundst?ck" (Superficies solo cedit) herrschte. Daher ist die Existenz eines Teileigentums in der r?mischen Zeit fraglich. Nach der herrschenden Ansicht sei damals ein Wohnungseigentum noch nicht anerkannt gewesen, da das Eigentum auf einem Geb?udeteil als solches unbekannt gewesen sei.
Im germaischen Rechtsraum war ein Stockwerkseigentum vorhanden, weil das r?mische Prinzip ?Superficies solo cedit? dort nicht galt. Das Stockwerkseigentum wurde von mehreren germanischen mittelalterlichen europ?ischen L?ndern anerkannt.
Frankreich hat eine lange Tradition des Wohnunseigentums. Das Wohnungsproblem war ein wichtiges Sozialproblem, das eine Eigentums- teilung eines Wohngeb?udes erforderlich machte. Schon zu der Zeit der Kodifikation der Code Civil existierte eine Art "Stockwerkseigentum" als gewohnheitsrechtlich anerkannte Eigentumsform. Code Civil akzeptierte dieses Gewohnheitsrecht und schaffte einige Regelungen bez?glich des existierenden Wohnungsteileigentums. Nach der Ansicht des damaligen franz?sichen Gesetzgebers widersprach das Teileigentum dem indivi- dualistischen Zeitgeist des 19. Jahrhunderts. Er betrachtete daher das Teileigentum als eine unerw?nschte vor?bergehende Erscheinung und schaffte keine rechtliche Grundlage, die eine eigenst?ndige Entwicklung h?tte erm?glichen k?nnen.
Die soziale Realit?t, n?mlich Wohnungsmangel nach dem Krieg und wachsende Einwohnerzahl in den St?tden, erforderte aber weitere Entwicklung eines Teileigentums mehr denn je zuvor. Die soziale Realit?t verdeutlichte die Regelungsl?cke bez?glich des Teileigentums in Code Civil. Um dieses Problem zu l?sen wurde am 28. Juni 1938 das neue Gesetz f?r das gemeinsame Eigentum der Wohnungsimmobilien (LOI du 28 juin 1938, Loi tendant ? r?gler le statut de la copropri?t? des immeubles divis?s par appartements) erlassen. ? 13 l?schte dann ? 664 Code Civil. Sp?ter wurde das Institut des Wohnungsteileigentums durch das Gesetz Nr. 557 f?r die Geb?udeimmobilien (Loi n? 65-557 du 10 juillet 1965 Loi fixant le statut de la copropri?t? des immeubles b?tis) noch einmal ge?ndert.
In Deutschland war das Wohnungseigentum in der Form des Stockwerkseigentums oder des Gescho?eigentums allgemein bekannt. Bei der Schaffung des deutschen B?rgerlichen Gesetzbuches (BGB) wurde die Aufnahme des Stockwerkseigentums in das BGB nicht r?tlich abgetan, weil ein Eigentum an Teilen eines Grundst?ckes nach ? 93 BGB als systemwidrig betrachtet wurde. Demzufolge wurde die Neubegr?n- dung von Stockwerkseigentum durch ? 189 EGBGB verboten.
Nach dem zweiten Weltkrieg dr?ckte die Wohnungsnot insbesondere die st?dtischen Gebiete. Der Bedarf nach dem schnellen Aufbau des Wohnungswesens veranlasste die Regierung und das Abgeordnetenhaus zu einer Regelung des Wohnungseigentums.
Der deutsche Bundestag erliess am 15. M?rz 1951 das Gesetz ?ber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, das in 5 Tagen am 20. M?rz 1951 in Kraft trat. Das Gesetz erm?glichte vielen verm?gens- schwachen B?rgern das Eigentum an eigener Wohnung.
Das schweizerlische Zivilrecht(ZGB) deklarierte ?Superficies solo cedit? und somit verbot indirekt das Eigentum an Geb?udeteilen. Weil aber das Stockwerkseigentum eine verbreitete Erscheinung war, sah das ZGB nur einige ?bergangsregelungen (Anhang Art. 17 Abs. 1, Art. 45 ZGB) vor. Nach dem zweiten Weltkrieg ?nderte sich die Lage auch in der Schweiz. ZGB bekam durch das Bundesgesetz ?ber die ?nderung des Vierten Teils des Zivilgesetzbuches einen neuen Abschnitt "Stockwerkseigentum" als Art. 712 a ff.. Damit wurde moderne Rechtsgrundlage f?r das Wohnungseigentum geschaffen.
