택지개발지구 단독주택용지 지구단위계획의 개선방안에 관한 연구 = A study on the improvement of the district unit plan of detached housing area in the housing site development district

국문 초록 (Abstract)

일산, 분당등 신도시 단독주택용지에 처음 도입된 지구단위계획(당시 도시설계)은 기존의 단독주택의 과밀개발, 상업기능의 혼재, 주차장 및 녹지의 부족, 보행환경의 악화, 가로 경관의 저하등 문제를 효과적으로 제어하여 정돈된 쾌적한 전원주택도시를 기대하게끔 하였다.
그러나, 지구단위계획이 수립되어 있음에도 불구하고 신도시의 단독주택용지의 개발현황을 살펴보면 거주자에게는 주상기능이 혼재되어 복잡하고, 획일적이며, 자율성이 부족한 불만스러운 주거환경으로, 건축가에게는 융통성이 결여된 재미없는 설계로, 행정기관에게는 복잡한 집행과정과 관리문제 및 민원야기등으로 문제가 많은 것으로 드러났다.
이는 단독주택지의 환경개선을 위한 연구나 개별 건축물에 대한 규제기법의 개발등이 공동주택단지나 상업지역에 비해 크게 미흡한 실정이 주요 원인이기는 하지만 지구단위계획이 완료된 선행도시의 문제점을 반영하지 못한채 지구단위계획의 내용을 답습하고 지구단위계획요소에 대한 구체적인 실현방안의 제시가 없었던 결과로 볼수 있다.
따라서, 본 연구는 최근 개발계획승인이 이루어진 경기도 일대의 신규 택지개발사업지구의 단독주택지의 지구단위계획을 비교·분석하여 문제점 및 특성을 파악하고, 또한 최근에 개발이 이루어지고 있는 수원 정자2지구를 사례지역을 선정하여 구체적인 현장조사 및 설문조사(전문가, 거주자)를 통해 단독주택지의 거주환경을 위한 구체적인 지구단위계획의 지침의 개선방향을 제시하고 추후 택지개발사업 및 도시개발사업등으로 개발될 신도시 단독주택용지의 계획에 도움이 될 지구단위계획의 개선방안을 제시한다.
택지개발지구 단독주택용지의 지구단위계획을 종합해 보면 대지의 분할 및 합병에 대해 원칙적으로 불가하며 건축물의 용도규제와 관련하여 단독주택지에 건축가능한 건축물로는 단독주택, 다가구주택, 점포주택이 허용된다. 점포주택의 근린생활시설의 위치는 일반적으로 지하1층과 지상1층에 한하여 설치하도록 지정하고 있으며 면적은 연면적의 40%이내에서 규제하고 있다. 5개지구중 3개지구가 점포주택의 위치를 지정하고 있었으며, 허용가구수는 도시별로 차이를 보이며 일반적으로 단독주택의 경우 2가구, 점포주택의 경우 4가구를 허용한다. 건축물의 배치에 있어 건축한계선은 대부분 단독주택에는 지정을 하지 않고 있다.
주차장에 대한 규제는 대부분 주차장법 및 조례를 준용하도록 되어 있으며, 하남풍산지구와 수원정자2지구의 경우는 1세대당 1대로 강화하여 적용하고 있다.
시행지침의 비교·분석 결과 택지개발지구 단독주택용지의 지구단위계획의 문제점은 다음과 같다.
- 도시의 아이덴티티를 반영할수 있는 지구단위계획의 필요성
- 세부적인 검토가 반영된 지구단위계획의 실현
- 단독주택지내 주·상 용도의 혼재
- 적정 거주밀도 유지를 위한 가구수 제한
- 전면공지의 공공성 확보
이상의 문제점은 개별필지의 개발에 있어 소유주의 사유재산권과 공공성의 대치, 과밀개발에 의한 적정거주밀도 유지의 어려움, 용도의 혼재로 인한 주거지로의 상업시설 침투, 경관계획과 구체적인 디자인 가이드라인의 부재로 인한 개별 건축물 형태의 독자성등으로 요약된다.
수원정자2지구의 적용실태분석 및 설문조사분석을 통한 종합적인 분석 결과 지구단위계획의 종합적인 제안 내용은 다음과 같다.
- 도시의 지역성 반영
- 지구단위계획의 구체적 실현방안의 제시를 위해 지구단위계획구역의 세부적인 검토가 반영된 지침도의 작성 및 구체적인 디자인 가이드라인의 제시
- 도시의 성격과 기능에 적합하도록 적정 거주밀도를 산정하여 이를 기준으로 단독주택, 다가구주택, 점포주택 각각의 적정수를 결정하여 배치
- 점포주택의 근린생활시설의 주민들의 편의성을 보조하기 위한 근린생활시설위주로 허용하고 거주환경을 침해하는 시설등의 입지를 막는 규제
- 점포주택의 전면공지의 전용을 막기 위한 강력한 법적 제재가 필요
- 가구수를 기준으로 한 주차장 설치로 적정 주차공간 마련
본 연구는 단독주택용지에 대한 지구단위계획의 시행지침분석 및 적용실태분속과 설문조사분석(전문가, 거주자)을 통해 문제점과 개선방안을 시행가능성 관점에서 제시해 보았다는데 의의가 있다. 이러한 시도가 바람직한 주거환경의 조성과 건전한 도시개발 및 지구단위계획제도 분야의 학문 발전과 영역확장을 위한 기초가 되기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The District Unit Plan, which was brought in the Detached Housing Area of new town such as Ilsan, Boondang and so on, was looking for a pleasant rural town without the problems of residential environment such as high dwelling density, the sprawl of the building, the short of parking lots and greens, the bad walking and street environment and so on.