Das US-amerikanische Kollektivwohnhaus unterteilt sich je nach der Eigentumsform in condominium und cooperative. Das Institut condomi- nium begann mit dem Institut der kollektiven Immobilienverwaltung im Reichenviertel des 19. Jahrhunderts und Mansioninvestition durch gemeinsame Investition in der Mitte des 20. Jahrhunderts. Cooperative- Eigentum wird keine bestimmte Wohneinheit als Eigentumsinhalt zuge- wiesen. Die Mitglieder haben das Recht an den Wohnungen nur in Form einer membership certificate oder Aktie(stock).
Das Wohnungseigentum in England wird commonhold genannt. Erst am 1. Mai 2002 wurde der Begriff eines Wohnungseigentums unter der Bezeichnung "commonhold" eingef?hrt.
In Japan war das Wohnungseigentum schon in dem alten Zivilgesetz (1890, Nr. 28, JBGB) im Abschnitt Verm?gen vorgesehen. Das geltende Zivilgesetz (1896, Nr. 89) ?bernahm die alten Regelungen und regelt es in ㎣ 208 ff. Sp?ter wurde ? 208 JBGB gel?scht und im Jahr 1962 durch das Gesetz zur Regelung des Teileigentums eines Geb?udes ersetzt. Dieses Gesetz beruecksichtigte aber noch nicht gen?gend die tatsaech- liche japanischen Probleme, sondern ?bernahm in grossen Teilen die ausl?ndischen Regelungen.
In Korea wurden erst seit den 30er Jahren die Kollektivwohnh?user gebaut. Damals wurde das Rechtsverh?ltnis ?ber das Wohnungseigentum noch in KBGB selbst (?215 KBGB a.F.) geregelt. Aufgrund der raschen Industrialisierung des Landes seit den 60er Jahren wurden sehr viele Kollektivwohnh?user in den St?dten gebaut. Korea schaffte dann ein eingenes Gesetz uber das Wohnungseigentum, um der wachsenden Zahl an Rechsproblemen gerecht zu werden, die durch die neue st?dtische Wohnkultur in den Kollektivwohnh?usern entstanden.

2. Dogmantische Betrachtungen des Wohnungseingentums
Das Wesen des Wohnungseigentums wurde zuerst als Staffelung mehrerer Wohnungseigent?mer verstanden. ? 664 Code Civil wurde zum Beispiel nach diesem Verst?ndnis konzipiert. Diese Verbindung mehrerer Eigent?mer wurde dogmatisch als Dienstbarkeiten erkl?rt.
Nach dieser Konstuktion belastet der Eigent?mer des jeweiligen Stockwerkes sein eigenes Eigentum mit Dienstbarkeiten f?r die anderen Miteigent?mer. Der Erdgeschosseigent?mer hat das Eigentum an dem Grundst?ck und der Dachgeschosseigent?rmer dann das Eigentum an dem Dach. Das Eigentum am Grundst?ck wird in mehrere separaten Eigent?mer geteilt und die Verbindung der sparaten Eigent?mer miteinander wird durch Dienstbarkeiten wiederhergestellt. Die Dienstbarkeiten dienen der Verhinderung des eventuellen Teilungsan- spruches des Gemeingutes. Eine juristische Konstruktion, nach der ?berhaupt kein Gemeingut existiert, ist auch m?glich.
Aus der Unteilbarkeit der W?nde gem癌 ? 664 Code Civil wurde die Theorie der unteilbaren Dienstbarkeit herleitet.
Es gab dann Theorien, die entweder auf Gemeinschaft oder Miteigentum basieren. Nach diesen Theorien wird die Verbindung der Wohnungseigent?mer untereinander aus dem gemeinschaftlichen Verh?lt- nis oder aus Miteigentum selbst hergeleitet. Die Lehre vom solidarischen Gesamteigentum z?hlt sich zum Beispiel zu dieser Theriengruppe.
Durch die Entwicklung der Bautechnik wuchs sich der Anteil am Gemeingut in einem kollektiven Wohnhaus. Aus dieser Entwicklung entstanden zweigliederige Theorien. Zweigliederige Theorien besagen, dass das Wohnungseigentum aus dem Alleieigentum und dem gemeischaftlichen Eigntum besteht. Die meisten Vertreter der zweiglie- derigen Theorien verstanden, dass das gemeinschaftliche Eigentum dem Alleieigentum folgt. Es gab aber auch Ansicht, dass das Alleineigentum dem gemeinschaftlichen Eigentum folgt. Die letzte Ansicht argumentierte mit dem alten r?mischen Prinzip ?Superficies solo cedit?. Aus diesem alten Prinzip wurden die Vergleiche 'Superficies-Alleineigentum und cedit-Gemeingut' gezogen.
Dar?ber hinaus gab es auch Versuche, die das Wohnungseigentums- verh?ltnis mit der erweiternden Auslegung der nachbarschaftlichen Verbindung zu erkl?ren. Das Nachbarschaftsverh?ltnis allein kann aber die starke Verbindung der Wohnungseigent?mer miteinander (Unaufl?s- barkeit) nicht ?berzeugend erkl?ren.
In Deutschland verdeutlichte Wesenberg, dass es sich bei dem Wohnungseigentum nicht um das klassische Eigentum im Sinne des BGB, sondern um Eigentum im Sinne des Wohungseigentumsgesetzes sei. Dulckeit versuchte das Institut Wohnungseigentum mit dem Ansatz der dinglichen Belastung zu erkl?ren. Er spricht von einem dienstbarkeit- sartigen Benutzungsrecht. Paulick versteht das Wohnungseigentum als ein einerseits druch eigenes Sondereigentum gest?rktes, aber durch das Sondereigentum der anderen quantitativ geschw?chtes Miteigentum. Damit betonte er das Primat des Miteigentums. Demgegen?ber vertritt B?rner das Primat des Sondereingentums.
Weitnauer steht der Miteigentumstheorie von Paulick nahe. Er sieht einen Sonderbereich im Rahmen des Miteigentums, der den Gegenstand eines ausschliesslichen Herrschaftsrechts bildet. Er kritisiert die Ansicht, die das Wohnungseigentum als ein echtes Eigentum versteht. Wohnungseigentum sei kein neues Rechtsinstitut in der Art eines echten Eigentums, wie B?rmann es behaupte. F?r Weitnauer ist das WE ein besonderes ausgestaltetes Miteigentum.
B?rmann versteht zuerst das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne des ? 903 BGB. Er vertritt die sog. Theorie der dreigliederigen Einheit. Nach seiner Theorie handelt es sich bei dem Wohnungs- eigentum um die akzessorische Verbundenheit von Sondereigentum, Miteingemtumsanteil und verdinglichtem Mitgliedschaftsrecht an der Wohnungseingent?mergemeinschaft. Finger verwendet zwar nicht den Ausdruck der dreigliederigen Einheit, aber versucht meherere Rechte des Wohnungseingent?mers zu vereinheitlichen. Tasche, R?ll und Werner Merle vertreten auch ?hnliche Einheitstheorie, aber sehen anders als Weitnauer den Miteigent?meranteil als zweitrangiges Element.
Schulze-Osterloh ordnet das Wohnungseingentum den Gesamthandsge- meinschaften zu, Er vertritt die These, dass immer eine Gesamthands- berechtigung vorliege, wenn mehreren mehr als ein Verm?gensgegen- stand gemeinschaftlich zusteht.
Junker geht von einem gesellschaftlichen Ansatz aus. Er betrachtet das Wohnungseigentum als einen verdinglichten Gesellschaftsanteil. Er bestreitet die Eigentumsqualit?t des Sondereigentums.
Das japanische Wohnungseigetumswesen hat im Hintergrund ein stark individualistisches Verst?ndnis des Eigentums. W?hrend die deutschen Theorien Schwerpunkte auf Miteigentumskomponent setzen, scheint in den japanischen Regelungen das Sondereigentum im Vordergrund zu stehen.