But, although the District Unit Plan was devised already, the development of the Detached Housing Area in new town has some of problems for the resident, architect and government. For example, It is very an unsatisfactory residential districtdue to a complication, an uniformity and no autonomy for the resident, an ill-planed design due to no adaptability for the architect, and has lots of problems such as the complicated execution proceedings and control, the civil petitions and so on for the government.
These problems are occurred as a result of that the research about environmental improvement for Detached Housing Area has been lack and the method to control each individual building design has been undeveloped, however, the first of all, the trial and error of preceding planning were not reflected in it, and the definite design guideline wasn't suggested.
Therefore, through the comparison and analysis District Unit Plan of the Detached Housing Area of Housing Site Development District around the Metropolitan area and detailed analysis of Jungja-2 area in Suwon, the proposal of District Unit Plan for the Detached Housing Area will be suggested.
The District Unit Plan of the Detached Housing Area doesn't allow the division and annexation of the ground but a single house, attached house and a store house on the Detached Housing Area
The problems of District Unit Plan of Detached Housing Area in Housing Site Development District are as follows.
- The need of reflecting of the city's identity in urban planning.
- The need of review of urban planning in detail.
- The solution to prevent the sprawl of the residence building.
- The limitation of a number of household for the residential environment.
- The guarantee of the front vacant ground for public.
Through the detailed analysis of Jungja-2 area in Suwon, the proposals of District Unit Plan of Detached Housing Area in the Housing Site Development District are as follows.
- The reflecting of the city's identity.
- The design guideline is required in detail by the development of local elemnt and representative environmental low.
- Theeach lot usage has to be determined to prevent the sprawl of the residence building including Neighborhood-Convenience Facilities and to protect a residential environment.
- For the pleasant walk in urban street and local revitalization of the street, the private use of the front open space of building must be brought under the law.
- The situation of set back and front sidewalk pattern of building must be considered in detail.
- The guarantee of parking lot for the each household.
Through this study, I have shown the actual condition of the District Unit Plan and suggested some of large success-rate improvement. I wish theis study could be the foundation of all those.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 흐름 = 3
• 3. 기존 연구의 동향 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 택지개발사업과 지구단위계획 = 6
• 1. 제1종지구단위계획의 정의 = 6
• 2. 제1종지구단위계획의 수립배경 = 6
• 3. 제1종지구단위계획의 역할 및 기능 = 7
• 제2절 신도시 주거환경 = 10
• 1. 주거환경설계 = 11
• 2. 택지개발과 신도시 = 11
• 3. 단독주택 주거환경과 지구단위계획의 도입 = 16
• 제3절 단독주택지 지구단위계획 = 18
• 1. 주거환경요소 = 18
• 2. 지구단위계획의 규제요소 = 19
• 제3장 평가 및 분석의 틀 = 21
• 제1절 평가 및 분석의 틀 = 21
• 1. 평가의 개념 = 21
• 2. 평가의 목적 = 21
• 3. 분석의 틀 = 22
• 제4장 택지개발지구 단독주택용지 지구단위계획 비교분석 = 24
• 제1절 토지이용계획의 비교분석 = 24
• 1. 주거용지공급계획 = 24
• 2. 토지이용계획 = 25
• 제2절 지구단위계획시행지침 비교분석 = 26
• 1. 가구 및 획지계획에 관한 사항 = 26
• 2. 건축물에 관한 사항 = 27
• 3. 교통처리에 관한 사항 = 33
• 4. 건축물의 외관에 관한 사항 = 34
• 5. 대지내 공지에 관한 사항 = 38
• 제3절 단독주택용지 지구단위계획의 문제점 = 40
• 1. 지구단위계획의 일반적 문제점 = 40
• 2. 지구단위계획의 계획요소별 문제점 = 41
• 제5장 수원정자2지구의 단독주택용지의 지구단위계획적용실태분석 및 설문조사분석 = 43
• 제1절 수원정자2지구의 일반적인 내용 = 43
• 1. 주택건설용지 계획방향 = 43
• 2. 단독주택용지 계획방향 = 43
• 3. 지구단위계획구상 = 44
• 4. 토지이용계획 = 45
• 제2절 지구단위계획시행지침 및 적용실태분석 = 48
• 1. 가구 및 획지계획 = 48
• 2. 건축물의 용도 = 49
• 3. 건축물의 배치 = 53
• 4. 건축물의 형태등의 계획 = 55
• 5. 교통처리계획 = 56
• 제3절 설문조사분석 : 전문가 및 거주자 = 58
• 1. 조사개요 = 58
• 2. 설문조사내용 = 59
• 제6장 종합분석 및 개선방안도출 = 72
• 제1절 종합분석 및 개선방안 = 72
• 1. 지구단위계획의 종합적인 개선방안 = 72
• 2. 지구단위계획의 계획요소별 개선방안 = 73
• 제2절 결론 및 연구과제 = 79
• 참고문헌 = 80
• ABSTRACT = 82
• 부록A = 85
• 부록B = 90