Daher waren in den 60er Jahren die Meinungen ?berwiegend vertreten, das Wohnungseigentum als echtes Eigentum im Sinne des Zivilrechts zu verstehen. Das Verh?ltnis der Wohnungseigent?mer untereinander wurde nach der herrschenden Meinung im Rahmen des Nachbarschaftsrechtes erkl?rt. Tamada Kouki ging aber vom miteigentumsrechtlichen Ansatz aus.
Maruyama Eiki versuchte die Theorie der dreigliederigen Einheit von B?rmann anzuwenden. Demzufolge spielte nach seiner Theorie das Komponent der Mitgliederschaft eine grosse Rolle, um die Beschr?nkung des Wohnungseigentums zu erkl?ren.

3. Begr?ndung und Inhalt des Wohnungseigentums
Das 'Korenaische Gesetz ?ber das Eigentum am kollektiven Geb?ude und dessen Verwaltung" (abgek?rzt: Kollektivgeb?udegetz, EkGVG) enth?lt zur Begr?ndung des Wohnungseigentums folgende Grundregelung.

? 1 Kollektivgeb?udegesetz(EkGVG) lautet: "Wenn strukturell abgerenzte Teile eines Geb?udes als selbst?ndige Einheiten benutzt werden k?nnen, dann k?nnen die einzelnen Geb?udeteile zum Objekt des Eigentums werden."
Die ausdr?cklich geregelten objektiven Tatbestandsmerkmale f?r Begr?ndung des Teileigentums sind demzufolge wie folgt:
1. Es handelt sich um ein Geb?ude.
2. Die Geb?udeteile sind strukturell abgrenzbar (strukturelle Seblst?ndigkeit).
3. Die Geb?udeteile k?nnen als selbst?ndige Einheit benutzt werden (Nutzungsselbst?ndigkeit).
Die einhellige Meinung in der Rechtsprechung und Literatur fordert dar?berhinaus ungeschriebene subjektive Element das Vorhandensein eines Abgrenzungswillens als ungeschriebenes subjektives Element.
Demgegen?ber wird ?ber die Erforderlichkeit einer Eintragung umstritten.
Weil in den letzten Jahren strukturell komplizierte Geb?ude, die ?ber eine Luftbr?cke oder unterirdisch verbunden sind, sehr h?ufig gebaut werden, ist die Abgrenzung eines Geb?udes von dem anderen schwierig geworden.
Als Kriterien werden unter anderem folgende genannt:
1. die Eindeutigkeit der Grenze
2. die Abgrenzung der Geb?udeteile
3. die Unmittelbarkeit des Weges zur Aussenwelt
4. das Vorhandensein der Einrichtungen zur Sondernutzung
5. das Nichtvorhandensein der Einrichtungen zur Gemeinnutzung.

Im Hinblick auf ein Gesch?ftsgeb?ude stellt sich aber noch die Frage, ob eine vollkommene Abgrenzung wirklich erforderlich ist.
Ein Wohnungseigent?mer unterliegt sogar bei der Nutzung und Ertragst?tigkeit des Sondereigentums mehr Beschr?nkungen als ein normaler Hauseigent?mer. Eine solche Beschr?nkung ist bei dem Gemeingut noch st?rker. Diese starke Beschr?nkung des Wohnungs- eigent?mers kann nicht durch ein blosse Nachbarschaftsrecht erfasst werden. Eine besondere pers?nliche Verbindung der Wohnungs- eingent?mer miteinander kann eine solche Eigentumsbeschr?nkung rechtfertigen.
Das Wohnungseigentum setzt sich aus Miteigentumsanteil, Sondereigentum und pers?nlichem Verbindungselement der Wohnungs- eigent?mer miteinander. Diese drei Elemente geh?ren untrennbar zusammen und bilden ein Recht, n?mlich das Wohnungseigentum. Der Wohnungseingent?mer kann rechlichte Verf?gungsmacht ?ber dieses Recht wie Eigentums?bertragung und Erbeinsetzung.